物業管理操作實務(五)
發布時間：2010-01-14 共2頁
第五節 物業管理的發展與條件
本章以上介紹的物業管理的宗旨、原則、服務范圍、作用和模式都是從規范化的角度來論述的。這一切要轉化為現實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環境，本節就來討論物業管理的發展與實現條件。
一、物業管理的特點
國內的物業管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。
（一）覆蓋面廣
國內的物業管理雖然是從80年代開始起步，可是發展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。
納入物業管理的物業種類從居住用房、辦公和商務用房到一般商品房、涉外商品房都先后進入物業管理渠道。隨著房地產管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業管理渠道。與此相適應，各類物業管理企業如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業管理企業近2000家，從業人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業管理企業7000家，從業人員100萬人。一些國際上知名的物業管理企業也爭前恐后地進入中國內地。物業管理正成為一個具有廣泛影響的行業。
（二）業主權益得到有效保護
物業管理的特點就是業主處于主導地位。中國的物業管理能被業主和使用人迅速接受就是國家對業主權益的充分而周到的關注。從立法到行政管理都有明確的法規和措施來保障業主的合法權利。其中最有力的措施就是按物業區域建立業主委員會，使業主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關部門創造各種條件幫助業委會開展工作。上海市到1997年已有房屋業主委員會近2000家。
（三）物業管理與社區管理密切結合
國內物業管理的服務范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，物業管理服務項目眾多，內容豐富。從最基本的物業本體和設備的維護、運行到物業區域的環境管理，并且同社區管理和社區建設相結合，營造現代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環境，提供物質和精神兩方面的服務。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經達到國際先進水平。深圳、上海等地的有些優秀小區已取得ISO9002國際質量認證。從管理的物業類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業，又有經營性物業，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務體現了我國物業管理的特色。
二、物業管理的歷程和前景
從80年代初深圳第一家物業管理公司成立，標志著物業管理在中國大地開始萌發，可以說到本世紀末，物業管理總體上處于初創時期。這里對過去十余年和今后中國物業管理歷程作一些分析和預測。
（一）初創階段
這是我國物業管理啟動和逐步形成為一個獨立行業的時期。80年代物業管理開始在內地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產管理體制——特別是物業管理的引進所啟發，內部條件是由創造文明住宅小區和新建商品房售后管理發展而來。但是，作為一個行業，還只出現在沿海部分大中城市，只是作為房地產開發的附屬，尚不具備全國性的規模。90年代，物業管理以其獨特的功能逐步引起人們的關注。1993年建設部房地產業司在廣州和深圳召開第一屆全國物業管理研討會和深圳市物業管理協會的成立標志著我國物業管理進入了全面推開的時期。1994年4月，建設部頒布了建國以來有關物業管理的第一個規章，確立了物業管理在房地產行業中的獨立地位。1995年又把物業管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關注和支持。1997年又要求物業管理在廣度上從新建區向建成區延伸，從深度上向市場化方向發展。
這個階段的特點是：
（1）雖然已有一些地區和若干物業區域管理水平達標，小區面貌良好，但是總體上仍處于初創階段，管理水準不高，服務內容偏狹。從地區上講沿海城市發展較快，內地城鎮相對較慢；
（2）傳統管理和物業管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單一的市場化的物業管理模式過渡；
（3）物業管理企業和業主委員會大量建立，但是，運作不規范。合適的自治管理和專業管理人才缺乏；
（4）開發商一般重建輕管，物業管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業管理的經濟效益和服務質量；
（5）政府逐步重視對物業管理的治理和監控，但是法規建設滯后；
（6）物業管理的經費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環。
（二）市場化階段
下世紀初，物業管理可望進入市場化運作階段。這個階段的特點是：
（1）傳統的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業管理軌道，市場的規則和運作逐步成熟。物業管理業在房地產行業中的主體地位逐步確立，物業管理業在城市建設和社會生活中的積極作用得到充分的發揮和確認；
（2）物業管理企業和業委會運作逐步正常，相互關系逐步理順并出現一批名牌的物業管理企業、優秀的業委會和示范物業區域。物業管理區域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優美、典雅”的高層次水準提升；
（3）出現一批智能化的物業住宅、大廈和智能化城區，如智能化住宅小區、智能化廣場等。各種先進設施、裝備在物業管理中廣泛應用。物業管理提供的勞務中智力型比重逐步增大；
（4）物業管理實現規模化經營，物業管理企業從中、小型為主向以大、中型為主轉換，出現一批物業服務企業集團。物業管理收費與服務項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環；
（5）物業管理的法規建設完善配套。政府強化對物業管理的指導和監督，物業管理和社區建設的關系逐步理順；
（6）物業管理業實現跨國經營，既有境外的物業管理企業在國內拓展業務，也有國內的著名企業將物業管理作為國際服務貿易向外拓展。
