物業管理師職業技能培訓(2)
發布時間：2010-01-14 共2頁
二、物業管理制度
（一）學習要求
掌握物業管理制度體系的內容以及制定物業管理制度的程序和方法；了解業主公約的法律依據、特點和主要內容，掌握業主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區內違反（公約）的行為，熟悉房屋裝修程序。
（二）學習重點
1．物業管理制度體系的內容
物業管理制度可分為兩大類：一類是物業管理企業內部管理制度；另一類是物業管理企業的外部制度。
（l）物業管理企業內部制度
內部制度是物業管理公司為提高管理服務質量和工作效率，根據經營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。
①物業管理公司員工管理條例
員工管理條例是物業管理公司最基本的內部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規范、員工福利制度、企業獎懲制度。
②物業管理企業各部門的職責范圍
包括公司辦公室的職責范圍、財務部門的職責范圍、管理部內助職責范圍、服務部門的職責范圍。
③物業管理企業員工崗位責任制
包括經理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。
（2）物業管理企業外部制度
外部制度是指用于界定物業管理參與者權利與義務，規范實施物業管理過程中各方的行為，協調各方主體間關系的制度，主要制度有：
①物業接管驗收規定
②樓宇入住規定
包括人住通知書、收樓須知、入住手續書、入住合約。
③物業管理公約
是將業主以及管理者的權利與義務以法律文件的形式加以確定，對全體業主或使用人以及物業管理者均有約束力，主要包括以下內容：
1）明確業主的權利、義務和責任
2）明確物業開發商應享有的權利
3）明確物業管理者的權利與義務
4）明確對物業公共部位以及公用設施的管理
5）對物業全部損壞或部分損壞無法正常使用的規定
6）管理費用的規定
7）法律責任
8）其他事項
④住戶手冊
是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內容：
l）居住區概況；
2）居住區的管理；
3）業主或住戶須知；
4） 購日燈管理與維修；
5）物業管理條例；
6）綜合服務；
7）其他應注意的事項。
⑤住宅區房屋及有關設施接代管制度
1）對房屋及有關設施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規定。
2）對房屋代管權責的規定。
⑥房屋管理服務制度
1）房屋維修養護管理規定。
2）房屋裝修管理規定。
⑦住宅區管理制度
主要包括住宅小區治安保衛管理、樓宇管理、機動車管理、環境衛生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農貿市場管理等規定。
⑧業主公約
⑨業主委員會章程
l）成立業主委員會的宗旨、目的；
2）業主委員會的權利、義務；
3）成立業主委員會的程序；
4）勸業主委員會會議及業主大會；
5）業主委員會的任務；
6）有關補充說明。
2、制訂物業管理制度的程序和方法
⑴程序
第一步：研究所管物業的實際情況。
第二步：研究業主及物業使用人的全面情況。
第三步：正確評價本企業狀況。
第四步：學習理解國家及當地政府的有關法律、法規、制度，借鑒外企業經驗。
第五步：整理出本管區應制訂的內外規章制度條目及制訂制度的基本思路。
第六步：分頭草擬制度。
第七步：征求各方意見，反復討論修改。
第八步：定稿。
第九步：通過正式程序批準執行。
（2）方法
①經理意見法：在征求公司內外意見的基礎上，以物業公司經理的意見為制訂規章制度的基本思路和規章制度的主要內容。
②業主委員會制訂法：適用于制訂（業主公約）、（業主委員會章程》等。
③內部制訂法：適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內相關制度。
④學習借鑒法：主要是學習借鑒國內外對相似物業進行管理的規章制度。
⑤綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規章制度的方法。
