住宅用地使用權續期試點將展開使用年限成焦點
發布時間：2010-01-14 共1頁
《物權法》出臺后的有償續期試點，使得住宅使用年限問題，成為購房時無法一筆帶過的要素。日前，閘北區頂級住宅卓悅居的業主論壇上，便爆出意向購房者對其使用年限的憂慮。
國土資源部近日就貫徹實施《物權法》下發通知，要求各級國土資源部門研究落實《物權法》提出的新要求，對于住宅建設用地使用權期滿如何續期等問題，積極開展試點工作。
今年三月剛通過人大審議的《物權法》第一百四十九條明確規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。然而，《物權法》并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。
倘若70年使用期滿后采取有償續期的方式，那么，目前房地產市場中出現的使用年限縮水問題將被放大。很多市民會發現，和別人同一年買的房子，可能自己得提前為住房多繳很多年續期費用。
續期是否有償惹爭議
由于住宅用地使用權期滿后續期標準未定，業界關于其中標準也存在很多猜測。其中，關于期滿后是有償續期還是無償續期問題成為最有爭議的焦點。
上海聯業律師事務所主任律師王展認為，目前國有土地使用權的最初獲得是有償的，而且是有期限的。如無相反規定，有償使用的標準同最初的標準應是一致的。
王展表示，如果使用期滿后采用無償續期的方式，實際上就變更了使用的性質，“建設用地使用權”將成為“建設用地所有權”，而這，顯然和《物權法》相悖。
和王展持相同觀點的還有世聯地產分析師王新穎。王新穎表示，《物權法》依然強調土地是國家和集體所有，個人是沒有土地所有權的。
王新穎認為，“住宅建設用地70年使用權期間屆滿自動續期”如果采用無償續期的方式，就等于國家承認土地的私有性質，這將嚴重違背我國社會主義國家的性質，使國家的利益受到侵害。
王新穎表示，采用有償方式也可以在很大程度上增加國家的財政收入。因此，當住宅建設用地70年使用權期期滿后，有償續期的可能性很大。
而君悅律師事務所律師許海波則認為，有償續期和無償續期兩種可能都存在，但無償續期的可能性更高一些。
許海波表示，土地使用權續期，既要考慮可行性，又要放在整個房地產政策體系和住房保障體系的背景中來思考。在剛出臺的《物權法》中，對于續期是否需要付費的問題，采取了模糊態度。“自動續期”的提法顯然和無償續期的字面意義比較接近，但也存在爭議。
使用年限成焦點
如果有償續期最終落地成真，那么住房使用年限的多少將成為關注老百姓切身利益的事情。
由于囤積土地利潤可觀，很多開發商取得土地后并沒有馬上投入開發，而是讓土地閑置多年后才進入開發環節，使這類土地上的住房使用年限隨之縮水。
年初，閘北區豪宅卓悅居就出現了業主擔心的使用年限問題。
當時一個名為"zhang_tibet"的網友發帖，首度爆出卓悅居土地使用年限不是通常的70年，而只有43年。該帖引起軒然大波，網友紛紛跟帖，表示對該樓盤問題的擔憂。
《東方置業》本周致電卓悅居的開發商嘉里建設時，嘉里建設負責卓悅居項目的營銷經理表示，卓悅居土地使用年限確實不是通常的70年，而是50年。
當再次致電該營銷經理時，她否認了50年期的說法，并表示卓悅居的使用權限是70年。據介紹，嘉里建設于1998年取得卓悅居所在地塊。《東方置業》隨即查閱了“網上房地產”。“網上房地產”數據顯示，卓悅居房屋使用年限確實是從1998年9月18日至2068年9月14日，使用年限是70年。
但由于現在距離1998年已近10年，事實上卓悅居房產證上的70年年限嚴重縮水，只有約60年。換言之，在使用了60年后，業主就得為自己的房屋“買單”續期。
中原地產研究咨詢部經理馬冀對《東方置業》表示，除由于取得土地早而造成的70年使用年限縮水問題外，一些樓盤土地的使用年限根本就不足70年，40年，50年使用年限的情況都有存在。王展也指出，土地使用年限少本來是購房者和開發商“砍價”的一大優勢，但很多購房者并不知道這方面的問題，而開發商也不會告訴購房者這些情況。
影響主要在二手市場
許海波認為，如果有償續期，土地使用權期限就是影響房價的一個重要因素。而馬冀表示，使用年限的多少對二手房市場影響更為明顯。
馬冀分析，由于使用年限本就不足70年或使用年限縮水造成的期滿提前繳費問題，將在二手房估價中導致房屋貶值。王新穎也認為，如果采用有償續期，那么房屋的實際使用年限將成為購房者在購買時另一個重點考慮的因素，使用權限較長將會變成二手房另一個顯著的賣點優勢。
王新穎表示，置業者為了規避以上風險，購房者可以選擇購買新近出讓土地上開發的房屋或是在購房時仔細察看開發商的“五證”。
許海波也為購房者支招：如果置業者購買的是現房，可以查看產權證明或到交易中心進行產權調查，了解土地使用權的期限。如果購買期房，可以查看大產證(地證)或查驗建設用地規劃許可證，了解土地使用年限。
