土地登記合同效力糾紛
發布時間：2014-02-25 共1頁
從所代理的數起聯建合同糾紛案來看，幾乎近一半的聯建協議都是無效的，聯建當事人的合作基礎一般基于一方只有土地使用權但卻沒有資金和房地產開發資質，另一方雖有房地產開發資質但卻沒有廉價或適宜的土地，于是雙方便以“聯建”的方式，相互“取長補短”。但在實踐中，有土地使用權的一方大多是以劃撥方式取得的土地使用權，土地用途一般是自建辦公用房、廠房或職工宿舍。而聯建又往往是以商品房開發的形式出現的。這便構成了對土地用途的改變。而根據法律的規定，改變土地用途，必須經過原批準用地部門的審核批準，否則即為非法。另外，“職共宿舍”和“商品住宅”也不是同一概念。將批準自建的，用于解決本單位職工住房的房屋以商品房的形式向社會出售，也是對土地用途的變更，依法也必須事先經過土地、規劃等部門的批準。還有人認為，聯建既可以相互“取長補短”，又可以“合理”地規避一塊“土地使用費”，這是簽訂無效協議的認識上的原因。根據法律的規定，以土地使用權為條件進行合營、聯營、聯建、合作建房，或以土地使用權投資入股，均視為土地使用權的轉讓。同時法律規定，土地使用權的轉讓必須事先和征得原批準部門的同意，如當初是以劃撥方式取得的土地使用權，在轉讓時，受讓方必須補交土地使用權出讓金。因此，“聯建”不僅不能規避土地使用費，而且常會因這種規避行為不合法而致合同無效。
還有一種情況是一方雖是以出讓方式取得土地使用權并交納了土地使用權出讓金，但由于后續資金緊張，無力繼續開發而與他方以聯建的方式合作開發。但采用這種方式合作，如果不注意完善法律手續，不懂得有關的操作技巧，也會致合同無效。前面已經說過，聯建視為土地使用權的轉讓，而根據法律規定，取得土地使用權后，“屬于成片開發土地的，形成工業用地者其他建設用地條件”的，才可轉讓土地使用權，否則即為非法“炒賣”推薦閱讀：土地使用權 土地糾紛
土地。
如某研究所以國家劃撥的土地與某房地產公司合建職工宿舍。宿舍建成后便將安置研究所職工后的剩余房屋以房地產公司的名義公司向社會出售，并許諾售予產權。但房產管理部門以未交納土地使用權出讓金為由拒絕辦理產權過戶登記，部分購房者便要求退房并賠償損失，遭拒絕后便將房地產公司告上了法庭。法院經審理后認為房地產公司未取得土地使用權證書，未辦理銷售許可證，其所簽的售房合同是無效的。遂判決支持了原告的訴訟請求，后研究所也被土地部門罰了一筆款。
