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    二、解決問題的相關(guān)建議
    針對司法審判中所遇到的諸多問題，筆者經(jīng)過歸納總結(jié)，認(rèn)為主要是開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主和管理部門幾方面的原因造成的。現(xiàn)根據(jù)實踐中的具體做法及相關(guān)的法律理論，提出以下建議：
    1、提高開發(fā)商的履約意識在法院審理的物管糾紛中，60%以上的案件是因為開發(fā)商的遺留問題引發(fā)的，主要包括擅自變更小區(qū)規(guī)劃、房屋建筑面積縮水、配套設(shè)施項目不全，甚至“霸王合同”等。此類問題在目前的房地產(chǎn)市場上屬于通病，也是房地產(chǎn)業(yè)高利潤的原因之一，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商依照約定履行合同，這一最基本的合同誠信原則反倒成了業(yè)主對其提出的最高要求。
    為此，應(yīng)從以下幾方面做起：一是政府部門的監(jiān)督 政府相關(guān)部門對開發(fā)商不僅具有管理權(quán)利，而且還有專業(yè)知識，因此，其必須履行職責(zé)把好驗收關(guān)，嚴(yán)格對照建設(shè)規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)對建設(shè)工程進行驗收，包括規(guī)劃中綠地面積、公共用房、超市、幼兒園等配套設(shè)施項目的驗收。二是業(yè)主的監(jiān)督 開發(fā)商違約的直接受害者是業(yè)主，因此，業(yè)主更應(yīng)該嚴(yán)格要求開發(fā)商依約履行合同。對于開發(fā)商的違約行為，可向政府管理部門進行舉報或通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，則可進入訴訟程序。三是開發(fā)商的自律 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前的行業(yè)不規(guī)范行為，如夸大宣傳、虛假承諾等而獲取的僅僅是一時性的利益，還有可能官司負(fù)身，企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展靠的則是商業(yè)信譽和實力，同時政府部門和行業(yè)協(xié)會等機構(gòu)應(yīng)對開發(fā)商進行必要的引導(dǎo)。
    2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確自身定位物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物管糾紛案件中的主要當(dāng)事人，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商之間特殊的父子關(guān)系，或者是從房管所、后勤單位等改制而來的原因，使其不能對其自身性質(zhì)進行正確的定位。一直以來物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間矛盾摩擦不斷的原因，在很大程度上是因為物業(yè)和業(yè)主對自身的定位與雙方之間的權(quán)責(zé)關(guān)系不夠明確而造成的。
    要從根本上解決問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要摒棄自身的淵源和歷史原因，轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲梢饬x上的獨立物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一、10月1日新修訂的《條例》已將原條例中的“管理”變?yōu)椤胺?wù)”，明確了物業(yè)公司與業(yè)主之間是一種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，這是對二者關(guān)系更加合理而明確的定位，對于欠交物業(yè)費的業(yè)主，其無權(quán)采取斷水、斷電等措施，否則構(gòu)成侵權(quán)。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支應(yīng)做到有據(jù)可查 物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，小區(qū)內(nèi)共有物業(yè)、樓體和電梯廣告等收益，以及員工工資、培訓(xùn)、公共設(shè)施維護維修等支出費用均應(yīng)向業(yè)主公開透明，避免一本糊涂帳，為物管糾紛的產(chǎn)生埋下隱患。三、物業(yè)公司應(yīng)盡快與開發(fā)商脫離，這不僅是《條例》的要求，同時對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展也是有百利無一害的，而且《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入小區(qū)均要通過招標(biāo)而不是開發(fā)商決定，否則，物管公司將永遠是為開發(fā)商收拾殘局的善后角色。
    3、業(yè)主應(yīng)加強自身素質(zhì)，理性維權(quán)業(yè)主的素質(zhì)和開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及管理部門的素質(zhì)有很大的關(guān)系，開發(fā)商的擅自違約、物管公司的先天不足，以及管理部門的軟弱不作為等原因的結(jié)合，再加上我們的住房商品化還剛剛起步，最終造成的是業(yè)主到政府門前靜坐示威、上街堵路、越級上訪，甚至流血沖突等事件的發(fā)生。
    為此，建議業(yè)主從以下幾方面|考試|大|加強自身素質(zhì)，進行維權(quán)：一、提高業(yè)主公德意識和物業(yè)觀念 一些回遷房、農(nóng)改房業(yè)主不適應(yīng)小區(qū)樓宇化管理，私搭亂建占用共有區(qū)域，不服從物業(yè)管理。業(yè)主也要改變以前單位免費管理的觀念，樹立物業(yè)消費意識。二、提高業(yè)主法律素質(zhì) 物管糾紛案件中業(yè)主作為原告起訴的案件敗多勝少的主要原因就是在法律知識、證據(jù)收集等方面的不足，往往將開發(fā)商的違約行為遷怒于物業(yè)公司，以不交物業(yè)費來對抗開發(fā)商或水電等公用企事業(yè)單位。此類訴訟因法律主體不對而通常被駁回或判決敗訴。三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到采取的靜坐、堵路、越級上訪等不理性行為，不僅不能解決根本性問題，而且還給廣大業(yè)主在人力、物力和財力上造成浪費，也給其他民眾的生活和社會穩(wěn)定造成影響，最終問題還要通過正當(dāng)途徑解決。因此，遇到物管糾紛時應(yīng)冷靜處理，可以要求相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)，也可以理性地進行訴訟。
    4、政府管理部門應(yīng)加強管理目前物管糾紛案件猛增這種現(xiàn)象，不僅僅反映了我國物業(yè)管理行業(yè)的不成熟，從另一方側(cè)面也暴露了政府行政職能部門在管理上的缺陷。新《條例》將街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地方人民政府也納入了房地產(chǎn)行政主管部門的范圍，《條例》還賦予行政主管部門對有關(guān)主體違規(guī)行為的限期改正、警告以及罰款等不同程度的行政處罰，但是管理部門并沒有完全擔(dān)當(dāng)起其監(jiān)督、管理和指導(dǎo)的責(zé)任。
    建議政府管理部門加強以下方面的工作，一、盡快出臺、完善房地產(chǎn)、物業(yè)管理方面的法規(guī)，如操作性較強的小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施驗收管理辦法、商品房質(zhì)量保修實施細(xì)則，以及物業(yè)管理條例實施細(xì)則、收費項目及標(biāo)準(zhǔn)等。正是這些法律規(guī)定的不可操作或不易操作，才使開發(fā)商、物業(yè)公司等鉆了法律的漏洞，而不去履行義務(wù)或者不將權(quán)利交還業(yè)主。二、規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的執(zhí)業(yè)行為，嚴(yán)格執(zhí)行市場準(zhǔn)入制度，對不具備相應(yīng)資質(zhì)、喪失誠信的開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)取消其資質(zhì)。三、《條例》實施以來，政府主管部門很少對開發(fā)商進行行政處罰。由于對開發(fā)商違規(guī)行為的執(zhí)法力度較弱，則從另一方面縱容了開發(fā)商對業(yè)主的侵權(quán)，所以應(yīng)鼓勵業(yè)主對開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的舉報，加大對違規(guī)行為的處罰力度。四、新《條例》將街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府這一最貼近業(yè)主的政府組織規(guī)定為成立業(yè)主大會的指導(dǎo)部門，這對改變當(dāng)前業(yè)主委員會成立比例較低的問題將會有所改觀，并使物管糾紛的解決朝著更為理性的方向發(fā)展。（作者單位：河南省洛陽市澗西區(qū)人民法院）