物業(yè)管理操作實務(五)
發(fā)布時間：2010-01-14 共2頁
三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件
（一）國家重點鼓勵項目
近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結構也發(fā)生了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結構的調整已從實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關系的協(xié)調轉向全面提高產(chǎn)業(yè)素質和國際競爭能力。為了適應這一重大變化，國務院已頒布當前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術目錄，共有29個領域，440種。確定這些項目的原則是：
?。?）符合當前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；
?。?）有比較高的技術含量，有利于企業(yè)設備更新，加快對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術改造，促進產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化和升級；
?。?）國內(nèi)存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術基礎，有利于形成新的經(jīng)濟增長點；
?。?）符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護；
?。?）供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產(chǎn)業(yè)結構的合理化，保持國民經(jīng)濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。
物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領域：《城市基礎設施及房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。而且，前三項的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設結合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。但是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的支持。以下，就對這兩方面作一些分析。
（二）內(nèi)部環(huán)境
?。?）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和相互關系的理順；
?。?）物業(yè)管理經(jīng)營能力和服務水平的提高；
?。?）物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結構的優(yōu)化；
（4）物業(yè)管理的理論研究和對實踐的指導。
以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結合學科建設一并論述。
四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件
物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要有：
（一）社會經(jīng)濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推動
房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展有一定的引導和推動作用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經(jīng)濟條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付能力制約。
改革開放以來，沿海和內(nèi)地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，從而推動了全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急切需求。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。其結果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，消極方面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結構和價格超越了社會的承受能力。
偏社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有：
高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。歸根結底，社會經(jīng)濟的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。
從總體上說，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應的逐步擴大，對物業(yè)管理的需求日益增長。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機遇，使行業(yè)的業(yè)務范圍的拓展同社會的需求同步、協(xié)調發(fā)展。
（二）居民生活水平的提高和消費結構的優(yōu)化
現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質量兩個方面。國家有關方面規(guī)劃：第一步，到本世紀末，“基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。下一步，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平相應提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。而且，生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結構的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質量的第一追求，從而愿意增加居住的消費投入。這種消費意愿的轉換和提升，當然會對物業(yè)管理的服務范圍在量和質兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。
（三）房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結構的優(yōu)化
如前所述，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀等分支行業(yè)，擁有設計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調發(fā)展，要求內(nèi)部結構的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和目標。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。也就是說，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠整個行業(yè)的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國家、集體和個人三結合的住房投資、集資機制。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。這個改革的結果既形成產(chǎn)權多元化后的格局，又開辟廣泛的租售市場。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。
第二，開發(fā)的支持。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設計、施工到驗收都要考慮到后期使用和管理的需要。特別對隱蔽部位和各種設備、設施的設計和施工更要縝密細致。而且，越是高檔的樓宇質量要求越高?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基礎。
第三，營銷的支持。良好的物業(yè)管理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用。但是，不能把物業(yè)管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請，管理基金和用房的落實等等?？傊?，也是避免“前期后遺癥”。
房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃-開發(fā)-建設-營銷-管理”一條龍經(jīng)營服務模式，就能使開發(fā)項目及時實現(xiàn)其使用價值和經(jīng)濟價值，取得全行業(yè)全過程的經(jīng)濟效益和社會效益，樹立良好的聲譽和行風。
（四）政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善
物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達。這種扶助也是政府對物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。
?。?）完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促進小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府調控的基本工作；
?。?）對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進行審核和監(jiān)控，協(xié)調相互之間的關系；
（3）對物業(yè)管理人員定期培訓和考核；
?。?）幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關各方的關系，特別是同居委會等地區(qū)組織的關系。
物業(yè)管理關系到社會的安定和人們的安居樂業(yè)，其服務對象的主體是廣大的工薪階層，因而決定其只能是一個微利行業(yè)。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟承受能力的限制，服務收費只能保本或難以保本。所以，物業(yè)管理的順利發(fā)展還需要國家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長。
