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 本文導(dǎo)航

• 第1頁：協(xié)議出讓
• 第2頁：招拍掛出讓

• 第3頁：國有土地使用權(quán)出讓程序1
• 第4頁：國有土地使用權(quán)出讓程序2

• 第5頁：出讓土地使用權(quán)改變土地用途

　　（二）招拍掛出讓
　　1、關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的界定
　?。?）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；
　?。?）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；
　?。?）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
　?。?）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
　?。?）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
　?。?）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
　　對不能確定是否符合上述規(guī)定條件的具體宗地，可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。
　　對具有綜合目標(biāo)或特定社會、公益建設(shè)條件、開發(fā)建設(shè)要求較高、僅有少數(shù)單位和個(gè)人可能有受讓意向的土地使用權(quán)出讓，可以采取招標(biāo)方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式，按照價(jià)高者得的原則確定受讓人。
　　采用招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式。對土地使用者有嚴(yán)格的限制和特別要求的，可以采用邀請招標(biāo)方式。
　　（三）國有土地使用權(quán)出讓程序
　　1、制訂公布國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃
　　政府是國有土地的供應(yīng)者，其土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、土地區(qū)位分布和供應(yīng)進(jìn)度等，直接決定了土地市場和房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和價(jià)格水平。同時(shí)，土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值高，土地使用者取得土地使用權(quán)后還要經(jīng)過一定的開發(fā)建設(shè)周期，建成房屋后才能向社會銷售，土地需求者在競投決策前必須了解政府的供地計(jì)劃，及早把握土地市場走勢。因此，為便于投資者決策，形成公開、安全、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)制訂并及時(shí)公布土地使用權(quán)出讓計(jì)劃。
　　市、縣人民政府土地行政主管部門編制國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，特別是土地市場需求情況編制。國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃至少應(yīng)當(dāng)是年度計(jì)劃，最好是3-5年的滾動出讓計(jì)劃。出讓計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括今后一段時(shí)期政府國有土地使用權(quán)出讓總面積、不同用途土地供應(yīng)面積、地段、供地進(jìn)度安排、供地方式（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌）年度土地供應(yīng)總量、土地供應(yīng)面積、地段以及供地時(shí)間等內(nèi)容。市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂出讓計(jì)劃后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)同級人民政府審批。
　　國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在土地有形市場等指定場所，或者通過報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。因特殊原因，需要對國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并按照前款規(guī)定及時(shí)向社會公布。
　　2、公開接收用地申請
　　市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、細(xì)化的地段、地塊信息，應(yīng)當(dāng)同時(shí)明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。
　　需要使用土地的單位和個(gè)人即可根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時(shí)限內(nèi)，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
　　市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計(jì)劃接受申請的時(shí)間不得少于30日。
　　3、嚴(yán)格確定供地方式
　　在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。
　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓；經(jīng)營性用途以外的其他用地同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
　　4、編制出讓方案，方案報(bào)批
　　對于應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的宗地，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計(jì)劃，會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。
　　對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項(xiàng)目類型、規(guī)模等，制訂協(xié)議出讓土地方案。
　　協(xié)議出讓土地方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地時(shí)間等。
　　5、地價(jià)評估，集體確定底價(jià)
　　市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評估，掌握待出讓地塊的正常土地市場價(jià)格。
　　國有土地使用權(quán)出讓中的土地估價(jià)，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門及其事業(yè)單位的土地估價(jià)師評估或委托專業(yè)的土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。評估價(jià)格應(yīng)當(dāng)是擬拍賣宗地在正常市場條件下的客觀、正常價(jià)格。土地估價(jià)方法包括市場比較法、假設(shè)開發(fā)法（剩余法）、收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法等。由于拍賣出讓宗地一般都是用于開發(fā)或再開發(fā)建設(shè)，且多為經(jīng)營性用地，因此，假設(shè)開發(fā)法、市場比較法往往成為首先被選用的方法，收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法也比較常用，成本逼近法則較為少用。估價(jià)師在承擔(dān)國有土地使用權(quán)拍賣出讓估價(jià)時(shí)，一定要對未來的房地產(chǎn)市場變化趨勢有準(zhǔn)確的把握，同時(shí)要對拍賣文件中關(guān)于拍賣地塊的條件介紹和使用條件進(jìn)行認(rèn)真分析，堅(jiān)持多方法比較，客觀確定評估對象的正常市場價(jià)格，規(guī)范出具相應(yīng)的土地估價(jià)報(bào)告。
　　市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、政府產(chǎn)業(yè)政策和土地市場供求情況，集體決策，綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。
　　協(xié)議出讓底價(jià)不得低于出讓最低價(jià)。
　　采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，還應(yīng)當(dāng)集體決定拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)，投標(biāo)、競買保證金等。
　　出讓底價(jià)確定后，在出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露。
　　出讓最低價(jià)屬于區(qū)域控制價(jià)格，應(yīng)分用途、區(qū)域確定，并按規(guī)定公布，而不是在具體宗地出讓時(shí)臨時(shí)評估確定。
　　對于原劃撥土地使用權(quán)人補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金的情況，由于協(xié)議出讓最低價(jià)對應(yīng)的土地條件和基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，即五通一平或三通一平等，鑒于原劃撥土地使用權(quán)人已經(jīng)支付了土地征用、拆遷補(bǔ)償和前期開發(fā)等費(fèi)用，因此，應(yīng)進(jìn)行土地條件修正，應(yīng)當(dāng)將其補(bǔ)交的價(jià)款與現(xiàn)時(shí)同地段征地、拆遷補(bǔ)償和前期開發(fā)費(fèi)用等之和視為使用者交納的土地使用權(quán)出讓金總額，以此與同地段同用途的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較。