物業管理操作實務(八)
發布時間：2010-01-14 共2頁
第二節 業主自治管理組織
一、業主大會或業主代表大會
業主自治管理組織機構各地有不同的規定和做法。上海、深圳等地規定了召開業主大會（業主代表大會）的一些做法。有的地方只成立業主委員會，本節重點講述上海市的規定。
（一）物業管理區域
1.物業管理區域劃定的條件
物業管理區域是一個由業主委員會管理的物業的范圍。它的劃定有如下幾個條件：
（1）原設計構成自然街坊和封閉小區。自然街坊是城市建設中自然形成的相對獨立的居住區。近年來房地產開發中形成的居住小區，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關建設小區規劃的規定，小區要配置居委、學校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設施項目。小區水、電、煤等公共設施相關程度高，在開發時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區，大都實行封閉管理，稱為封閉小區。一個封閉小區劃為一個物業管理區域，有利于對房屋及相關設施的管理。
（2）物業管理區域的范圍，由區、縣房地產行政管理部門按照樓宇與附屬設施的相關情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進行適當的調整劃定。劃定后應通知有關街道和已進行管理的物業管理公司。區、縣房地產行政管理部門應在轄區地圖上予以注記.一經劃定，如無特殊情況，不作任意改動。這樣，物業管理區域范圍相對固定，有利于業主委員會和物業管理公司管理上的穩定性和延續性。
2.非物業管理區域的物業
對于公共設施與房屋相關聯系不很緊密的房屋，或只有一個或少數幾個業主的單幢房屋，或沒有劃入物業管理區域之內的房屋，業主可以自行負責房屋管理，或委托物業管理企業實施專業化的物業管理。
對于一些單位如機關、企業、學校等籌建在單位內部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務后勤部門配合，實施物業的管理，或委托物業管理企業實施專業化的物業管理。
（二）業主房管小組
業主房管小組簡稱房管小組或業主小組，由本幢房屋內業主協商選舉產生，其成員應具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。
在一個物業管理區域內，應按建筑面積來確定和分攤房管小組成員。建筑面積一樣的幢（或大廈中一個層面），推選的業主房管小組成員數應相同；建筑面積不相同的幢（或大廈中一個層面），按分攤到的成員數推選。一般每500-1000平方米建筑面積產生一名小組成員。要推選好業主小組成員，這是業主自治管理的基礎工作。要讓本幢業主和有關使用人都參與和了解業主小組成員的推選過程，使業主小組具有一定的群眾基礎。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業主小組的組織成立工作。業主小組成立后，其成員要盡快進入角色。
業主小組具有以下職能：
（1）代表和維護業主的權益，負責本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結構、面積，共用設備如電梯、水泵等情況；
（2）聽取和反映業主對房屋修繕等有關方面的建議和意見。要經常和業主、使用人溝通和聯系；
（3）決定本幢房屋內修繕基金的使用和支付，當住宅修繕基金不足時，負責籌集；
（4）決定本幢房屋共用部位和共用設備的修繕；
（5）協助調解房屋使用、修繕糾紛；
（6）執行業主代表大會和業主委員會作出的決定；
（7）督促業主遵守業主公約和房屋使用公約等。
成立業主委員會的業主小組的一切決定都不得違反業委會的決定。
（三）第一次業主大會或業主代表大會
1.第一次業主大會或業主代表大會召開的條件
一個物業管理區域內，當業主人數較少時，應當召開業主大會；當業主人數較多時，應當召開業主代表大會，代表成員由業主小組成員組成。如上海市房地局有關文件指出，業主超過100人的，應當召開業主代表大會，其代表成員一般不超過100人。
第一次業主大會或業主代表大會，由物業所在地的區、縣房地產管理部門會同房屋出售單位組織召開。當具備下列條件之一時，就應當召開第一次業主大會或業主代表大會。
（1）公有住宅出售建筑面積達30％以上；
（2）新建商品住宅出售建筑面積達50％上；
（3）在這個物業管理區域內第一套房屋實際交付業主使用之日起已滿兩年的。
2.第一次業主大會或業主代表大會的籌備工作
當滿足召開第一次業主大會或業主代表大會的條件時，房屋出售單位應將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業主清單等材料報區、縣房管局，區、縣房管局在接到材料后45天內會同房屋出售單位組織業主做好以下籌備工作：
（1）組織成立第一次業主大會或業主代表大會籌備組，其成員由所在地區、縣房管局、房屋出售單位、業主代表組成，可以邀請居委會人員參加。籌備組一經協商成立，即進行籌備工作；
（2）按幢協商產生業主小組成員，業主小組成員一般為業主代表；
（3）協商推薦業主委員會候選人，按建筑面積的比例，業主包括公房業主和擁有物業的開發商等推薦候選人；
（4）起草業主委員會章程和業主公約草案，可參照市有關示范文本，并聽取業主和相關人員意見，結合本區域情況進行修改；
