物業管理操作實務(八)
發布時間：2010-01-14 共2頁
二、業主委員會
建設部《城市新建住宅小區管理辦法》指出，住宅小區應當成立由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉代表成立的住宅小區管理委員會。北京市規定由住宅小區內房地產產權人、使用人代表和居委會代表組成物業管理委員會。深圳市由住宅區業主選舉產生管委會。
《上海市居住物業管理條例》規定，業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。
（一）業主委員會成立的步驟
1.選舉
在一個物業管理區域內，第一次業主大會或業主代表大會召開時，即當公有住宅出售建筑面積達30％以上，或新建商品住宅出售建筑面積達50％以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產生業主委員會的條件。
業主委員會的委員由業主擔任，非業主的使用人不得擔任業主委員會成員。房地產行政管理部門和房屋出售單位要協助業主做好首屆業主委員會候選人的醞釀、推選工作，征求各業主小組意見，把遵紀守法、具有一定的物業管理法律知識、熱心公益事業、能履行職責的業主作為業主委員會的候選人，提請第一次業主大會或業主代表大會選舉。業主委員會人數要根據物業管理區域規模決定，通常由5-15人組成。
業主委員會成員不得兼任本物業管理區域內物業管理企業工作。物業管理企業成員又是管理區域內業主的，不能擔任業主委員會委員。
2.核準
第一次業主大會或業主代表大會選舉業主委員會之日起15日內，應當到所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記。房地產管理部門應當在受理登記申請之日起15日內，對予登記的完成登記工作；對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當接到予以核準登記的書面通知時，該業主委員會正式成立，任期正式開始。在向區、縣房地產管理部門辦理登記申請時，必須提交以下文件：
（1）成立業主委員會的登記申請書，包括以下內容：業主委員會的名稱，所轄物業管理區域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時間和所占比例，出售房屋的戶數；
（2）第一次業主大會或業主代表大會的會議記錄，應到人數及名冊，實到人數及名冊，投票選舉結果，會議所作決定等；
（3）業主委員會辦公場所，如是借用或租用場所，要有協議或合同。
（二）業主委員會的性質和法律地位
《上海市居住物業管理條例》第六條第一款規定：“業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織”。在民事活動中，業主委員會可以作為民事訴訟的當事人。業主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。
業主委員會是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規定不同不甚一致。
1.社會團體
有些城市規定，業主管理委員會經民政部門依法核準后，取得社會團體法人資格。社會團體法人登記證簽發日期為管委會成立日期。業主委員會作為社會團體獨立行使民事權利，承擔民事責任。
2.其他組織
根據社會團體登記管理有關條文規定，在同一行政區域內，不得重復成立相同或相似的社會團體。一般來說，一個大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業主委員會。拿上海來說，至1997年底，業主委員會達1600多家。因此，如業主委員會作為社團，將使得一個城市或地區出現許多類似的××業主委員會的社會團體。《民事訴訟法》第49條規定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。業主委員會經過業主大會或業主代表選舉產生，經房地產行政管理部門核準登記成立，是合法成立、有一定的組織機構和財產的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權利，承擔民事責任。
（三）業主委員會的任期和職權
1.任期
業主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應選舉新一屆業主委員會；其選舉工作由原業主委員會主持，房地產行政管理部門派員參加；新一屆業主委員會名單應報所在地區、縣房管局備案。
業主委員會委員因故不能履行職責，如個人物業產權轉讓、因病、長期出國等，須書面通知業主委員會。在業主委員會章程中，可以規定業主委員會缺額補選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內召開業主大會或業主代表大會予以補選。
業主委員會是依法成立的業主自治組織，業主委員會成員不得宣布解散業主委員會。如果出現這種反常情況，房產管理部門應予以阻止。由于物業管理區域的變化引起業主委員會的撤銷、合并，須經原核準登記的區、縣房管局核準。
業主委員會可設主任1名，副主任1-2名。有的地方，業主委員會聘用執行秘書，負責日常事務。
2.職權
業主委員會是業主大會或業主代表大會的常設機構，是業主行使自治管理權利的執行機構。業主委員會應當維護全體業主的合法權益，執行業主大會或業主代表大會的決定。
《城市新建住宅小區管理辦法》指出，管委會的權利是：
（1）制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利；
（2）決定選聘或續聘物業管理公司；
（3）審議物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施；
（4）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
該辦法指出，管委會的義務是：
（1）根據房地產權利人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；
（2）協助物業管理公司落實各項管理工作；
（3）接受住宅小區的房地產權人和使用人的監督；
（4）接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
