物業管理操作實務(十)
發布時間：2010-01-14 共2頁
三、物業管理前期介入的內容
在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面：
（一）物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務
無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。
1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。
2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。
3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同（協議）。
4.選派管理人員運作物業前期管理。
（二）建立與業主或使用人的聯絡關系
物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主（開發商）共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。
1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。
（三）察看工程建設現場
物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。
1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。
（四）設計管理模式，草擬及制定管理制度
物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
1.籌建業主管理委員會。
2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。
3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。
4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。
（五）建立服務系統和服務網絡
物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。
1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。
2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。
3.建立代辦服務項目網絡。
（六）辦理移交接管事宜
物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。
1.擬訂移交接管辦法。
2.籌備成立業主管理委員會。
3.協助和辦理移交接管事項。
