從案列看不動產登記與轉移合同效力的關系
發布時間：2010-01-14 共1頁
動產登記與轉移合同效力的關系
「案情」
2002年12月8日，原、被告雙方協商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房款給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應按合同約定履行義務，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責任。被告辯解該房屋的價格遠遠超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方沒有到房產部門辦理過戶登記手續，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。
「審判」
一審法院經審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認該合約，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產權過戶登記手續，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，被告應當承擔違約的民事責任。據此判決：被告應返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。
「評析」
本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產登記之間的關系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經移動即受破壞或喪失較大的經濟價值的不動產。不動產登記是指不動產物權事項，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權利狀態的行為。不動產登記是國家強化對不動產的管理，確認不動產訴訟歸屬重要的根據。筆者從不動產登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關系。
不動產轉移屬于不動產物權變更的一項重要內容，從理論上看，不動產物權轉移是指基于種法律事實而使原告主體喪失不動產物權，新主體取得不動產物權的狀態。不動產物權轉移的方式有：買賣、贈與、交換、繼承以及1995年8月7日建設部《城市房地產轉讓管理規定》第三條第二款規定的五種方式等。我國《城市房地產管理法》第三十六條規定：“房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”根據《城市私有房屋管理條例》的規定，我國不動產物權的得失變更依法實行不動產登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動產所在地的房地產主管機關辦理不動產登記（過戶）手續。據此，理論界普遍認為，基于法律的規定，則登記是房屋買賣、贈與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實踐中突出的表現是人民法院在審理房地產案件時，凡依法未辦理不動產轉移登記的合同一律認定為無效。筆者對此持不定的態度，從我國現有法律規定看，對不動產物權得失變更采用的是不動產登記要件主義理論，即不動產物權轉移必須經登記，才能發生法律效力。但是不動產登記并不意味著未經過戶登記，不動產物權轉移合同便無效。事實上，不動產登記是物權行為，而不動產轉移合同則是債權行為，登記只能對不動產物權效力發生影響，不能對不動產轉移合同的效力發生影響，當事人依據轉移合同，實施不動產物權登記行為，才能最終取得不動產物權，該物權行為轉移履行行為與當事人之間業已存在債權行為是相分離各自獨立。本案中原告雖然沒有在合約簽名，但是原告始終承認該合約，沒有對該合約予以否認，且合約中雙方就合同的標的、價款、履行時間和違約責任均作出明確的約定，因此筆者認為該合約是原、被告雙方的房屋買賣關系的書面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過戶登記為要件的，被告以未登記為由來說明該房屋關系無效是錯誤的。
我國相關法律雖然沒有明確將不動產物權轉移合同的債權行為與實施登記的物權行為區分開來，但依據有關民事法律，可以得出下三點結論：⑴.不動產物權轉移合同是一種民事法律行為，這種法律行為的直接效力是在當事人之間形成債權債務關系，受債法調整。因此，不動產轉移合同能否生效應根據《中華人民共和國民法通則》第五十五條關于民事法律行為的有效條件來衡量，只要符合一般法律行為成立要件，就應當認定其為有效合同，并受法律保護。⑵.合法有效的雙務合同對雙方當事人均約束力，當事人在享有其債權的同時，也應當履行自己相應的義務。如果不動產轉移合同符合民法規定的有效要件，受讓人須履行支付價款的義務，出讓人必須履行交付房屋、土地等不動產并協助受讓人到不動產登記機關辦理不動產過戶手續的義務。⑶我國實行不動產登記制度，依照現行法律規定，不動產物權的轉移需雙方訂立書面合同。但是當事人即使按照不動產物權轉移合同，已經交付了不動產，且該不動產已經處于債權人實際控制之中，也不能發生不動產物權的轉移效力。權利人要真正取得合法有效的不動產物權，還必須雙方共同辦理不動產物權的轉移登記手續。由此可見，即使按照我國現行法律規定，不動登記也只是不動產物權轉移的生效要件，而不是不動產物權合同的生效要件。因此，未辦理過戶登記對不動產物權轉移合同的生效不發生影響。本案中原告沒有要求被告交付該訟爭房屋，只有要求被告承擔違約責任，被告在合約后反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，因此原告的請求是合理的，應予以支持。
關于不動產登記不影響不動產物權轉移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規定：國有土地使用權“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規定，到有關部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理使用權變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規定了使用權轉讓中登記行為與轉移合同的關系，認可了土地使用權登記不影響轉讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產轉移登記是否屬于不動產物權轉移合同有效要件”的爭議。即不動產登記不是不動產物權轉移合同的有效要件，而是不動產物權轉移的要件。只要雙方簽訂的不動產轉移合同依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。本案中原、被告之間的買賣關系是合法有效的，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。