業主委員會的職權由各地地方性法規、行政規章進行規定。主要職權有以下幾個方面：
（1）向業主大會或業主代表大會報告物業管理工作，召集和主持業主大會或業主代表大會，提請審議重大管理事項和措施；
（2）選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同，督促物業管理企業執行合同進行管理服務；
（3）管好、用好物業維修基金；
（4）檢查、督促業主和使用人合理、安全使用物業，協助物業管理企業對個別業主和使用人違章裝修和不合理使用物業的行為進行勸阻和監督等；
（5）其他事宜。如提出修改業主公約和業主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業主委員會工作制度等。
業主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數以上委員出席才有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。業主委員會可臨時召集會議。必要時，可邀請政府有關部門、物業管理企業、居委會代表列席。每次業主委員會會議，都應當有會議記錄，記錄應整理歸檔。
（四）業主委員會的章程和日常工作
1.章程
業主委員會籌備組成立起，就要擬訂業主委員會章程。業主委員會章程是業主委員會活動的規范性文件。章程必須經業主大會或業主代表大會審議通過后施行。
業主委員會籌備組可以在房地產行政管理部門有關業主委員會章程的示范文本基礎上制定章程，制定時結合本轄區的實際情況，征求業主小組的意見，其內容不得違反有關法律、法規、行政規章和規范性文件。
業主委員會章程的內容一般包括：
（1）本會名稱、地址、所轄區域范圍、性質、主管部門及宗旨等；
（2）組織及職責；
（3）會議制度及工作制度；
（4）委員的條件、選舉及權利和義務等；
（5）經費來源、經費賬目管理；
（6）辦公用房；
（7）章程、生效、修改、補充等有關事宜。
2.日常工作
業主委員會的日常工作要根據業主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項：
（1）了解掌握物業管理區域、業主和使用人的基本情況，包括轄區物業面積、建筑結構、產權性質，轄區基礎設施、綠化、公建配套情況，轄區周圍環境、交通等情況。業主和使用人按戶登記造冊。對本轄區的物業管理的目標和要求在廣泛征求業主意見后提出初步方案供討論；
（2）如轄區原已有物業管理公司進行管理，對原來的物業管理工作作出評價，包括取得的成績、得當的管理措施，存在的問題，收費項目和標準的合理性，對原來的物業管理公司是否續聘或解聘提出意見，向業主大會或業主代表大會報告；
（3）與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，可參照房地產行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進行擬訂，明確雙方權利和義務，轄區物業管理的標準和收費在報送所在地區縣房地產行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續；
（4）管理好物業維修基金，掌握好對物業維修基金的使用權，遵循專款專用的原則，要求物業管理公司在賬務上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質的審計單位對物業管理維修基金的賬務進行審計，并把結果向業主大會報告；
（5）提出本轄區年度房屋修繕計劃、設備維修更新計劃、公共設施維修養護計劃，并提出財務預算，提請業主大會或業主代表大會審議。必要時，做好物業維修基金的籌集工作；
（6）督促業主和使用人遵守業主公約、小區管理公約、房屋使用公約等行為準則，協調好物業使用中業主的相鄰關系，對于違章裝修，協助物業管理公司進行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關行政管理部門依法處理；
（7）做好轄區內道路場地，車輛行駛和停放，以及設置廣告等方面的管理；
（8）做好內部管理工作：起草有關物業管理公約、辦法的草案；做好委員的增補選舉工作；建立工作制度、會議制度和檔案制度；做好辦公經費的籌集和使用管理工作；做好辦公用房的設置和管理工作；做好換屆選舉工作等。
（五）業主委員會與物業管理企業的關系
1.經濟合同的平等雙方
業主委員會與物業管理企業是一種委托與受委托的關系，簽訂物業管理服務合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇；合同簽訂時，對于管理目標、要求和費用，雙方都要協商，協商取得一致，才簽約。其間雙方沒有隸屬關系。在法律上，業主委員會有委托或不委托某個物業管理企業的自由，物業管理企業也有接受或不接受委托的自由。
2.目標一致的利益雙方
管理服務目標一經確定，雙方簽約后，雙方都是物業管理目標的追求者。這個目標就是為了保持物業的完好，保障物業使用方便安全，維護環境優美整潔，保證公共秩序的良好。在這個目標下，物業管理企業要以優質服務為物業使用提供管理服務，而這種管理服務根本上是為了物業業主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關系，融合在目標一致之中；各方的行為不能影響和損害這種目標的實現，否則將承擔責任。
3.勞務和經濟交換的雙方
這一關系是在經濟合作關系下產生的，體現有償的等價交換原則。一方要求對方優質廉價服務，另一方要求對方支付費用，這是一種對立統一。當出現矛盾時，要依照法律來規范，可以協商解決，合同可修改補充，當矛盾不能通過協商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。
4.職權范圍各不相同的雙方
業主要對物業的自用部位、自用設備進行安全使用和維護，又要遵守業主公約和房屋使用公約，維護公共部件、公共設備、設施的安全、整潔使用。業主委員會對物業管理企業進行的專業管理要監督、檢查和協助。物業管理企業是具體作業單位，實施日常管理的作業組織，在合同范圍內業主委員會要與之合作和給予幫助，必要時建立協調工作會議制度，定期召開聯席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業管理企業和業主委員會要及時向業主大會或業主代表大會報告物業管理工作。
