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　　第五節(jié)　物業(yè)管理的發(fā)展與條件

　　本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來論述的。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實現(xiàn)條件。

　　一、物業(yè)管理的特點

　　國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。

　　（一）覆蓋面廣

　　國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。
　　納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先后進入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中國內(nèi)地。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)。

　　（二）業(yè)主權(quán)益得到有效保護

　　物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家。

　　（三）物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合

　　國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，物業(yè)管理服務(wù)項目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達到國際先進水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國際質(zhì)量認證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。

　　二、物業(yè)管理的歷程和前景

　　從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以說到本世紀末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測。

　　（一）初創(chuàng)階段

　　這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為一個獨立行業(yè)的時期。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。但是，作為一個行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。90年代，物業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標志著我國物業(yè)管理進入了全面推開的時期。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關(guān)注和支持。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化方向發(fā)展。

　　這個階段的特點是：
　　（1）雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達標，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢；
　　（2）傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單一的市場化的物業(yè)管理模式過渡；
      （3）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；
　　（4）開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟效益和服務(wù)質(zhì)量；
　　（5）政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；
　　（6）物業(yè)管理的經(jīng)費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環(huán)。

　　（二）市場化階段

　　下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。這個階段的特點是：
　　（1）傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī)則和運作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認；
　　（2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升；
　　（3）出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場等。各種先進設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大；
　　（4）物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團。物業(yè)管理收費與服務(wù)項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)；
　　（5）物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。政府強化對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順；
　　（6）物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國內(nèi)的著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。