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考前沖刺(二)
一、單項選擇題：
1．凡是我國公民，取得理工、經(jīng)濟、法律類博士學(xué)位，從事土地登記代理相關(guān)工作滿(　　)年的，可申請參加土地登記代理人職業(yè)資格考試。
A．4
B．2
C．3
D．1

正確答案:D
 
2．(　　)是指已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項，當有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。
A．登記無公信力
B．登記既定事實
C．登記公信變更
D．登記本位主義

正確答案:A
 
3．(　　)登記資料是指涉及國家安全、軍事設(shè)施等單位的土地登記資料內(nèi)容。
A．特殊
B．秘密
C．特密
D．機密

正確答案:A
 
4．(　　)是指土地權(quán)利變動事項是否登記，依當事人雙方意愿，政府無強制要求。
A．登記自愿原則
B．登記自主主義
C．登記自發(fā)主義
D．登記無強制作用

正確答案:D
 
5．公告應(yīng)在土地登記權(quán)屬審核后進行，公告期限一般以(　　)為宜。
A．一周
B．一個月
C．三周
D．兩個月

正確答案:B
 
二、多項選擇題：
6．委托人的義務(wù)有(　　)。
A．承擔局部后果的義務(wù)
B．承擔處理事務(wù)費用的義務(wù)
C．支付代理傭金的義務(wù)
D．提供相關(guān)資料的義務(wù)
E．對代理人的監(jiān)督管理

正確答案:BCD
 
7．土地使用條件包括(　　)。
A．建筑占地
B．建筑環(huán)保觀
C．建筑限高
D．建筑容積率
E．建筑密度

正確答案:ACDE
 
8．國有土地使用權(quán)出讓可以采取(　　)方式。
A．協(xié)議
B．招標
C．拍賣
D．掛牌
E．期貨

正確答案:ABCD
 
9．《土地登記審批表》的內(nèi)容包括(　　)。
A．土地登記申請人的名稱和地址
B．土地坐落、地號、圖號、面積、用途、等級、價格
C．土地登記的依據(jù)
D．土地行政主管部門的終審意見
E．人民政府批準意見

正確答案:ABCE
 
10．土地登記代理人的義務(wù)有(　　)。
A．根據(jù)合同約定，維護委托人的合法權(quán)益
B．為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益
C．接受申請人的監(jiān)督管理
D．參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)
E．法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)

正確答案:ABDE
 
三、綜合分析題：
11．毛先生是美籍華人，1999年取得美國加州大學(xué)的法律博士學(xué)位。2002年1月至2003年1月，毛先生在中國從事土地登記代理相關(guān)工作，在此期間，毛先生積極參與單位的職業(yè)培訓(xùn)。2004年，毛先生順利通過“土地登記代理人職業(yè)資格考試”，3年后，毛先生依然供職國內(nèi)。
問題
1．什么是土地登記代理人？
2．毛先生可申請參加中國國內(nèi)土地登記代理人職業(yè)資格考試嗎？
3．從土地登記代理人職業(yè)資格登記有效期看毛先生在通過考試3年后，還可以供職國內(nèi)嗎？在做出哪些行為的情況下，應(yīng)注銷登記？
4．土地登記代理人有哪些權(quán)利？
 

