2012年土地登記代理人考試土地登記代理實務考前沖刺(三)
發布時間：2014-02-25 共1頁
考前沖刺(三)
一、單項選擇題：
1．( )不是自然人住所構成的要件。
A．房屋產權證書
B．須經法律確認
C．須屬固定住所
D．須是自然人的經常居住地
正確答案:A
2．關于土地登記代理合同，下列說法錯誤的是( )。
A．土地登記代理合同一般為書面合同
B．土地登記代理合同為非要式合同
C．土地登記代理合同是雙務合同
D．土地登記代理合同是有償合同
正確答案:B
3．土地登記的內容主要包括( )。
A．土地權屬的性質和來源
B．土地權利主體和客體
C．土地權利客體和土地權屬的性質
D．土地權屬性質來源、土地權利主體、土地權利客體等
正確答案:D
4．在土地登記公開查詢中，( )不是土地原始登記資料。
A．土地登記申請書
B．地籍調查表
C．宗地圖
D．土地權屬來源文件
正確答案:C
5．( )不屬于初始土地登記的特點。
A．隨機性
B．集中性
C．全域性
D．階段性
正確答案:A
二、多項選擇題：
6．不發生劃撥國有土地使用權變更的情況有( )。
A．劃撥國有土地使用權補辦土地出讓手續
B．劃撥集體土地使用權補辦土地出讓手續
C．因實現抵押權而引起的劃撥國有土地使用權變更
D．因住房制度改革出售公有住房引起的劃撥國有土地使用權變更
E．因住房制度改革出售經濟適用房引起的劃撥國有土地使用權變更
正確答案:BC
7．關于地址變更登記，下列敘述正確的是( )。
A．申請人是地址變更前的土地權利人
B．申請人應當在地址發生變更之日起15日內申請名稱變更登記
C．申請人可以為自然人、法人或者其他組織
D．申請人應當向土地登記機關提交由土地登記機關發出的土地證書
E．申請人應當向土地登記機關提交地上建筑物的權屬證明和地址變更證明文件
正確答案:AB
8．土地登記代理人應注銷登記的情況有( )。
A．脫離土地登記代理工作崗位連續1年以上(含1年)
B．同時在兩個以上土地登記代理機構執業代理業務
C．允許他人以本人名義執行業務
D．嚴重違反職業道德和土地登記代理行業管理規定
E．不具有完全民事責任能力
正確答案:BCDE
9．關于土地登記代理人權利和義務，下列敘述錯誤的是( )。
A．土地登記代理人有獲取勞務報酬的權利
B．土地登記代理人有依法開展土地登記代理業務的義務
C．土地登記代理人有按照委托人指示處理代理事務的權利
D．土地登記代理人有及時告知的義務
E．土地登記代理人有維護委托人權益的義務
正確答案:BC
10．關于土地登記的統一性，下列敘述正確的是( )。
A．有統一的管理人員進行管理
B．依據統一的實體法律規范
C．在統一的登記機關進行
D．有統一的部門進行監督
E．遵循統一的登記程序
正確答案:BCE
三、綜合分析題：
11．2005年8月某市甲公司擬與乙公司合資成立新的股份有限公司，根據甲、乙雙方初步達成的協議，甲公司擬以其所使用的位于該市的土地使用權作價出資，乙公司以設備作價出資，根據甲公司提供的資料，其所使用的土地為出讓土地，用途為工業，但甲公司尚未辦理土地登記手續，乙公司委托某土地登記代理公司欲查證甲公司所使用的該宗土地的權屬狀況。
問題
1．該土地登記代理公司查證甲公司所使用的該宗土地的權屬狀況的具體操作步驟有哪些？
2．該土地登記代理公司需要從哪些方面著手驗證土地使用權的歸屬問題？
3．該土地登記代理公司驗證用地手續是否合法應從哪些方面入手？
4．該土地登記代理公司主要應從哪些方面收集資料？
正確答案:
1．該土地登記代理公司查證甲公司所使用的該宗土地的權屬狀況的具體操作步
驟是：
(1)通過與乙公司溝通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要體現在三個方面：
①該宗土地使用權是否為甲公司所有；②甲公司有無合法、完整的用地手續；③甲公司是否欠繳土地出讓金。這樣就進一步明確了查證的目標和內容。
(2)與委托人乙公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權范圍和權限。
(3)根據委托人乙公司的要求，進一步分析需要什么材料予以驗證，并可通過哪些途徑獲得有關產權資料。
(4)整理資料，向委托人提交分析結果。
