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　　2．共有部分所有權(quán)。共有部分，是指建筑物區(qū)分所有人的單獨所有部分以外的建筑物其他部分。對共有部分的所有權(quán)，稱為共有部分所有權(quán)。
　　區(qū)分所有建筑物的共有部分包括以下形態(tài)：建筑物的基本構(gòu)造部分，如建筑物的支柱、屋頂；建筑物的共用部分和必要的附屬物，如樓梯、自來水管；部分區(qū)分所有人的共有部分，如各層樓間的樓板。
　　區(qū)分所有建筑物的共有部分具有以下法律特征：
　　(1)共有部分與專有部分不能分離。
　　(2)各區(qū)分所有人在不違背共有部分的目的、性質(zhì)和構(gòu)造的條件下，可依協(xié)議對共有部分作多種用途的使用。
　　(3)共有部分的范圍以及區(qū)分所有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在區(qū)分所有人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當依據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定。
　　(4)各區(qū)分所有人對共有部分的共有權(quán)既可以是按份共有，也可以是共同共有。
　　(5)由于區(qū)分所有建筑物的區(qū)分所有人之間的關(guān)系十分復雜，區(qū)分所有建筑物的共有部分的改良和管理與一般共有物的改良和管理不同。
　　三、區(qū)分所有建筑物的土地使用權(quán)　　由于法律上一般將建筑物與土地作為不動產(chǎn)所有權(quán)的不同客體，而建筑物又必須依賴土地才能存在，因此，區(qū)分所有建筑物與其土地使用權(quán)之間有著密切的聯(lián)系。
　　在我國，土地屬于國家或者集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權(quán)者，不能自然取得建筑物所賴以存在的土地的所有權(quán)，他們?nèi)〉玫闹皇峭恋氐氖褂脵?quán)。一般認為，區(qū)分所有建筑物的各區(qū)分所有人都應(yīng)當對土地使用權(quán)享有權(quán)利，以購買等方式取得對建筑物某一部分的專有權(quán)的區(qū)分所有人，自然應(yīng)享有土地使用權(quán)的部分權(quán)利，而區(qū)分所有人轉(zhuǎn)讓其專有部分，其對土地使用權(quán)的部分權(quán)利也發(fā)生轉(zhuǎn)移；如果建筑物發(fā)生毀損或被拆除，應(yīng)當確認各區(qū)分所有人對土地使用權(quán)所享有的權(quán)利。
　　另外，區(qū)分所有建筑物的區(qū)分所有人對土地使用權(quán)享有共有權(quán)，并且這種共有權(quán)在性質(zhì)上屆于按份共有，根據(jù)各區(qū)分所有人所有的專有部分的面積在整個建筑物中所占的比例來決定其對土地使用權(quán)所享有的份額。
　　（＊（土地登記代理）