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• 第1頁：協(xié)議出讓
• 第2頁：招拍掛出讓

• 第3頁：國有土地使用權(quán)出讓程序1
• 第4頁：國有土地使用權(quán)出讓程序2

• 第5頁：出讓土地使用權(quán)改變土地用途

　　（四）出讓土地使用權(quán)改變土地用途
　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和第43條的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。此外，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）第16條的規(guī)定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：
　　1、《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)（對出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補償，補償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價格確定）后，依法重新公開供應(yīng)。
　　2、《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。
　　出讓年限的確定應(yīng)根據(jù)情況具體確定：（1）城市規(guī)劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定；（2）沒有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應(yīng)當(dāng)按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過法定最高土地出讓年限。
　　土地用途和出讓年限確定后，即可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準(zhǔn)時的土地市場價格水平確定應(yīng)補繳的土地出讓金額。應(yīng)補繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)時的新用途、新出讓年期下的土地使用權(quán)市場價格-原用途在批準(zhǔn)改變用途時的剩余年期出讓土地使用權(quán)市場價格。
　　（五）出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合兩個條件：1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得《國有土地使用證》；2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。因此，出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要也不要求土地行政主管部門批準(zhǔn)，但具備上述兩個條件是法律明確的轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人在達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議前必須滿足上述兩個條件，并在申請變更土地登記時出具雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議、原《國有土地使用證》以及已投資額達(dá)到總投資額25%以上等的書面證明文件。
　　（六）出讓土地使用權(quán)的收回
　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。”
　　《土地管理法》第五十八條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：
　　1、為公共利益需要使用土地的；
　　2、為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；
　　依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。”因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，出讓土地使用權(quán)一般不得提前收回，在特殊情況下，為公共利益需要或為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，土地使用權(quán)可以提前收回，但必須經(jīng)過批準(zhǔn)并要履行法定的收回程序，并對原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補償。
　　出讓土地使用權(quán)提前收回必須符合收回的條件，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的市、縣人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，請示應(yīng)當(dāng)包括提前收回理由、收回對象、收回程序、補償辦法等。有關(guān)人民政府批準(zhǔn)后，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)下發(fā)提前收回土地使用權(quán)決定書，并送達(dá)給土地使用權(quán)人。（政府批準(zhǔn)前應(yīng)當(dāng)告知原土地使用權(quán)人，土地使用權(quán)人要求聽證的應(yīng)當(dāng)組織聽證；批準(zhǔn)后土地使用權(quán)人有異議可以要求復(fù)議或提起行政訴訟。）
　　提前收回出讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)對原土地使用權(quán)人給予合理補償，補償標(biāo)準(zhǔn)為被收回不動產(chǎn)的市場價格，其中，無地上建筑物的，應(yīng)當(dāng)按照收回時原出讓土地使用權(quán)剩余使用年期的土地市場價格確定；有地上物的，應(yīng)當(dāng)按拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)(房地產(chǎn)市場價格,含土地使用權(quán)市場價格和地上物重置成新價格)進(jìn)行補償。
　　（七）出讓土地使用權(quán)提前續(xù)期
　　《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》均明確：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。
　　出讓土地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)在原出讓合同約定的使用年限屆滿時辦理，并要至少提前一年提出申請。應(yīng)補交的土地出讓金額=辦理續(xù)期手續(xù)時該宗地續(xù)期后剩余的可使用年期土地市場價格-辦理續(xù)期手續(xù)時該宗地原出讓合同約定的剩余使用年限土地市場價格 土地登記代理人考試