物業管理企業之間“內亂”初探
發布時間：2010-01-14 共2頁
近幾年來，發生在物業管理企業之間的一個突出問題是，在一個小區內有兩家公司同時運作，公司之間為爭奪小區管理權而發生激烈的沖突，嚴重影響了物業管理行業的親善和諧的服務形象，對行業發展造成阻礙。
一、小區內兩個業委會共存。在部分住宅小區內，由于小區的分期開發或具有地域籍貫性質的業主群等原因，造成在一個小區內有兩個業主委員會同時存在的現象。且各自都自認是承擔著代表全體業主利益的“重任”，并向社會招聘物業管理公司，造成各自為政。
二、開發商自建物業管理公司與社會物業管理公司相爭。一些建設規模大、建筑標準水平高的住宅小區中，是由開發商自己的物業管理公司實施管理。在解決建設工程質量或管理服務不到位等問題時，業主很難與物業管理公司抗衡。為維護自身利益，業委會往往重新選聘物業管理企業，就出現了“舊的趕不走、新的進不來”的現象。
三、業主現代消費理念淡薄，未能完全接受市場經濟消費模式。一些業主由于對物業管理服務內容和職責不甚了解，提出的不合理要求往往得不到滿足，就產生了“炒管家”的行為。在這種情況下，“舊管家”當然不甘被辭，新、舊物業管理公司相爭在所難免。
四、物業管理企業在市場中無原則低價競爭。激烈市場競爭使一些企業為了獲取管理權，降低投標報價而不考慮能否維持管理運作成本，出現了“新管家”以擴大規模為目標，不惜低價搶地盤：“舊管家”前期虧損還沒填賬，決不輕易退出小區的惡性競爭怪圈。
小區物業管理出現“內亂”的原因是多方面的，歸結起來最核心的原因是企業和業主共同的最終利益 —— 錢。
從主觀上講，第一，在管的物業管理公司堅持不走是因為存在著一走就虧的問題。丟失一個小區就會丟失一份可得的利潤，同時企業還要面臨人員的清退安置問題和支付清退成本；第二，物業管理企業在進入小區實施管理時的前期投入未能如數收回；第三，業主因物業建設質量問題或對物業管理服務質量優劣認定的不準確等原因而拖欠管理費，物業管理公司只能堅持不收齊就不退場原則；第四，一些物業管理公司面對行業利潤率低問題，片面地追求規模效應，堅持以擴大在管物業規模來獲得經濟效益，盲目擴大在管物業的規模，一味壓低價格，迎合部分業主的低消費心理。
從客觀上講，第一，一些業委會成員中存在徇私舞弊現象，在利益驅使下成心要趕走現任物業管理公司，重新聘請能給予自己實惠利益或具||有非凡關系的公司。另外，小區內兩個業委會共存，在招聘物業管理公司問題上互相排斥，各自為政，形成||兩個物業管理公司同管一個小區；第二，在小區樓盤建設中，一些開發商提早主動籌組業委會，同時派出自己的物業管理公司進入小區，旨在把業委會、物業管理公司連成一體。假如開發商的物業管理公司不能管理小區，開發商就會在建設投資上采取相應的“措施”，對房屋質量、公共設施設備以及小區整體環境等方面的維護投入問題上撒手不管；第三，開發商為促銷樓盤獲取最大利潤，在最短時間內收回投資，在銷售過程中給予了業主各種優惠待遇，其中減免或降低管理收費成為最大的問題所在，不僅誤導了業主對物業管理費市場經濟規律定價的熟悉，而且給物業管理市場的規范發展造成一定的困難。不僅造成企業在參與市場競爭時走低價路線，還致使具有互相對比心理的業主，誤認為自己所居住的小區環境、建設水平不如相鄰小區，但收費卻高于相鄰小區，從而認定物業管理公司獲利豐厚、服務不足，導致新舊物業管理公司的交接難題。
一、小區內兩個業委會共存。在部分住宅小區內，由于小區的分期開發或具有地域籍貫性質的業主群等原因，造成在一個小區內有兩個業主委員會同時存在的現象。且各自都自認是承擔著代表全體業主利益的“重任”，并向社會招聘物業管理公司，造成各自為政。
二、開發商自建物業管理公司與社會物業管理公司相爭。一些建設規模大、建筑標準水平高的住宅小區中，是由開發商自己的物業管理公司實施管理。在解決建設工程質量或管理服務不到位等問題時，業主很難與物業管理公司抗衡。為維護自身利益，業委會往往重新選聘物業管理企業，就出現了“舊的趕不走、新的進不來”的現象。
三、業主現代消費理念淡薄，未能完全接受市場經濟消費模式。一些業主由于對物業管理服務內容和職責不甚了解，提出的不合理要求往往得不到滿足，就產生了“炒管家”的行為。在這種情況下，“舊管家”當然不甘被辭，新、舊物業管理公司相爭在所難免。
四、物業管理企業在市場中無原則低價競爭。激烈市場競爭使一些企業為了獲取管理權，降低投標報價而不考慮能否維持管理運作成本，出現了“新管家”以擴大規模為目標，不惜低價搶地盤：“舊管家”前期虧損還沒填賬，決不輕易退出小區的惡性競爭怪圈。
小區物業管理出現“內亂”的原因是多方面的，歸結起來最核心的原因是企業和業主共同的最終利益 —— 錢。
從主觀上講，第一，在管的物業管理公司堅持不走是因為存在著一走就虧的問題。丟失一個小區就會丟失一份可得的利潤，同時企業還要面臨人員的清退安置問題和支付清退成本；第二，物業管理企業在進入小區實施管理時的前期投入未能如數收回；第三，業主因物業建設質量問題或對物業管理服務質量優劣認定的不準確等原因而拖欠管理費，物業管理公司只能堅持不收齊就不退場原則；第四，一些物業管理公司面對行業利潤率低問題，片面地追求規模效應，堅持以擴大在管物業規模來獲得經濟效益，盲目擴大在管物業的規模，一味壓低價格，迎合部分業主的低消費心理。
從客觀上講，第一，一些業委會成員中存在徇私舞弊現象，在利益驅使下成心要趕走現任物業管理公司，重新聘請能給予自己實惠利益或具||有非凡關系的公司。另外，小區內兩個業委會共存，在招聘物業管理公司問題上互相排斥，各自為政，形成||兩個物業管理公司同管一個小區；第二，在小區樓盤建設中，一些開發商提早主動籌組業委會，同時派出自己的物業管理公司進入小區，旨在把業委會、物業管理公司連成一體。假如開發商的物業管理公司不能管理小區，開發商就會在建設投資上采取相應的“措施”，對房屋質量、公共設施設備以及小區整體環境等方面的維護投入問題上撒手不管；第三，開發商為促銷樓盤獲取最大利潤，在最短時間內收回投資，在銷售過程中給予了業主各種優惠待遇，其中減免或降低管理收費成為最大的問題所在，不僅誤導了業主對物業管理費市場經濟規律定價的熟悉，而且給物業管理市場的規范發展造成一定的困難。不僅造成企業在參與市場競爭時走低價路線，還致使具有互相對比心理的業主，誤認為自己所居住的小區環境、建設水平不如相鄰小區，但收費卻高于相鄰小區，從而認定物業管理公司獲利豐厚、服務不足，導致新舊物業管理公司的交接難題。
