物業管理師職業技能培訓(2)
發布時間：2010-01-14 共2頁
3、業主公約的法律依據、特點和主要內容
（l）法律依據
業主公約是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的有關物業使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據主要是：
①《民法通則》第83條規定。
②建設部1989年第5號令《城市異產毗連房屋暫行規定》第五條和第六條規定。
（2）特點
①公約的主體是全體業主。
②公約的客體是物業使用、維修和其他管理等方面的行為， 是基于物權而派生的客觀行為。
③公約的內容是有關物業使用、維護與管理等方面的權利。義務的規定，其中既有法律規范的內容，也有社會公共道德的內容。
④公約經業主簽約或業主大會審議通過而生效，對物業管理區域范圍內的全體業主和非業主使用人都具有約束力。
⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
（3）業主公約的主要內容
業主公約一般由政府行政主管部門統一制訂示范文本。業主大會可以根據本物業區域的實際情況進行修改補充，經業主簽約或業主（代表）大會通過后上報行政主管部門備案。
4．業主公約的訂立
（1）訂立的原則
包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。
（2）訂立的程序
首次制訂業主公約一般按以下程序進行：
第一步：物業管理公司組織有關人員學習研究國家和當地政府的有關法律、法規，尤其是研究建設部制訂的業主公約“示范文本。”
第二步：結合所管項目的實際情況，依照建設部“示范文本”的基本內容，制訂出所管項目的業主公約（草案）。
第三步：用召業主大會將業主公約（草案）提交大會討論。修改。
第四步：業主大會通過修改后的業主公約。
第五步：業主簽字，業主公約生效
業主公約如需修改，一般由業主委員會提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業主大會計論通過后執行。
5、糾正違反業主公約的行為
⑴界定所應處理的違反《公約》的行為
在物業管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業主公約》；二是《物業管理公約》。前者的主體是全體業主，后者的主體是業主、非業主使用人和物業管理經營者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：
①業主違反《公約》。
②非業主違反《公約》
③物業管理公司違反《公約》
作為物業管理人員應正確處理的是業主和非業主使用人違反《公約》的行為， 具體有：裝修時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。
⑵及時發現違反《公約》的行為
物業管理人員應努力做到及時發現各種違約行為，需做到：
①加強工作責任心，認真履行崗位責任。
②物業管理公司和部門負責人要經常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時發現并處理使用人違約行為。
③提高業主和非業主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監督機制，認真接待并處理業主和使用人反映的違約行為。
⑶正確處理違反《公約》的行為
從廣義上說，《業主公約》和《約業管理公約》也屬于物業管理制度，兩者既有共性，也有個性，概括起來，共性表現在目的相同的實質內容相近上而個性則表現在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質不同以及對違反者處理方式不同。
對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行，主要有：規勸、制止、批評、警告、按物業管理制度處理、提起民事訴訟。
6、房屋裝修管理
⑴住用戶裝修申報
①業主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業管理公司工程部門提出申請。
②工程部門對業主或使用人的資格進行確認，并提供裝修指南及有關資料。
③業主或使用人盡快請設計公司進行裝修方案設計，并選擇合格的裝修單位
④業主或使用人在15天將裝修設計圖紙交工程部門。
⑵物業管理公司審批
①接到業主或使用人遞交的裝修方案一周內，工程設備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。
②裝修方案最終由物業管理公司批準后方可實施。
③方案批準后，與物業管理公司簽訂協議，并領取裝修許可證。
⑶裝修單位施工
與物業管理公司簽訂《裝修施工責任書》，并領取施工許可證必須按方案進行施工，施工期間應嚴格遵守各項規定嚴格執行建設部《建筑內部裝修設計防火規范》。
⑷物業管理公司驗收。
①由業主或使用人通知工程設備部門并會同其他有關部門對工程進行驗收。
②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。
③竣工驗收合格后，由工程設備部門向業主或使用人出具竣工驗收單。
④業主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續。
