讓物業管理前期介入為后期管理開路
發布時間：2010-01-14 共2頁
我國的物業管理脫胎于傳統的房地產管理，一直滯后于規劃設計和施工建設，以致物業建成后出現布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發了業主、開發商和物業管理公司之間的矛盾和糾紛。物業管理公司如在規劃設計階段就能提前介入，利用其豐富經驗和專業知識提出切實可行的建議，使規劃設計更符合業主和使用人的要求，既可贏得購房者青睞，也可為日后的物業管理鋪路。
物業管理是一種針對物業的全過程的管理，它同物業的形成過程，即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。面對現代物業設計復雜、技術含量高、建設周期長和安裝、施工難度的特點，物業管理一定要有超前性，即在物業的開發設計階段就應當充分考慮建成以后的使用和管理的需求，充分利用物業管理的專業知識和豐富經驗，從物業管理的運作角度為開發商提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設性意見，使規劃設計更符合使用和管理的要求。
一、前期介入
物業管理前期介入是指物業管理公司在樓盤開發的初期階段就受聘介入，為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設性的意見。 《 物業管理條例 》 規定，房地產開發項目在規劃、設計、施工階段就應聘請前期物業管理企業。在住宅開發日益追求環境、房型、配套設施、服務完善的今天，各種設計的細節將成為衡量樓盤品質高低的坐標。而物業管理前期介入的最好處，就是物業管理公司擅于從業主的利益、需求出發去發現問題、提出建議，從而把一般樓盤開發中容易出現的缺陷降到最低。
二、前期介入的兩個重要作用
1 、完善規劃設計，節省投資成本。
設計人員在進行小區規劃設計時，往往較注重技術規范或技術含量，對于今后是否迎合業戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。前期介入可完善規劃設計方案，使小區布局、功能定位更趨合理。例如小區規劃設計必須綜合考慮到幼兒園、物業管理用房、機動車停車場、自行車棚、業主會所、商業網點設施的適宜位置，了解業戶需求的物業管理公司提出的代表性建議可以起到關鍵性輔助作用，從而避免了開發商的不必要、無意義投資。
2 、提高建造質量，提升維修管理。
在我國，工程質量不理想已是普遍現象，因為監理的職能只是負責對工程質量進行監管，是否利于管理與他們無關。而物業管理公司作為今后的管理者，必然會以責任心最強的姿態出現在前期介入階段，通過現場踏勘，提供詳細的照片資料及顧問報告，明確指出缺陷及質量問題，并提出整改意見，減少了竣工驗收中的整改工作量。
此外，現代建筑物內的管線錯綜復雜，雖有圖紙，但往往與實際情況差異較。而物業維修除了滲漏水之外，部分與管線有關，在前期介入階段，物業管理人員就可以從圖紙開始，全部參與施工過程。管線走向、改動狀況也一清二楚，這樣在業戶報修時，維修工就可以在短時間內弄清來龍去脈，做到維修及時有效。反之，如筆者所在的企業曾接管的一個舊小區，沒有前期介入，前期管理混亂，圖紙不全，以致小區管網漏水嚴重，根本無法查找出問題所在，嚴重水耗造成業戶水公攤負擔，業戶紛紛抱怨投訴，管理費收繳率幅下降。為改變現狀，我們不得不申請動用專項維修資金，將原有管路作廢，重新鋪設管網，才解決了該問題。
三、前期介入的三個階段
1 、早期以顧問形式介入。
規劃設計階段，由于設計人員難免會忽略物業日后使用的方便和管理的需要，從而會對物業以后的使用和管理，造成一定的影響。這就需要物業管理公司在前期介入時充當顧問予以提出，并在設計時就予以修正。
2 、中期以監理形式介入。
當物業管理公司在物業處于土建結構已封頂，工程進入到設備安裝和內部裝修階段時以監理的形式參與進來，主要是為了從管理的角度來熟悉線路、管道走向，以及對工程質量進行監督，對設備的安裝進行熟悉和質量跟蹤，要求其設計施工符合業主的利益、有利于以后的物業管理，以便日后更好地為業主提供服務。
3 、晚期以管家形式介入。
