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　　[案情]

　　1999年7月12日，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與B國(guó)土資源局簽訂一份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)，約定A公司開(kāi)發(fā)月湖花園小區(qū)，A公司向B局提供回遷安置房。合同簽訂后，實(shí)際拆遷安置工作則由C拆遷辦負(fù)責(zé)實(shí)施。后C拆遷辦與A公司口頭協(xié)商增加部分面積。因C拆遷辦尚有部分購(gòu)房款未給付A公司，A公司分別于2001年10月29日、30日向C拆遷辦催要未果，A公司遂將原約定中的一間營(yíng)業(yè)用房及其上的四間房屋占有自用未交付C拆遷辦，其余拆遷安置房均已交付并由C拆遷辦安置完畢。2004年7月14日，A公司D簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，將位于月湖花園面東5號(hào)營(yíng)業(yè)用房及6、7、8號(hào)2樓房屋出賣(mài)給D，D在合同簽訂之日即支付房屋價(jià)款52.9萬(wàn)元。D將該房反租給A公司，仍作售樓處辦公用房。A售樓結(jié)束后，D即搬進(jìn)自用至今。D于2007年5月繳房屋買(mǎi)賣(mài)契稅，房管部門(mén)受理D有辦理產(chǎn)權(quán)證申請(qǐng)，但未尚未發(fā)證。2007年7月23日，C拆遷辦向法院起訴，要求法院確認(rèn)C拆遷辦對(duì)爭(zhēng)議房屋享有安置出售權(quán)，A、D遷出爭(zhēng)議房屋。

　　對(duì)于本案的處理，因?qū)Σ疬w安置協(xié)議性質(zhì)的認(rèn)識(shí)不同，導(dǎo)致兩種不同的理由，導(dǎo)致兩種不同的處理結(jié)果。

　　一種意見(jiàn)是： A公司與C拆遷辦已經(jīng)雙方明確訴爭(zhēng)房屋為安置用房，作為負(fù)責(zé)拆遷管理和具體實(shí)施工作的C拆遷辦，對(duì)該房理應(yīng)享有處置權(quán)。A公司根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)議的約定，已履行了提供回遷安置房的義務(wù)，但其在未經(jīng)過(guò)C拆遷辦同意的情況下，將該房出賣(mài)給D，存有明顯不當(dāng)之處。D基于對(duì)A公司持有的《商品房銷(xiāo)售許可證》的信賴(lài)，與其訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，屬于善意取得。盡管目前尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，但D已支付房款，并且已實(shí)際占有、使用該房屋，其買(mǎi)賣(mài)房屋行為并不違反法律、行政法規(guī)禁止性的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，依法應(yīng)予保護(hù)，故對(duì)C拆遷辦提出的要求確認(rèn)被告與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，確認(rèn)該房所有權(quán)歸其所有的主張不予支持。

　　另一種意見(jiàn)是：A公司與D之間房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，在房屋已實(shí)際交付多年且產(chǎn)權(quán)證正在辦理過(guò)程中，C折遷辦無(wú)房屋所有權(quán)或占有權(quán)，對(duì)訴爭(zhēng)房屋并無(wú)實(shí)體利益，故應(yīng)駁回C拆遷辦的起訴。

　　我同意第二種意見(jiàn)，具體理由如下：

　　1、拆遷安置協(xié)議，從本質(zhì)上是對(duì)拆遷房屋進(jìn)行安置的協(xié)議，如在協(xié)議上明確安置具體房屋，則此安置協(xié)議實(shí)質(zhì)是以被拆遷房屋作為對(duì)價(jià)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。本案的爭(zhēng)議房屋上既有拆遷安置協(xié)議，又有房屋買(mǎi)賣(mài)合同，事實(shí)上形成了一房二賣(mài)。拆遷安置協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)合同均不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，均是有效合同。根據(jù)《合同法》，依法成立的合同具有法律約束力，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)是出賣(mài)人的義務(wù)，故在一房二賣(mài)的情況下，出賣(mài)人不可能履行二份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只能有一個(gè)買(mǎi)受人取得產(chǎn)權(quán)。

　　2、我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以要求返還原物。拆遷辦主張?jiān)A爭(zhēng)房屋歸其所有，要求A及D返還訟爭(zhēng)房屋，拆遷辦的請(qǐng)求屬物權(quán)請(qǐng)求權(quán)中返還原物請(qǐng)求權(quán)。返還原物請(qǐng)求權(quán)成立的前提是上訴人對(duì)月湖花園5號(hào)營(yíng)業(yè)房及6、7、8號(hào)營(yíng)業(yè)房2樓房屋享有所有權(quán)。物權(quán)法還規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅采取登記制度，自辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)發(fā)生效力。本案中，根據(jù)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與B國(guó)土資源局簽訂一份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)，以及A公司于2001年10月29、30日發(fā)給拆遷辦的函，可以認(rèn)定本案爭(zhēng)議的月湖花園5號(hào)營(yíng)業(yè)房及6、7、8號(hào)營(yíng)業(yè)房2樓房屋屬被A公司應(yīng)交付給上訴人的安置房，但月湖花園5號(hào)營(yíng)業(yè)房及6、7、8號(hào)營(yíng)業(yè)房2樓房屋并沒(méi)有交給拆遷辦實(shí)際占有使用，也沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此，拆遷辦并沒(méi)有取得月湖花園5號(hào)營(yíng)業(yè)房及6、7、8號(hào)營(yíng)業(yè)房2樓房屋所有權(quán)，故拆遷辦認(rèn)為其享有對(duì)上述房屋所有權(quán)，并基于該所有權(quán)要求被上訴人及第三人返還月湖花園5號(hào)營(yíng)業(yè)房及6、7、8號(hào)營(yíng)業(yè)房2樓房屋的請(qǐng)求不成立。至于被A公司是否違約以及A公司與第三人簽訂的合同時(shí)是否存在惡意串通，損害拆遷辦利益并導(dǎo)致合同無(wú)效與本案財(cái)產(chǎn)所有權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，本案應(yīng)不予理涉。

　　3、本案中C拆遷辦沒(méi)有向A公司全部履行拆遷安置協(xié)議給付房款義務(wù)，且時(shí)間長(zhǎng)達(dá)三年以上，A、D房屋買(mǎi)賣(mài)合同已實(shí)際全部履行，僅是產(chǎn)權(quán)證在辦理中，故應(yīng)按實(shí)際履行情況明確房屋所有權(quán)應(yīng)歸D所有，A、C之間拆遷安置協(xié)議糾紛應(yīng)另行處理。