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　　第二節(jié)　業(yè)主自治管理組織

　　一、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)

　　業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會(huì)，本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域

　　1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件
　　物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個(gè)條件：
　?。?）原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個(gè)住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬(wàn)平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動(dòng)室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實(shí)行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個(gè)封閉小區(qū)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。
　　（2）物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記.一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不作任意改動(dòng)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對(duì)固定，有利于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。
　　2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)
　　對(duì)于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主的單幢房屋，或沒有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。
　　對(duì)于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門配合，實(shí)施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　（二）業(yè)主房管小組

　　業(yè)主房管小組簡(jiǎn)稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。
　　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢（或大廈中一個(gè)層面），推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同；建筑面積不相同的幢（或大廈中一個(gè)層面），按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請(qǐng)街道、居委會(huì)配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。
　　業(yè)主小組具有以下職能：
　?。?）代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況；
　?。?）聽取和反映業(yè)主對(duì)房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系；
　?。?）決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時(shí)，負(fù)責(zé)籌集；
　?。?）決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕；
　?。?）協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛；
　　（6）執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
　?。?）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。
　　成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會(huì)的決定。

　　（三）第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)

　　1.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開的條件
　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)；當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì)，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過100人的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì)，其代表成員一般不超過100人。
　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同房屋出售單位組織召開。當(dāng)具備下列條件之一時(shí)，就應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
　?。?）公有住宅出售建筑面積達(dá)30％以上；
　?。?）新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50％上；
　　（3）在這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。
　　2.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的籌備工作
　　當(dāng)滿足召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的條件時(shí)，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清單等材料報(bào)區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會(huì)同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作：
　　（1）組織成立第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請(qǐng)居委會(huì)人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作；
　?。?）按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表；
　?。?）協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì)候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推薦候選人；
　　（4）起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽取業(yè)主和相關(guān)人員意見，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改；
　?。?）確定會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)，做好會(huì)議的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備
工作。
　　整個(gè)籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進(jìn)行，開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會(huì)議討論的決定和意見都要作必要記錄。
　　3.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序
　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項(xiàng)的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過；業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
　　審議通過業(yè)主委員會(huì)章程，審議通過業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會(huì)章程，對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織、職責(zé)、會(huì)議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式，按業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行，如召開的是業(yè)主大會(huì)，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過；如召開的是業(yè)主代表大會(huì)，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會(huì)代表過半數(shù)通過這種簡(jiǎn)單多數(shù)為準(zhǔn)。
　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序一般如下：
　　（1）由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況；
　?。?）由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，候選人也可作自我介紹；
　　（3）審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；
　?。?）由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表大會(huì)代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員；
　?。?）審議決定其他物業(yè)管理重大事項(xiàng)。

　　（四）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)

　　1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)參加成員和例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議
　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。
　　業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人；法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會(huì)。書面委托代理書，可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召集人業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)行政管理部門印制。不論是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)按幢或按一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當(dāng)召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。如業(yè)主委員會(huì)不召開，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會(huì)召開，經(jīng)督促業(yè)主委員會(huì)仍不召開會(huì)議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
　　2.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)
　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：
　　（1）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；
　?。?）審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約，必要時(shí)修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；
　?。?）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報(bào)告，包括業(yè)主委員會(huì)工作特別是業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司等情況報(bào)告，物業(yè)管理公司的工作報(bào)告；
　?。?）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。如確定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集方式、來源和標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)維修基金不足時(shí)的籌集辦法和數(shù)量；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論決定或?qū)徟ㄟ^.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷。

　　（五）業(yè)主公約

　　業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組制定，并交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過。
　　業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時(shí)可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來說要明確物業(yè)使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對(duì)違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。