2．該土地登記代理公司需要從以下方面著手驗證土地使用權的歸屬問題：
(1)調查目前的實際土地使用者是誰。
(2)通過對土地登記資料的查詢，了解該宗地的土地登記狀況、權屬來源情況，分析土地使用權歸誰所有。
(3)向相鄰單位或有關當事人了解該宗地的權屬來源及土地使用者的有關情況。
3．該土地登記代理公司驗證用地手續是否合法，應從以下方面人手：
(1)土地管理部門有無甲公司繳納土地出讓金的相關證明。
(2)是否已經全部繳納土地出讓金。
(3)是否已繳納相關稅費等。
4．該土地登記代理公司主要應從以下方面收集資料：
(1)實地調查，并向有關當事人了解情況。
(2)向土地登記機關查詢土地登記資料，有原始憑證的，還應查詢有關原始憑證資料。
(3)向相關政府主管部門如規劃部門、建設部門查詢有關該宗地的規劃審批、建設項目審批情況等資料。
(4)政府檔案館中的相關文件、材料。
12．某宗地系國有土地，使用權人劉某，于1993年8月8日經登記取得該宗地的出讓國有土地使用權，面積80㎡，土地用途為住宅，使用期限40年。依據1996年1月8日江規(96)字第13號文，1996年1月20日江都市土地管理局和劉某重新簽訂的江土合(96)字第6號《國有土地使用權出讓合同》以及土地使用權出讓金補交收據，土地用途變更為商業服務業，使用期限不變。經地籍調查和初步審核，該土地用途改變的行為及過程符合法律規定，劉某已按合同規定期限補交了出讓金。
問題
1．根據《土地登記規則》的規定，劉某應辦理何種登記？
2．目前我國土地用途變更登記的主要情形有哪幾種？
3．土地用途變更登記的申請時限有何規定？
4．劉某應當提交哪些權屬文件資料？
正確答案:
1．根據《土地登記規則》的規定，劉某應辦理土地用途變更登記。
2．目前我國的土地用途變更登記主要有以下三種情形：
(1)國有土地的用途發生變更的土地用途變更登記。
(2)農村集體所有土地進行農業結構調整涉及已登記地類變化的土地用途變更登記。
(3)集體土地建設用地的用途發生變更的土地用途變更登記。
3．土地用途變更登記的申請時限的規定是：
國有土地的用途發生變更的，土地使用者應當在批準變更之日起30日內申請土地用途變更登記；農村集體所有土地進行農業結構調整涉及已登記地類變化的，集體土地所有者應當在農業結構調整之后30日內申請土地用途變更登記；集體土地建設用地的用途發生變更的，土地使用者應當在接到有批準權的地方人民政府批準文件之日起30日內申請土地用途變更登記。
4．劉某應當提交以下權屬文件資料：
(1)《國有土地使用證》。
(2)地上建筑物、附著物權屬證明。凡是地上存在建筑物或附著物的，用途變更登記申請人還應提交地上建筑物、附著物權屬證明，如房管部門頒發的房產證等。
(3)土地用途變更的批準文件。國有土地的用途發生變更的，申請人應提交城市規劃部門、土地行政主管部門等有批準權的部門批準用途改變的文件；以出讓方式取得國有土地使用權的用途發生變更的，申請人還應提交與政府簽訂的土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂的土地使用權出讓合同。
13．某集團2000年在某市工業區以出讓方式取得一宗面積為18000㎡的國有土地使用權，批準用途為工業用地，使用年限為50年，登記時間為2000年8月20日。為籌集資金進行技術改造和產品創新，2005年6月12日集團以該宗土地使用權作為擔保向某銀行申請貸款，雙方簽訂了抵押貸款合同。
問題
應如何申請辦理土地使用權抵押登記。
正確答案:
(1)登記申請：抵押人和抵押權人，即某集團和某銀行共同提出登記申請。
(2)申請時限：抵押合同簽訂之日起15日內。
(3)提交的文件資料：①土地登記申請書；②該集團與該銀行的法人證明、法定代表人身份證明和個人身份證明；③抵押土地的《國有土地使用證》；④地上建筑物、附著物權屬證明或產權證書；⑤貸款合同和抵押合同；⑥抵押土地地價評估報告；⑦委托登記的，還要有土地登記代理委托書、土地登記代理人身份證明、資格證書、登記證書以及代理機構營業執照等；⑧其他要求出示的文件資料。
(4)土地登記機關辦理土地使用權抵押設定登記。經過土地登記申請、地籍調查、權屬審核、注冊登記程序，最后由土地行政主管部門核發土地他項權利證明書給該銀行。
