物業管理師職業技能培訓(1)
發布時間：2010-01-14 共2頁
一、物業管理方案的制訂
?。ㄒ唬W習要求
掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。
（二）學習重點
1．物業管理的早期介入
（l）物業管理對物業的基本要求
物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業（包括物業周圍的環境）的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。
物業管理對物業的基本要求是：
①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。
②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。
③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。
④環境優美、安全、舒適。
⑤為物業管理提供必要的設施。
（2）物業管理的基本內容
①基本業務
包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。
②專項業務
包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業務
包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。
④經營業務
包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。
（3）物業管理早期介入的物質準備
人員準備
資料準備
設備、器材準備
資金準備
（4）房地產開發的基本程序
我國房地產開發的程序通常分為四個階段：
①決策、立項階段
通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。
②前期階段
1）在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。
2）項目的規劃設計工作。
3）規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。
4）征用土地，開展拆遷安置工作。
5）完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6）辦理開工手續。
③建設階段
通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。
④營銷階段
這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業管理）和售后服務等。
上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。
（5）建筑工程基本知識
①建筑工程分類
建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：
1）一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。
2）管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3）暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。
4）電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：
l）落實施工任務，簽訂對外承包合同；
2）編制施工組織設計或施工計劃；
3）做好施工前的準備工作，保障順利開工；
4）按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；
5）做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1）熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；
2）熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；
3）了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；
4）編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；
5）抓好施工技術及技術管理工作；
6）抓好質量管理；
7）抓好安全生產管理；
8）抓好材料與工具管理；
9）抓好班組管理；
10）抓好勞動定額與勞動報酬等。
2．物業管理早期介入的實施
（l）工作內容
根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：
①參與規劃設計階段
參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：
1）配套設施的完善問題；
2）水電供應容量的問題；
3）安全保衛系統；
4）垃圾的處理方式；
5）高層建筑物外觀的清潔問題；
6）消防設施問題；
7）物業管理所需設備問題；
8）對建筑材料的意見；
9）其他問題。
②參與建設階段
通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：
1）監督工程質量并提出意見；
2）監督建設過程（是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求）并提出意見：
3）監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；
4）監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。
（2）早期介入應注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作
?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位
③抓好人員準備這個關鍵
④精心準備，細致周到，力求全面、充分
3．擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查
通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。
（l）項目情況調查
①調查內容
項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。
項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。
配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。
消防、安保、清潔等設施狀況
項目性質及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。
周邊壞境狀況
②調查方法
包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。
?。?）使用人需求調查
?、僬{查內容
住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。
住區人員需求分析：
l）按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；
2）按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。
3）按需求條件分為現實需求和潛在需求。
4）按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。
②調查方法
1）詢問法
詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。
2）觀察法
觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3）實驗法
實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。
4）抽樣調查法
抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
（3）競爭企業調查
調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。
