精品理论电影在线_日韩视频一区二区_一本色道精品久久一区二区三区_香蕉综合视频

　　二、物業(yè)管理制度

　?。ㄒ唬W(xué)習(xí)要求

　　掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反（公約）的行為，熟悉房屋裝修程序。

　?。ǘW(xué)習(xí)重點(diǎn)

　　 1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容
         物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。
        （l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度
　　內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點(diǎn)制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。
　?、傥飿I(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例
　　員工管理?xiàng)l例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動(dòng)用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。
　　②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍
         包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。
         ③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制
         包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。
        （2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度
        外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：
        ①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定
        ②樓宇入住規(guī)定
        包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。
        ③物業(yè)管理公約
        是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：
        1）明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任
        2）明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利
        3）明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)
        4）明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理
        5）對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定
        6）管理費(fèi)用的規(guī)定
        7）法律責(zé)任
        8）其他事項(xiàng)
        ④住戶手冊
        是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：
        l）居住區(qū)概況；
        2）居住區(qū)的管理；
        3）業(yè)主或住戶須知；
        4）  購日燈管理與維修；
        5）物業(yè)管理?xiàng)l例；
        6）綜合服務(wù)；
        7）其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。
        ⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度
        1）對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。
        2）對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。
        ⑥房屋管理服務(wù)制度
　　1）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。
　　2）房屋裝修管理規(guī)定。
　?、咦≌瑓^(qū)管理制度
　　主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。
　?、鄻I(yè)主公約
　　⑨業(yè)主委員會(huì)章程
　　l）成立業(yè)主委員會(huì)的宗旨、目的；
　　2）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)；
　　3）成立業(yè)主委員會(huì)的程序；
　　4）勸業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及業(yè)主大會(huì)；
　　5）業(yè)主委員會(huì)的任務(wù)；
　　6）有關(guān)補(bǔ)充說明。
　　2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法
　?、懦绦?BR>　　第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。
　　第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。
　　第三步：正確評價(jià)本企業(yè)狀況。
　　第四步：學(xué)習(xí)理解國家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
　　第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。
　　第六步：分頭草擬制度。
　　第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。
　　第八步：定稿。
　　第九步：通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。
　　（2）方法
　　①經(jīng)理意見法：在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上，以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。
        ②業(yè)主委員會(huì)制訂法：適用于制訂（業(yè)主公約）、（業(yè)主委員會(huì)章程》等。
        ③內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。
        ④學(xué)習(xí)借鑒法：主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進(jìn)行管理的規(guī)章制度。
        ⑤綜合征定法：綜合運(yùn)用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。