因土地出讓合同的效力引發的糾紛
發布時間：2014-02-25 共1頁
土地使用權出讓合同本身是有效還是無效的問題，不僅是常常引發爭議，為此形成糾紛和訴訟，而且合同效力的爭議往往也是引發出讓合同履行方面糾紛的誘因。一個程序規范、內容合法的土地使用權出讓合同，不僅可以得到法律上的承認，而且其履行也能得到法律的保障，從而有效地避免合同當事人的毀約和違約行為，使合同得到順利地履行。一些效力存在爭議的出讓合同，往往是出讓程序和合同內容存在瑕疵，由此導致合同履行的困難。比如因未履行土地出讓的前置審批手續，而使后續的規劃、建設手續無法辦理，導致工程無法開發建設。同時，程序和內容上的瑕疵，也給了當事人違約的理由和機會，當一方因自身的原因或無力履約時，往往通過找出合同程序和內容上的違法之外，請求確認出讓合同無效，從而擺脫自己應當承擔的違約責任。此時，出讓合同的效力就成為糾紛的焦點。
按照《司法解釋》的規定，常見的無效合同或部分無效合同的情形主要有兩種：(1)因土地使用權出讓合同出讓主體不符合法律規定而無效。按照法律規定，土地使用權出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發區管理委員會的名義簽訂國有土地使用權出讓合同，就應當被認定為無效，而此前以開發區管理委員會名義簽訂的國有土地使用權出讓合同在，如果在起訴前沒有得到政府土地管理部門的追認，也會被認定為無效合同。(2)經市、縣人民政府同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，則該價格條款可被認定無效。需要指出的是《司法解釋》所列的兩種無效情形僅此兩種別無其他。如果有證據表明土地使用權出讓合同的簽訂或其內容有《合同法》第52條規定的五種情形之一，即“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”此時，仍可以確認土地使用權出讓合同無效。另外，合同標的本身不合法也可以導致合同無效。比如在實踐中經常發生的將未辦妥土地征用或農轉用手續的集體土地非法無效。比如在實踐中經常發生的將未辦妥土地征用或農轉用手續的集體土地非法出讓，其土地使用權出讓合同，就會因為出讓標的不符合法律規定而被認定無效。
另外應該注意的是，按照有關法律和以往的司法審判實踐，以前因未辦理出讓批準手續而多被認定為無效的土地使用權出讓合同，按現在《司法解釋》的規定，則不被認定為無效合同，而是在因未辦理批準手續而不能交付土地時，賦予受讓方合同解除權。