「案情」
2002年12月8日，原、被告雙方協商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房款給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應按合同約定履行義務，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責任。被告辯解該房屋的價格遠遠超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方沒有到房產部門辦理過戶登記手續，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。
「審判」
一審法院經審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認該合約，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產權過戶登記手續，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，被告應當承擔違約的民事責任。據此判決：被告應返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。
「評析」
本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產登記之間的關系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經移動即受破壞或喪失較大的經濟價值的不動產。不動產登記是指不動產物權事項，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權利狀態的行為。不動產登記是國家強化對不動產的管理，確認不動產訴訟歸屬重要的根據。筆者從不動產登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關系。
不動產轉移屬于不動產物權變更的一項重要內容，從理論上看，不動產物權轉移是指基于種法律事實而使原告主體喪失不動產物權，新主體取得不動產物權的狀態。不動產物權轉移的方式有：買賣、贈與、交換、繼承以及1995年8月7日建設部《城市房地產轉讓管理規定》第三條第二款規定的五種方式等。我國《城市房地產管理法》第三十六條規定：“房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”根據《城市私有房屋管理條例》的規定，我國不動產物權的得失變更依法實行不動產登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動產所在地的房地產主管機關辦理不動產登記（過戶）手續。據此，理論界普遍認為，基于法律的規定，則登記是房屋買賣、贈與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實踐中突出的表現是人民法院在審理房地產案件時，凡依法未辦理不動產轉移登記的合同一律認定為無效。筆者對此持不定的態度，從我國現有法律規定看，對不動產物權得失變更采用的是不動產登記要件主義理論，即不動產物權轉移必須經登記，才能發生法律效力。但是不動產登記并不意味著未經過戶登記，不動產物權轉移合同便無效。事實上，不動產登記是物權行為，而不動產轉移合同則是債權行為，登記只能對不動產物權效力發生影響，不能對不動產轉移合同的效力發生影響，當事人依據轉移合同，實施不動產物權登記行為，才能最終取得不動產物權，該物權行為轉移履行行為與當事人之間業已存在債權行為是相分離各自獨立。本案中原告雖然沒有在合約簽名，但是原告始終承認該合約，沒有對該合約予以否認，且合約中雙方就合同的標的、價款、履行時間和違約責任均作出明確的約定，因此筆者認為該合約是原、被告雙方的房屋買賣關系的書面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過戶登記為要件的，被告以未登記為由來說明該房屋關系無效是錯誤的。
我國相關法律雖然沒有明確將不動產物權轉移合同的債權行為與實施登記的物權行為區分開來，但依據有關民事法律，可以得出下三點結論：⑴.不動產物權轉移合同是一種民事法律行為，這種法律行為的直接效力是在當事人之間形成債權債務關系，受債法調整。因此，不動產轉移合同能否生效應根據《中華人民共和國民法通則》第五十五條關于民事法律行為的有效條件來衡量，只要符合一般法律行為成立要件，就應當認定其為有效合同，并受法律保護。⑵.合法有效的雙務合同對雙方當事人均約束力，當事人在享有其債權的同時，也應當履行自己相應的義務。如果不動產轉移合同符合民法規定的有效要件，受讓人須履行支付價款的義務，出讓人必須履行交付房屋、土地等不動產并協助受讓人到不動產登記機關辦理不動產過戶手續的義務。⑶我國實行不動產登記制度，依照現行法律規定，不動產物權的轉移需雙方訂立書面合同。但是當事人即使按照不動產物權轉移合同，已經交付了不動產，且該不動產已經處于債權人實際控制之中，也不能發生不動產物權的轉移效力。權利人要真正取得合法有效的不動產物權，還必須雙方共同辦理不動產物權的轉移登記手續。由此可見，即使按照我國現行法律規定，不動登記也只是不動產物權轉移的生效要件，而不是不動產物權合同的生效要件。因此，未辦理過戶登記對不動產物權轉移合同的生效不發生影響。本案中原告沒有要求被告交付該訟爭房屋，只有要求被告承擔違約責任，被告在合約后反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，因此原告的請求是合理的，應予以支持。
關于不動產登記不影響不動產物權轉移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規定：國有土地使用權“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規定，到有關部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理使用權變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規定了使用權轉讓中登記行為與轉移合同的關系，認可了土地使用權登記不影響轉讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產轉移登記是否屬于不動產物權轉移合同有效要件”的爭議。即不動產登記不是不動產物權轉移合同的有效要件，而是不動產物權轉移的要件。只要雙方簽訂的不動產轉移合同依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。本案中原、被告之間的買賣關系是合法有效的，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。