（5）確定會議的時間、地點，做好會議的各項會務準備
工作。
整個籌備工作可以在物業所在地房地產行政管理部門主持下進行，開發建設單位和前期物業管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產生，每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。
3.第一次業主大會或業主代表大會的程序
業主大會或業主代表大會是行使業主自治管理職權、決定管理事項的重要組織形式。為了體現廣大業主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業主大會應當有半數以上業主參加，作出的決定要全體業主過半數通過；業主代表大會應當有半數以上業主代表參加，作出的決定要全體業主代表過半數通過。
審議通過業主委員會章程，審議通過業主公約，選舉產生業主委員會是第一次業主大會或業主代表大會的三方面重要任務。要參照有關行政部門的示范文本制定好業主委員會章程，對業主委員會組織、職責、會議、經費與辦公用品等作出規定。業主公約也要參照示范文本來明確業主和物業使用人的合法權益，約定業主與物業使用人安全、合理使用物業的有關義務，如不得有損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業主委員會成員的選舉方式，按業主委員會章程進行，如召開的是業主大會，要有全體業主半數以上通過；如召開的是業主代表大會，要有全體業主代表半數以上通過，而不能以與會代表過半數通過這種簡單多數為準。
第一次業主大會或業主代表大會的程序一般如下：
（1）由大會籌備組介紹大會籌備情況；
（2）由大會籌備組介紹業主委員會候選人情況，候選人也可作自我介紹；
（3）審議通過業主委員會章程和業主公約；
（4）由業主大會成員或業主代表大會代表投票選舉產生業主委員會成員；
（5）審議決定其他物業管理重大事項。
（四）業主大會或業主代表大會的職權
1.業主大會或業主代表大會參加成員和例會、臨時會議
業主大會由物業管理區域內全體居住和非居住房屋業主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產權人即業主等。召開業主大會時，全體業主應當參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。
業主代表大會的業主代表應按物業管理區域內各種物業包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分攤產生。召開業主代表大會時，自然人業主代表應當參加，一般不委托代理人；法人或其他組織業主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業主代表，公房產權人即區、縣房地產行政部門可以委托區、縣公房資產經營公司有關人員作為代理人參加業主代表大會。書面委托代理書，可由業主大會或業主代表大會召集人業主委員會或房地產行政管理部門印制。不論是業主大會或業主代表大會，應按幢或按一定比例邀請非業主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應當邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權。當召開涉及改選或罷免業主委員會成員的業主大會或業主代表大會時，業主委員會應通知區、縣房管局派員參加會議。業主委員會每年至少召開一次業主大會或業主代表大會，總結本年度區域內的各項物業管理工作，決定物業管理的重大事項。15％以上業主或業主代表提議，業主委員會要在接到提議30日內召開業主大會或業主代表大會。如業主委員會不召開，業主和業主代表可向區、縣房管局反映，區、縣房管局應督促業主委員會召開，經督促業主委員會仍不召開會議的，區、縣房管局可以組織業主召開業主大會或業主代表大會。經15％以上業主或業主代表提議召開業主大會或業主代表大會對提出的議案已作出決定，一般在半年內不再以同一提案再召開業主大會或業主代表大會。
2.業主大會或業主代表大會的職權
業主大會或業主代表大會行使下列職權：
（1）選舉、罷免業主委員會委員；
（2）審議通過業主委員會章程和業主公約，必要時修改業主公約和業主委員會章程；
（3）聽取和審議物業管理服務的工作報告，包括業主委員會工作特別是業主委員會選聘物業管理公司等情況報告，物業管理公司的工作報告；
（4）決定物業管理的其他重大事項。如確定業主委員會經費籌集方式、來源和標準；物業維修基金不足時的籌集辦法和數量；物業管理區域內修建、新建建筑物或構筑物等。這就是說，物業管理區域內重大管理事項都必須由業主大會或業主代表大會討論決定或審批通過.業主大會或業主代表大會認為業主委員會的決定不當時，可予以撤銷。
（五）業主公約
業主公約是全體業主制定的行為準則。一般可由業主大會或業主代表大會籌備組制定，并交業主大會或業主代表大會審議通過。
業主公約要遵循有關法律、法規、行政規章和規范性文件，根據物業管理區域實際情況制定。制定時可參照房地產行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎上修改、補充。一般來說要明確物業使用、經營、轉讓必須遵守法律規范，在物業使用有哪些禁止行為，對違章行為如何管理，小區管理中公共道德和精神文明建設等。
