從一起案件看拆遷安置協議的性質
發布時間：2010-01-14 共1頁
[案情]
1999年7月12日，A房地產開發有限公司與B國土資源局簽訂一份房地產開發協議書，約定A公司開發月湖花園小區，A公司向B局提供回遷安置房。合同簽訂后，實際拆遷安置工作則由C拆遷辦負責實施。后C拆遷辦與A公司口頭協商增加部分面積。因C拆遷辦尚有部分購房款未給付A公司，A公司分別于2001年10月29日、30日向C拆遷辦催要未果，A公司遂將原約定中的一間營業用房及其上的四間房屋占有自用未交付C拆遷辦，其余拆遷安置房均已交付并由C拆遷辦安置完畢。2004年7月14日，A公司D簽訂商品房買賣合同一份，將位于月湖花園面東5號營業用房及6、7、8號2樓房屋出賣給D，D在合同簽訂之日即支付房屋價款52.9萬元。D將該房反租給A公司，仍作售樓處辦公用房。A售樓結束后，D即搬進自用至今。D于2007年5月繳房屋買賣契稅，房管部門受理D有辦理產權證申請，但未尚未發證。2007年7月23日，C拆遷辦向法院起訴，要求法院確認C拆遷辦對爭議房屋享有安置出售權，A、D遷出爭議房屋。
對于本案的處理，因對拆遷安置協議性質的認識不同，導致兩種不同的理由，導致兩種不同的處理結果。
一種意見是： A公司與C拆遷辦已經雙方明確訴爭房屋為安置用房，作為負責拆遷管理和具體實施工作的C拆遷辦，對該房理應享有處置權。A公司根據房地產開發協議的約定，已履行了提供回遷安置房的義務，但其在未經過C拆遷辦同意的情況下，將該房出賣給D，存有明顯不當之處。D基于對A公司持有的《商品房銷售許可證》的信賴，與其訂立商品房買賣合同，屬于善意取得。盡管目前尚未辦理產權變更手續，但D已支付房款，并且已實際占有、使用該房屋，其買賣房屋行為并不違反法律、行政法規禁止性的規定，應認定該房屋買賣關系成立，依法應予保護，故對C拆遷辦提出的要求確認被告與第三人房屋買賣關系無效，確認該房所有權歸其所有的主張不予支持。
另一種意見是：A公司與D之間房屋買賣協議有效，在房屋已實際交付多年且產權證正在辦理過程中，C折遷辦無房屋所有權或占有權，對訴爭房屋并無實體利益，故應駁回C拆遷辦的起訴。
我同意第二種意見，具體理由如下：
1、拆遷安置協議，從本質上是對拆遷房屋進行安置的協議，如在協議上明確安置具體房屋，則此安置協議實質是以被拆遷房屋作為對價的房屋買賣合同。本案的爭議房屋上既有拆遷安置協議，又有房屋買賣合同，事實上形成了一房二賣。拆遷安置協議和房屋買賣合同均不違反法律強制性規定，均是有效合同。根據《合同法》，依法成立的合同具有法律約束力，轉移標的物所有權是出賣人的義務，故在一房二賣的情況下，出賣人不可能履行二份房屋買賣合同，只能有一個買受人取得產權。
2、我國物權法規定，無權占有不動產或者動產的，權利人可以要求返還原物。拆遷辦主張訟爭房屋歸其所有，要求A及D返還訟爭房屋，拆遷辦的請求屬物權請求權中返還原物請求權。返還原物請求權成立的前提是上訴人對月湖花園5號營業房及6、7、8號營業房2樓房屋享有所有權。物權法還規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅采取登記制度，自辦理不動產登記時發生效力。本案中，根據A房地產開發有限公司與B國土資源局簽訂一份房地產開發協議書，以及A公司于2001年10月29、30日發給拆遷辦的函，可以認定本案爭議的月湖花園5號營業房及6、7、8號營業房2樓房屋屬被A公司應交付給上訴人的安置房，但月湖花園5號營業房及6、7、8號營業房2樓房屋并沒有交給拆遷辦實際占有使用，也沒有辦理產權登記，因此，拆遷辦并沒有取得月湖花園5號營業房及6、7、8號營業房2樓房屋所有權，故拆遷辦認為其享有對上述房屋所有權，并基于該所有權要求被上訴人及第三人返還月湖花園5號營業房及6、7、8號營業房2樓房屋的請求不成立。至于被A公司是否違約以及A公司與第三人簽訂的合同時是否存在惡意串通，損害拆遷辦利益并導致合同無效與本案財產所有權糾紛不是同一法律關系，本案應不予理涉。
3、本案中C拆遷辦沒有向A公司全部履行拆遷安置協議給付房款義務，且時間長達三年以上，A、D房屋買賣合同已實際全部履行，僅是產權證在辦理中，故應按實際履行情況明確房屋所有權應歸D所有，A、C之間拆遷安置協議糾紛應另行處理。
