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　　國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

　　一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念和特征

　　(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念

　　土地使用權(quán)出讓一詞是中國(guó)所獨(dú)有。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不同，表現(xiàn)在：1、土地使用權(quán)出讓屬于圭地一級(jí)市場(chǎng);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用出讓后，受讓方按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)后，通過(guò)出售、賠與或交換等方式，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人，受轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓人土地使用權(quán)有效年限內(nèi)受讓土地使用權(quán)的民事法律行為，屬土地二級(jí)市場(chǎng)。2、土地使用權(quán)出讓是土地使用從國(guó)家土地所有權(quán)分離而成為一項(xiàng)項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是土地使用權(quán)成為獨(dú)立的民事權(quán)利之后使用權(quán)人再依法將它轉(zhuǎn)移給其他公民或法人的行為。前者是土地所有者行使土所有權(quán)的結(jié)果，后者則是土地使用者對(duì)圭地使用權(quán)進(jìn)行法律地的處分的結(jié)果。 3。土地合用權(quán)出讓反映的是土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅反映土地所有者與土地使用者之者的關(guān)系，而且反映土地使用者與土地使用者之間的關(guān)系。

　　土地使用權(quán)出讓與土地使用出租也不同，表現(xiàn)在：1.土地使用權(quán)出讓是土地一級(jí)市場(chǎng)的行為，而土地使用權(quán)出租則是土地二級(jí)市場(chǎng)的行為。2.土地使用權(quán)出讓是處分行為，是土地使用權(quán)與土地所有權(quán)分離而成立獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，出讓一方永遠(yuǎn)只能是土地所有人即國(guó)家。3.土地使用權(quán)出讓結(jié)果是土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離為一種獨(dú)立的他物權(quán)，而土地使用權(quán)出租的結(jié)果是出租人將其權(quán)利租人使用一定年限，出租人仍保有土地使用權(quán)，而承租方享有的只是一種債權(quán)，土地使用權(quán)出讓合同中的權(quán)利義務(wù)并不隨土地使用出租而轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)承租人。

　　(二)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律特征

　　1、土地使用權(quán)出讓是一種民事法律行為

　　2、土地使用權(quán)出讓是一種設(shè)權(quán)行為

　　3、土地使用權(quán)出讓是一種有償行為

　　4、土地使用權(quán)的出讓附隨著特殊義務(wù)

　　二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓范圍和批準(zhǔn)權(quán)限

　　土地使用權(quán)出讓范圍包括以下兩個(gè)層次的內(nèi)容：

　　1、土地使用權(quán)出讓的土地僅限于國(guó)有土地，且是城鎮(zhèn)國(guó)有土地。

　　2、土地使用權(quán)出讓的土地一般是具有商業(yè)性利益的土地(在國(guó)外視為“私益”)，即具有房地產(chǎn)交易性質(zhì)的土地。

　　(二)土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)

　　土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)，是一種政府行為、行政行為，是政府對(duì)土地使用權(quán)出讓活動(dòng)進(jìn)行管理的一種行政措施。

　　三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式

　　土地使用權(quán)出讓方式，是指國(guó)家通過(guò)民事法律行為將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，其中最重要的方式是合同。訂立合同的具體方式很多，土地使用權(quán)出讓合同在我國(guó)目前主要采取拍賣(mài)、招標(biāo)和雙方協(xié)議的方式訂立，而且各有側(cè)重。

　　1、協(xié)議出讓

　　協(xié)議出讓，是指出讓方和受讓方經(jīng)過(guò)協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。

　　土地使用權(quán)協(xié)議出讓的一般程序?yàn)椋?/P>

　　(1)申請(qǐng)階段

　　(2)協(xié)商階段

　　(3)簽約階段

　　(4)履行階段

　　2、招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指通過(guò)招標(biāo)，投標(biāo)和定標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)程序出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。具體而言，招標(biāo)出讓是指在規(guī)下期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的人以書(shū)面投標(biāo)方式，向出讓方競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，出讓方選擇價(jià)符合底價(jià)最優(yōu)者與之簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并向其他讓土地使用權(quán)的民事法律行為。

　　四、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓年限

　　土地使用權(quán)出讓年限，是指國(guó)家許可受讓人在獲得的國(guó)有土地上使用土地期限，具體包括三個(gè)方面的內(nèi)容：國(guó)家法律規(guī)定的土地使用權(quán)得以出讓的最高年限;土地使用權(quán)出讓合同具體約定的受讓人得以使用土地的出讓年限;土地使用權(quán)年限屆滿后的續(xù)展。

　　五、我國(guó)土地使用出讓的收回制度

　　土地使用權(quán)的收回，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)以出讓合同的方式確定給土地使用者開(kāi)發(fā)利用后，由于法定事由發(fā)生，國(guó)家收回土地使用權(quán)致使用者不再享有土地使用的行為。國(guó)家收回土地使用權(quán)一般有以下四種情況：

　　(一)土地使用者違反城市規(guī)劃或土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開(kāi)發(fā)利用土地，被國(guó)家強(qiáng)制收回。

　　(二)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿。

　　(三)在土地使用權(quán)期限屆滿前國(guó)家因[社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)。

　　(四)為實(shí)施城市規(guī)定劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。