國有土地使用權出讓方式
發布時間：2012-07-25 共5頁
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屬于協議出讓的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應在協議出讓土地方案和底價經有批準權的人民政府批準后，與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商、談判，協商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協議。
屬于招標拍賣掛牌出讓的，實施程序包括以下環節：
6、根據宗地的具體情況進行編制招標拍賣掛牌出讓文件
招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。
7、發布國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓公告
由于國有土地使用權出讓標的涉及金額巨大，加之還要進行規劃設計、開發建設和市場銷售等，意向競買人需要足夠的時間進行市場分析、規劃設計、方案比較、投資分析、風險分析、資金籌措、人員安排等準備，因此，國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓公告，應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發布出讓公告，應當通過報刊、電視臺、電臺、網絡等媒體發布，并在土地有形市場公布，并同時在中國土地市場網（www.landchina.com）上發布。
出讓公告應當公布擬出讓宗地的基本情況和拍賣的時間、地點，公告內容應當包括：
（1）、出讓人的名稱和地址；
（2）、出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；
（3）、競買人、競投人的資格要求及申請取得競買資格的辦法；
（4）、索取出讓文件的時間、地點及方式；
（5）、拍賣時間、地點和競價方式等；
（6）、確定競得人的標準和方法；
（7）、競買保證金；
（8）、其他需要公告的事項。
8、競買申請及競買資格審查
競買申請的受理時間一般自公告發布之日起至招標、拍賣前一定時間，掛牌出讓的，申請截止時間應當在公告規定的掛牌出讓截止時間之前。收到申請后，應當對競買申請人進行資格審查。對符合拍賣公告規定條件的，應當進行預編號，發給回執，并通知其參加招標拍賣掛牌出讓活動。
申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
9、招標拍賣掛牌活動實施
----拍賣出讓，應當在國有土地使用權拍賣出讓公告規定的時間、地點和其他約定，舉行國有土地使用權拍賣會，公開拍賣出讓國有土地使用權。國有土地使用權拍賣采用增價拍賣，拍賣會應當依照下列程序進行：
（1）拍賣主持人宣布拍賣會開始；
（2）拍賣主持人宣布競買人到場情況；
設有底價的，出讓人應當現場將密封的拍賣底價交給拍賣主持人，拍賣主持人現場開啟密封件。
（3）拍賣主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規劃指標要求、建設時間等；
（4）拍賣主持人宣布競價規則
拍賣主持人宣布拍賣宗地的起叫價、增價規則和增價幅度，并明確提示是否設有底價。在拍賣過程中，拍賣主持人可根據現場情況調整增價幅度。
（5）拍賣主持人報出起叫價，宣布競價開始；
（6）競買人舉牌應價或者報價；
（7）拍賣主持人確認該競買人應價或者報價后繼續競價；
（8）拍賣主持人連續三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低于底價的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，拍賣主持人宣布最高應價者為競得人。成交結果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低于底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止。
----招標出讓，包括投標、開標、評標、定標等環節。
投標、開標依照下列程序進行：
（1）、投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。
（2）、出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。投標人少于三人的，出讓人應當依照本規定重新招標。
（3）、評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行綜合評分，根據綜合評分結果確定中標候選人。
評標小組應當根據評標結果，按照綜合評分高低確定中標候選人排序，但低于底價或標底者除外。同時有兩個或兩個以上申請人的綜合評分相同的，按報價高低排名，報價也相同的，可以由綜合評分相同的申請人通過現場競價確定排名順序。投標人的投標價均低于底價或投標條件均不能夠滿足標底要求的，投標活動終止。 土地登記代理人考試
- 第3頁：國有土地使用權出讓程序1
- 第4頁：國有土地使用權出讓程序2
屬于協議出讓的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應在協議出讓土地方案和底價經有批準權的人民政府批準后，與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商、談判，協商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協議。
屬于招標拍賣掛牌出讓的，實施程序包括以下環節：
6、根據宗地的具體情況進行編制招標拍賣掛牌出讓文件
招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。
7、發布國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓公告
由于國有土地使用權出讓標的涉及金額巨大，加之還要進行規劃設計、開發建設和市場銷售等，意向競買人需要足夠的時間進行市場分析、規劃設計、方案比較、投資分析、風險分析、資金籌措、人員安排等準備，因此，國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓公告，應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發布出讓公告，應當通過報刊、電視臺、電臺、網絡等媒體發布，并在土地有形市場公布，并同時在中國土地市場網（www.landchina.com）上發布。
出讓公告應當公布擬出讓宗地的基本情況和拍賣的時間、地點，公告內容應當包括：
（1）、出讓人的名稱和地址；
（2）、出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；
（3）、競買人、競投人的資格要求及申請取得競買資格的辦法；
（4）、索取出讓文件的時間、地點及方式；
（5）、拍賣時間、地點和競價方式等；
（6）、確定競得人的標準和方法；
（7）、競買保證金；
（8）、其他需要公告的事項。
8、競買申請及競買資格審查
競買申請的受理時間一般自公告發布之日起至招標、拍賣前一定時間，掛牌出讓的，申請截止時間應當在公告規定的掛牌出讓截止時間之前。收到申請后，應當對競買申請人進行資格審查。對符合拍賣公告規定條件的，應當進行預編號，發給回執，并通知其參加招標拍賣掛牌出讓活動。
申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
9、招標拍賣掛牌活動實施
----拍賣出讓，應當在國有土地使用權拍賣出讓公告規定的時間、地點和其他約定，舉行國有土地使用權拍賣會，公開拍賣出讓國有土地使用權。國有土地使用權拍賣采用增價拍賣，拍賣會應當依照下列程序進行：
（1）拍賣主持人宣布拍賣會開始；
（2）拍賣主持人宣布競買人到場情況；
設有底價的，出讓人應當現場將密封的拍賣底價交給拍賣主持人，拍賣主持人現場開啟密封件。
（3）拍賣主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規劃指標要求、建設時間等；
（4）拍賣主持人宣布競價規則
拍賣主持人宣布拍賣宗地的起叫價、增價規則和增價幅度，并明確提示是否設有底價。在拍賣過程中，拍賣主持人可根據現場情況調整增價幅度。
（5）拍賣主持人報出起叫價，宣布競價開始；
（6）競買人舉牌應價或者報價；
（7）拍賣主持人確認該競買人應價或者報價后繼續競價；
（8）拍賣主持人連續三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低于底價的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，拍賣主持人宣布最高應價者為競得人。成交結果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低于底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止。
----招標出讓，包括投標、開標、評標、定標等環節。
投標、開標依照下列程序進行：
（1）、投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。
（2）、出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。投標人少于三人的，出讓人應當依照本規定重新招標。
（3）、評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行綜合評分，根據綜合評分結果確定中標候選人。
評標小組應當根據評標結果，按照綜合評分高低確定中標候選人排序，但低于底價或標底者除外。同時有兩個或兩個以上申請人的綜合評分相同的，按報價高低排名，報價也相同的，可以由綜合評分相同的申請人通過現場競價確定排名順序。投標人的投標價均低于底價或投標條件均不能夠滿足標底要求的，投標活動終止。 土地登記代理人考試