物業建設工程已基本結束，物業工程開始進行竣工驗收和接管移交驗收以及準備入伙和籌備開業階段時，此時物業管理公司應以管家形式全面介入，從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來缺憾。
物業管理是一種針對物業的全過程的管理，它同物業的形成過程，即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。面對現代物業設計復雜、技術含量高、建設周期長和安裝、施工難度的特點，物業管理一定要有超前性，即在物業的開發設計階段就應當充分考慮建成以后的使用和管理的需求，充分利用物業管理的專業知識和豐富經驗，從物業管理的運作角度為開發商提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設性意見，使規劃設計更符合使用和管理的要求。
一、前期介入
物業管理前期介入是指物業管理公司在樓盤開發的初期階段就受聘介入，為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設性的意見。 《 物業管理條例 》 規定，房地產開發項目在規劃、設計、施工階段就應聘請前期物業管理企業。在住宅開發日益追求環境、房型、配套設施、服務完善的今天，各種設計的細節將成為衡量樓盤品質高低的坐標。而物業管理前期介入的最好處，就是物業管理公司擅于從業主的利益、需求出發去發現問題、提出建議，從而把一般樓盤開發中容易出現的缺陷降到最低。
二、前期介入的兩個重要作用
1 、完善規劃設計，節省投資成本。
設計人員在進行小區規劃設計時，往往較注重技術規范或技術含量，對于今后是否迎合業戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。前期介入可完善規劃設計方案，使小區布局、功能定位更趨合理。例如小區規劃設計必須綜合考慮到幼兒園、物業管理用房、機動車停車場、自行車棚、業主會所、商業網點設施的適宜位置，了解業戶需求的物業管理公司提出的代表性建議可以起到關鍵性輔助作用，從而避免了開發商的不必要、無意義投資。
2 、提高建造質量，提升維修管理。
在我國，工程質量不理想已是普遍現象，因為監理的職能只是負責對工程質量進行監管，是否利于管理與他們無關。而物業管理公司作為今后的管理者，必然會以責任心最強的姿態出現在前期介入階段，通過現場踏勘，提供詳細的照片資料及顧問報告，明確指出缺陷及質量問題，并提出整改意見，減少了竣工驗收中的整改工作量。
此外，現代建筑物內的管線錯綜復雜，雖有圖紙，但往往與實際情況差異較。而物業維修除了滲漏水之外，部分與管線有關，在前期介入階段，物業管理人員就可以從圖紙開始，全部參與施工過程。管線走向、改動狀況也一清二楚，這樣在業戶報修時，維修工就可以在短時間內弄清來龍去脈，做到維修及時有效。反之，如筆者所在的企業曾接管的一個舊小區，沒有前期介入，前期管理混亂，圖紙不全，以致小區管網漏水嚴重，根本無法查找出問題所在，嚴重水耗造成業戶水公攤負擔，業戶紛紛抱怨投訴，管理費收繳率幅下降。為改變現狀，我們不得不申請動用專項維修資金，將原有管路作廢，重新鋪設管網，才解決了該問題。
三、前期介入的三個階段
1 、早期以顧問形式介入。
規劃設計階段，由于設計人員難免會忽略物業日后使用的方便和管理的需要，從而會對物業以后的使用和管理，造成一定的影響。這就需要物業管理公司在前期介入時充當顧問予以提出，并在設計時就予以修正。
2 、中期以監理形式介入。
當物業管理公司在物業處于土建結構已封頂，工程進入到設備安裝和內部裝修階段時以監理的形式參與進來，主要是為了從管理的角度來熟悉線路、管道走向，以及對工程質量進行監督，對設備的安裝進行熟悉和質量跟蹤，要求其設計施工符合業主的利益、有利于以后的物業管理，以便日后更好地為業主提供服務。
3 、晚期以管家形式介入。
物業建設工程已基本結束，物業工程開始進行竣工驗收和接管移交驗收以及準備入伙和籌備開業階段時，此時物業管理公司應以管家形式全面介入，從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來缺憾。