1999年7月12日，A房地產開發有限公司與B國土資源局簽訂一份房地產開發協議書，約定A公司開發月湖花園小區，A公司向B局提供回遷安置房。合同簽訂后，實際拆遷安置工作則由C拆遷辦負責實施。后C拆遷辦與A公司口頭協商增加部分面積。因C拆遷辦尚有部分購房款未給付A公司，A公司分別于2001年10月29日、30日向C拆遷辦催要未果，A公司遂將原約定中的一間營業用房及其上的四間房屋占有自用未交付C拆遷辦，其余拆遷安置房均已交付并由C拆遷辦安置完畢。2004年7月14日，A公司D簽訂商品房買賣合同一份，將位于月湖花園面東5號營業用房及6、7、8號2樓房屋出賣給D，D在合同簽訂之日即支付房屋價款52.9萬元。D將該房反租給A公司，仍作售樓處辦公用房。A售樓結束后，D即搬進自用至今。D于2007年5月繳房屋買賣契稅，房管部門受理D有辦理產權證申請，但未尚未發證。2007年7月23日，C拆遷辦向法院起訴，要求法院確認C拆遷辦對爭議房屋享有安置出售權，A、D遷出爭議房屋。
對于本案的處理，因對拆遷安置協議性質的認識不同，導致兩種不同的理由，導致兩種不同的處理結果。
一種意見是： A公司與C拆遷辦已經雙方明確訴爭房屋為安置用房，作為負責拆遷管理和具體實施工作的C拆遷辦，對該房理應享有處置權。A公司根據房地產開發協議的約定，已履行了提供回遷安置房的義務，但其在未經過C拆遷辦同意的情況下，將該房出賣給D，存有明顯不當之處。D基于對A公司持有的《商品房銷售許可證》的信賴，與其訂立商品房買賣合同，屬于善意取得。盡管目前尚未辦理產權變更手續，但D已支付房款，并且已實際占有、使用該房屋，其買賣房屋行為并不違反法律、行政法規禁止性的規定，應認定該房屋買賣關系成立，依法應予保護，故對C拆遷辦提出的要求確認被告與第三人房屋買賣關系無效，確認該房所有權歸其所有的主張不予支持。
另一種意見是：A公司與D之間房屋買賣協議有效，在房屋已實際交付多年且產權證正在辦理過程中，C折遷辦無房屋所有權或占有權，對訴爭房屋并無實體利益，故應駁回C拆遷辦的起訴。
我同意第二種意見，具體理由如下：
1、拆遷安置協議，從本質上是對拆遷房屋進行安置的協議，如在協議上明確安置具體房屋，則此安置協議實質是以被拆遷房屋作為對價的房屋買賣合同。本案的爭議房屋上既有拆遷安置協議，又有房屋買賣合同，事實上形成了一房二賣。拆遷安置協議和房屋買賣合同均不違反法律強制性規定，均是有效合同。根據《合同法》，依法成立的合同具有法律約束力，轉移標的物所有權是出賣人的義務，故在一房二賣的情況下，出賣人不可能履行二份房屋買賣合同，只能有一個買受人取得產權。
2、我國物權法規定，無權占有不動產或者動產的，權利人可以要求返還原物。拆遷辦主張訟爭房屋歸其所有，要求A及D返還訟爭房屋，拆遷辦的請求屬物權請求權中返還原物請求權。返還原物請求權成立的前提是上訴人對月湖花園5號營業房及6、7、8號營業房2樓房屋享有所有權。物權法還規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅采取登記制度，自辦理不動產登記時發生效力。本案中，根據A房地產開發有限公司與B國土資源局簽訂一份房地產開發協議書，以及A公司于2001年10月29、30日發給拆遷辦的函，可以認定本案爭議的月湖花園5號營業房及6、7、8號營業房2樓房屋屬被A公司應交付給上訴人的安置房，但月湖花園5號營業房及6、7、8號營業房2樓房屋并沒有交給拆遷辦實際占有使用，也沒有辦理產權登記，因此，拆遷辦并沒有取得月湖花園5號營業房及6、7、8號營業房2樓房屋所有權，故拆遷辦認為其享有對上述房屋所有權，并基于該所有權要求被上訴人及第三人返還月湖花園5號營業房及6、7、8號營業房2樓房屋的請求不成立。至于被A公司是否違約以及A公司與第三人簽訂的合同時是否存在惡意串通，損害拆遷辦利益并導致合同無效與本案財產所有權糾紛不是同一法律關系，本案應不予理涉。
3、本案中C拆遷辦沒有向A公司全部履行拆遷安置協議給付房款義務，且時間長達三年以上，A、D房屋買賣合同已實際全部履行，僅是產權證在辦理中，故應按實際履行情況明確房屋所有權應歸D所有，A、C之間拆遷安置協議糾紛應另行處理。
