國有土地使用權在企業間如何抵押
發布時間：2010-01-14 共1頁
問：我們公司是一家生產石油化工產品的公司，最近一家企業向我們賒購一批產品，涉及金額較大，由于了解不多，因此在簽訂合同時我方提出要對方提供擔保的要求，對方同意將他們廠的土地使用權抵押給我公司。以前我聽說過土地使用權可以抵押給銀行進行貸款，我想請問，土地使用權可以在企業之間抵押嗎？需要辦理哪些手續？如果這家企業無法清償債務，我們該如何維護本公司的權利？
首先，可以明確的是企業之間可以抵押土地使用權。《擔保法》中對抵押權人的資格并沒有特別限定，因此銀行和企業都可以作為抵押權人。根據《擔保法》第三十四條第三款之規定，抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物可以抵押。但是需要注意的是，根據國土資源部《關于企業間土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函[2000]582號，以下簡稱582號復函）規定，企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批準手續。
其次，對于以出讓和劃撥不同方式取得的國有土地使用權，其抵押權設定的條件不盡相同。通過出讓方式取得國有土地使用權的，國有土地使用權人已經向國家繳納了土地出讓金，因此對其的處置權相對完整，抵押權設定也比較簡單。根據《城市房地產管理法》第四十七條規定，“依法取得的房屋所有權連同該房屋范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權可以設定抵押。” 582號復函規定，“債務方可以依法取得的國有土地使用權或依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權抵押。”根據《城市房地產管理法》，出讓土地使用權抵押的前提是抵押人和抵押權必須簽訂了書面抵押合同，并且具備了土地使用權證書和房屋所有權證書。而劃撥土地使用權的抵押權設定條件相對復雜。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第四十四條、第四十五條之規定，劃撥土地使用權必須滿足以下四個條件方可抵押：（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（4）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權合同、向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。就筆者對法條的理解，劃撥土地使用權不能像出讓土地使用權一樣單獨設定抵押，必須與地上合法的建筑物和其他附著物共同設定抵押。
再次，土地使用權抵押應該簽訂抵押合同，并辦理登記。根據《擔保法》規定，當事人未辦理登記的，不得對抗第三人。因此要切實保護您公司的權利，一定要及時辦理抵押登記，取得土地他項權利證明書。對于劃撥土地使用權，根據《關于劃撥國有土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發[2004]9號）的有關規定，如果土地行政主管部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批權限的土地行政主管部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。
最后，抵押權實現時，抵押權人有優先受償權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十六條、三十七條規定，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣布解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。如果設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，則根據《城市房地產管理法》和582號復函的相關規定，依法拍賣該房地產后，從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后抵押權人方可優先受償。
首先，可以明確的是企業之間可以抵押土地使用權。《擔保法》中對抵押權人的資格并沒有特別限定，因此銀行和企業都可以作為抵押權人。根據《擔保法》第三十四條第三款之規定，抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物可以抵押。但是需要注意的是，根據國土資源部《關于企業間土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函[2000]582號，以下簡稱582號復函）規定，企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批準手續。
其次，對于以出讓和劃撥不同方式取得的國有土地使用權，其抵押權設定的條件不盡相同。通過出讓方式取得國有土地使用權的，國有土地使用權人已經向國家繳納了土地出讓金，因此對其的處置權相對完整，抵押權設定也比較簡單。根據《城市房地產管理法》第四十七條規定，“依法取得的房屋所有權連同該房屋范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權可以設定抵押。” 582號復函規定，“債務方可以依法取得的國有土地使用權或依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權抵押。”根據《城市房地產管理法》，出讓土地使用權抵押的前提是抵押人和抵押權必須簽訂了書面抵押合同，并且具備了土地使用權證書和房屋所有權證書。而劃撥土地使用權的抵押權設定條件相對復雜。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第四十四條、第四十五條之規定，劃撥土地使用權必須滿足以下四個條件方可抵押：（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（4）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權合同、向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。就筆者對法條的理解，劃撥土地使用權不能像出讓土地使用權一樣單獨設定抵押，必須與地上合法的建筑物和其他附著物共同設定抵押。
再次，土地使用權抵押應該簽訂抵押合同，并辦理登記。根據《擔保法》規定，當事人未辦理登記的，不得對抗第三人。因此要切實保護您公司的權利，一定要及時辦理抵押登記，取得土地他項權利證明書。對于劃撥土地使用權，根據《關于劃撥國有土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發[2004]9號）的有關規定，如果土地行政主管部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批權限的土地行政主管部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。
最后，抵押權實現時，抵押權人有優先受償權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十六條、三十七條規定，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣布解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。如果設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，則根據《城市房地產管理法》和582號復函的相關規定，依法拍賣該房地產后，從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后抵押權人方可優先受償。