正確答案:
1．土地登記代理人是指通過全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》并經(jīng)有關(guān)部門登記備案的人員。土地登記代理人依法取得執(zhí)業(yè)資格后，才能從事土地登記代理活動。土地登記代理人為委托人辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等業(yè)務(wù)，并按其所提供的服務(wù)收取傭金。
2．具備下列條件之一的，可申請參加土地登記代理人職業(yè)資格考試：
(1)取得理工、經(jīng)濟、法律類大學(xué)專科學(xué)歷，工作滿6年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿4年。
(2)取得理工、經(jīng)濟、法律類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿2年。
(3)取得理工、經(jīng)濟、法律類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿1年。
(4)取得理工、經(jīng)濟、法律類碩士學(xué)位，工作滿2年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿1年。
(5)取得理工、經(jīng)濟、法律類博士學(xué)位，從事土地登記代理相關(guān)工作滿1年。
經(jīng)國家有關(guān)部門同意，獲準在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的外籍人員及港、澳、臺地區(qū)的專業(yè)人員，符合《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》要求的，也可報名參加土地登記代理人職業(yè)資格考試以及申請登記。
毛先生的條件符合要求，故可參加此考試。
3．(1)土地登記代理人職業(yè)資格登記有效期為3年，有效期滿前，持證者應(yīng)按規(guī)定到指定的機構(gòu)辦理再次登記手續(xù)。變更職業(yè)機構(gòu)者，應(yīng)當及時辦理變更登記手續(xù)。再次登記，還需提供接受繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。登記管理機構(gòu)及登記初審機構(gòu)定期向社會公布土地登記代理人職業(yè)資格登記、使用及有關(guān)情況等。
因此，3年后，毛先生仍可供職國內(nèi)。
(2)土地登記代理人有下列行為之一的，應(yīng)注銷登記：
①不具有完全民事行為能力。
②脫離土地登記代理工作崗位連續(xù)2年以上(含2年)。
③同時在兩個以上土地登記代理機構(gòu)執(zhí)行代理業(yè)務(wù)。
④允許他人以本人名義執(zhí)行業(yè)務(wù)。
⑤嚴重違反職業(yè)道德和土地登記代理行業(yè)管理規(guī)定。
⑥違反法律、法規(guī)的其他行為。
4．土地登記代理人的權(quán)利：
(1)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動。
(2)執(zhí)行土地登記代理業(yè)務(wù)，按照規(guī)定在合同上簽署姓名并根據(jù)合同約定獲取報酬。
(3)要求委托人提供與代理有關(guān)的資料。
(4)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令。
(5)保護自己的勞動成果和知識產(chǎn)權(quán)。
(6)接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)。
(7)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
 
12．國家作價出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對一宗地上新確認的以作價出資或者入股方式取得的國有土地使用權(quán)進行的土地登記。
問題
1．對國有土地使用權(quán)作價出資應(yīng)作何理解？
2．可以采取國有土地使用權(quán)作價出資。(入股)的行業(yè)、企業(yè)有哪些？
3．國有土地使用權(quán)作價出資(入股)前如何進行地價評估？
4．作價出資(入股)取得的土地使用權(quán)可否依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押？為什么？
 

正確答案:
1．國有土地使用權(quán)作價出資(入股)是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤活和顯化土地資產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資(入股)形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。
2．國有企業(yè)改革時，經(jīng)土地行政主管部門批準，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有：
(1)自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。
(2)對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。
(3)對承擔國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。
3．根據(jù)1999年12月29日修正的《中華人民共和國公司法》第24條、第80條、第81條規(guī)定，公司設(shè)立時，股東以土地使用權(quán)作價出資的必須進行評估作價，核實財產(chǎn)，并折合為股份。不得高估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，嚴禁將國有資產(chǎn)低價折股、低價出售或者無償分給個人。
采用國有土地使用權(quán)作價出資(入股)方式進行資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土地估價資質(zhì)的機構(gòu)進行評估，并依據(jù)土地狀況和評價結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價報告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案。
4．可以。國土資源部《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》明確了國家作價出資(入股)土地使用權(quán)的權(quán)益，即以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價。
 
13．2001年，××市S集團依法獲得對該市原國有企業(yè)M紡紗廠的兼并權(quán)利。2005年上半年，因企業(yè)改制，部分廠房出租于W公司，租期一年半。2005年下半年，S集團欲收回出租廠房，因合同期限未至，W公司提出獲取合理補償?shù)囊螅玫搅薙集團的認可。
問題
1．什么是國有土地租賃？
2．國有土地租賃是國有土地出讓方式的有效補充，對此你作何理解？
3．國有土地租賃的期限是如何劃分的？
4．“承租土地提前收回，可以獲得合理補償”是國有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)，具體是指什么？
 

正確答案:
1．國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。
2．國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。嚴格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍。對原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。
企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當采取出讓或者租賃的方式處置：
(1)國有企業(yè)改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建集團的。
(2)國有企業(yè)改組為股份合作制的。
(3)國有企業(yè)租賃經(jīng)營的。
(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。
S集團對M廠的兼并符合第(4)條的規(guī)定。
3．國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。
W公司的承租期限當屬短期租賃。
4．國有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)有：
(1)承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。國有土地租賃，承租人取得承擔土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記。
(2)國有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。承租土地在使用年期內(nèi)改為出讓方式的，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可以申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益的需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準。
(3)承租土地提前收回，可以獲得合理補償。國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補償。承租土地使用權(quán)的收回原因有：①承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。②承租土地使用權(quán)期滿申請續(xù)期未獲批準的，承租土地使用權(quán)由國家無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。
因此，W公司可依法獲得補償。