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       4．制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作
       （l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：
       （2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：
       （3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；
       （4）準(zhǔn)備設(shè)備；
       （5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。
        5．制訂物業(yè)管理方案
        （l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容
        ①物業(yè)管理檔次
        物業(yè)類(lèi)型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。
        ②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)
        物業(yè)類(lèi)型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
        ③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算
        物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。
        （2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
        ①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃
        包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。
        ②管理模式
        包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。
　　③公司人力資源管理
        包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。
        ④規(guī)章制度建設(shè)
            包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。
        ⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)
        包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。
        ⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
        包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
　　⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算
        包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。
        ⑧日常管理
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車(chē)輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
        ⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施
        包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。
       （3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
        第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)
        第二步：培訓(xùn)工作人員
        第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備
        第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查
        第五步：研究分析調(diào)查資料
        第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目
　　第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算
        第八步：草擬方案文本
        第九步：向?qū)＜翌檰?wèn)征詢(xún)
        第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱
        第十一步：修改、研討、再修改
        第十二步：可行性研究
        第十三步：定稿
        第十四步：實(shí)施、反饋
        ⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
        ①經(jīng)理意見(jiàn)法
        主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見(jiàn)為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確定。
        ②內(nèi)部征詢(xún)法
        發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門(mén)以及全體員工提建議，在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
        ③學(xué)習(xí)借鑒法
        主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來(lái)制訂方案。
        ④專(zhuān)家意見(jiàn)法
        主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專(zhuān)家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請(qǐng)專(zhuān)家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
        ⑤綜合制訂法
        6．可行性研究知識(shí)
        （l）可行性研究的基本概念
        可行性研究是在做出投資決策之前，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。
        （2）可行性研究的程序
        可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。
        ①投資機(jī)會(huì)研究
        帶有預(yù)測(cè)性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。
        ②初步可行性研究
        進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測(cè)，考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來(lái)源，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。
        ③詳細(xì)可行性研究
        對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊，對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿(mǎn)意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10％。
        ④評(píng)價(jià)報(bào)告
        重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。
      （3）可行性研究的內(nèi)容
        ①市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)；
        ②物質(zhì)資源預(yù)測(cè)；
        ③項(xiàng)目方案研究；
        ④人力資源研究；
        ⑤項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程研究；
        ⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究；
        ⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。
      （4）編寫(xiě)可行性報(bào)告
       ①總論；
       ②項(xiàng)目分析；
       ③需求預(yù)測(cè)；
       ④物資資源及公用設(shè)施條件分析；
       ⑤人力資源分析；
       ⑥實(shí)施進(jìn)度分析；
       ⑦投資估算、資金籌措或成本估算；
       ⑧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；
       ⑨附件。