物業管理師職業技能培訓(1)
發布時間：2010-01-14 共2頁
4．制訂物業管理方案的其他準備工作
（l）組建制訂物業管理方案的工作班子：
（2）對方案制訂人員進行必要的業務培訓：
（3）準備經費；
（4）準備設備；
（5）準備相關資料。
5．制訂物業管理方案
（l）物業管理方案的內容
①物業管理檔次
物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。
②物業管理服務的標準
物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。
③物業管理財務收支預算
物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。
（2）物業管理方案的基本架構
①項目管理的整體設想與策劃
包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。
②管理模式
包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。
④規章制度建設
包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。
⑤經營管理指標
包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。
⑥社區文化建設與服務
包括社區文化建設、社區服務與特約服務。
⑦財務管理及經費收入測算
包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。
⑨物業維修養護計劃和實施
包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。
（3）制訂物業管理方案的主要步驟
第一步：成立制訂方案的工作機構
第二步：培訓工作人員
第三步：經費、設備、資料準備
第四步：項目、使用人、競爭調查
第五步：研究分析調查資料
第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目
第七步：經費預算
第八步：草擬方案文本
第九步：向專家顧問征詢
第十步：送公司領導審閱
第十一步：修改、研討、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：實施、反饋
⑷制訂物業管理方案的主要方法
①經理意見法
主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。
②內部征詢法
發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。
③學習借鑒法
主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。
⑤綜合制訂法
6．可行性研究知識
（l）可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。
（2）可行性研究的程序
可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。
①投資機會研究
帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。
②初步可行性研究
進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。
③詳細可行性研究
對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10％。
④評價報告
重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。
（3）可行性研究的內容
①市場需求預測；
②物質資源預測；
③項目方案研究；
④人力資源研究；
⑤項目實施過程研究；
⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；
⑦項目經濟效益研究。
（4）編寫可行性報告
①總論；
②項目分析；
③需求預測；
④物資資源及公用設施條件分析；
⑤人力資源分析；
⑥實施進度分析；
⑦投資估算、資金籌措或成本估算；
⑧社會及經濟效益評價；
⑨附件。
