物業管理前期介入的研究
發布時間：2010-01-14 共2頁
物業管理的前期介入是指物業管理企業在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程。從業主(使用人)及物業管理的角度，提出一些合理化建議，以使開發出的物業最限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。
一、物業管理前期介入的理論基礎
(一)從營銷理論來論述物業管理前期介入的必要性
1.物業管理前期介入可以保證房地產開發的營銷導向
在市場經濟條件下，每個公司都有自己的經營導向，公司的日常行為都在自己特定的經營導向下而運作。所以選擇適當的經營導向顯得非常重要，決定了企業的生死存亡。房地產企業有以下經營導向可供選擇：
(1)以生產為導向。這類企業專門注重生產，以完成一定量的生產任務為目標，而不注重產品的質量、形式，也不注重產品的銷售。在計劃經濟年代，部分企業的經驗導向都是這種形式。
(2)以產品為導向。這類企業重視生產的產品，關注產品的質量、造型、款式等各個因素。這類企業的產品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費者是否對產品感興趣，所以這類企業有一定的局限性。假如它生產的產品有市場需求，由于產品的質量非常優秀，在市場中會很有競爭力；假如消費者對它的產品不感興趣，盡管產品很完美，在市場中也不能獲勝，所以這類企業的經濟效益很難確定。
(3)以銷售為導向。這類企業重視產品的銷售，運用各類促銷手段來加強銷售。這類企業主要通過銷售來獲得利潤。雖然重視生產產品和消費者之間的聯系，但是還做得不夠，沒有按照消費者的需求來生產，而是先生產出產品，再努力地銷售給消費者。
(4)以營銷為導向。這類企業的所有活動都以顧客的需要為自己的經營目標。通過市場細分，確定目標市場；按照目標市場的需求，確定整體營銷策略(產品策略、價格策略、促銷策略、分銷策略等)。使用戶滿足來實現企業的利潤。
對以上四種經營導向的特性進行分析，可知以營銷為主導的經營導向是比較科學和先進的，被實踐證明是有效的。考察我國房地產業的發展，可以更清楚地表明這一點：1992年房地產業剛開始起步時，全國正處于房地產熱的階段，物業供不應求，物業只要開發出來，就能銷售出去，獲得利潤，因為生產越多利潤越高，房地產公司都以生產為導向；到了房地產市場開始疲軟階段，房地產公司才開始加強銷售，運用各種促銷手段實現資金回籠，房地產公司開始走以銷售為導向；到了房地產蕭條階段，物業積壓很多時，房地產公司才開始考慮市場需求問題，紛紛以營銷為導向，以避免空置房的增多。可見，房地產企業為了實現企業經營的社會效益和經濟效益，就應該以營銷導向作為企業日常運行的準則。
在這里，用戶呼聲和市場需求處于最重要的地位。它們決定了以后的一切經營行為，是以后經營的出發點和立足點。企業還根據用戶呼聲、市場需求和本企業的實際情況來制定企業戰略。因為只有考慮到用戶的呼聲和實際需要，才能有市場需求，再結合本企業的實際情況，這樣制定出來的企業戰略才有實際價值，并且易于在日后經營中得到貫徹和落實。根據用戶呼聲、市場需求和企業戰略，這樣才能確定項目，編寫項目可行性報告，然后才能籌措資金、開發物業、施工監理，這樣才能順利地進行銷售、回收資金，然后再進入下一輪物業開發。
由 上分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。那么，在房地產開發中，怎樣有效地考慮用戶呼聲和市場需求？物業管理正是因為要在房地產開發中更好地考慮住戶的需求而進行前期介入。物業管理公司擁有專業人員，對各項物業的優缺點了如指掌，而且在物業管理方面也與住戶有密切的聯系，因此對住戶所需求的物業特點很清楚，并且由于不斷地與住戶保持長期聯系，也熟悉住戶對物業需求的變化。所以，在物業管理前期介入時，物業管理人員可對項目的立項、規劃設計、施工監理代表住戶提出住戶的呼聲和需求，使開發出來的物業最限度地貼近住戶的想法和滿足住戶的需要。這就保證了物業開發的營銷導向，保證了物業開發的效果，使得開發的物業獲得最限度的經濟效益和社會效益。
2.物業管理前期介入可以促進物業的銷售
隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發生根本性變化。人們在注重商品品牌和內在質量的同時，也越來越注重商品的售后服務。現代營銷理論認為，服務作為整體產品的構成要素之一，是企業在產品售前、售中和售后，運用企業自身的生產、技術、資金、信息等條件和優勢，向購買者提供的一種追加的、有保證的利益。隨著我國社會主義市場經濟的發展和企業競爭意識的增強，“以質量求生存，以品牌求發展，以服務求信譽”的觀念已被越來越多的企業所接受。在買方占主導地位的市場格局中，消費者不但要求企業在產品銷售的前后提供各種服務，而且還希望這些服務的質量能夠讓人滿意。企業較高的服務水平，會使消費者更加滿意，從而增強購買某種商品的信心和欲望，房地產商品也是如此。現在，一些精明的房地產開發、經營商，已經把良好的物業管理作為推銷房屋等不動產商品和招徠顧客的王牌，把它當作賣點之一。同時，越來越多的房地產投資者和消費者，也把物業管理水平的高低，效果的優劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。據專家評估，物業管理因素可以占到樓宇價格的20%～30％。這說明，良好的物業管理不僅是房地產開發商的促銷手段，也是獲取最限度利潤的有效措施。如果物業管理在物業開發前期就進入，就能讓消費者真切地感受到房地產開發商對物業管理的重視。以南京市“月牙湖花園”項目為例，由于注重物業管理的前期管理，一開盤，期貨就比旁邊同類項目的房價高出許多，隨著物業管理的介入以及后來的管理，該項目的房價一年每平方米已經升值1000多元。如果能讓著名品牌的物業管理公司前期介入，將會極地促進物業的銷售。可見，物業管理的前期介入對物業的促銷起著很的影響。
(二)用反饋方法來分析物業管理前期介入的必要性
1.反饋方法基本概念
反饋是控制論的一種方法，事實上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項經營活動要想保證質量，取得成功，就離不開有效的控制。控制過程，就是通過信息的轉輸和反饋以實現管理效果得到有效保證的過程。有反饋，至少是雙向信息傳遞。也就是說既有控制信息輸入到受控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分，形成閉合回路。沒有反饋信息的非閉合回路，不可能實現控制。控制部分正是根據反饋信息才能比較、糾正和調整它發出的控制信息，從而實現控制的。如果把房地產開發看成是一個系統，為保證其開發成功，物業管理前期介入是非常必要的，它可以在不同階段產生反饋信息。
2.物業管理前期介入是一條有效反饋通道
反饋的特點是“根據過去的操作情況去調整未來的行為”。根據房地產開發的流程可知，房地產開發的結果就是物業進入了消費領域，讓消費者使用。消費者在使用物業過程中，與物業管理公司有較多聯系，住戶把使用物業的優缺點反饋給物業管理公司；同時物業管理公司也是物業的使用者之一，而且物業管理人員要比一般住戶具有更多的專業知識，從而能從物業的宏觀管理與微觀使用的角度來把握物業的優缺點。房地產開發系統操作結果的信息自覺或不自覺地傳遞到物業管理公司。物業管理公司成為熟知物業開發結果的一個重要載體。如果房地產公司再開發新一輪物業時，物業管理公司前期介入，把住戶對物業的需求意見表達出來，并且從住戶的角度出發來積極參與房地產開發的各項活動，完全起到了反饋通道作用。
由于物業管理工作人員不僅自己在長期的管理實踐中了解了物業的優缺點，而且也熟知業主(使用人)對物業的評價，因此物業公司的反饋信息是非常真實可信的。這種反饋通道價值意義很，應得到房地產商、政府的高度重視。
一、物業管理前期介入的理論基礎
(一)從營銷理論來論述物業管理前期介入的必要性
1.物業管理前期介入可以保證房地產開發的營銷導向
在市場經濟條件下，每個公司都有自己的經營導向，公司的日常行為都在自己特定的經營導向下而運作。所以選擇適當的經營導向顯得非常重要，決定了企業的生死存亡。房地產企業有以下經營導向可供選擇：
(1)以生產為導向。這類企業專門注重生產，以完成一定量的生產任務為目標，而不注重產品的質量、形式，也不注重產品的銷售。在計劃經濟年代，部分企業的經驗導向都是這種形式。
(2)以產品為導向。這類企業重視生產的產品，關注產品的質量、造型、款式等各個因素。這類企業的產品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費者是否對產品感興趣，所以這類企業有一定的局限性。假如它生產的產品有市場需求，由于產品的質量非常優秀，在市場中會很有競爭力；假如消費者對它的產品不感興趣，盡管產品很完美，在市場中也不能獲勝，所以這類企業的經濟效益很難確定。
(3)以銷售為導向。這類企業重視產品的銷售，運用各類促銷手段來加強銷售。這類企業主要通過銷售來獲得利潤。雖然重視生產產品和消費者之間的聯系，但是還做得不夠，沒有按照消費者的需求來生產，而是先生產出產品，再努力地銷售給消費者。
(4)以營銷為導向。這類企業的所有活動都以顧客的需要為自己的經營目標。通過市場細分，確定目標市場；按照目標市場的需求，確定整體營銷策略(產品策略、價格策略、促銷策略、分銷策略等)。使用戶滿足來實現企業的利潤。
對以上四種經營導向的特性進行分析，可知以營銷為主導的經營導向是比較科學和先進的，被實踐證明是有效的。考察我國房地產業的發展，可以更清楚地表明這一點：1992年房地產業剛開始起步時，全國正處于房地產熱的階段，物業供不應求，物業只要開發出來，就能銷售出去，獲得利潤，因為生產越多利潤越高，房地產公司都以生產為導向；到了房地產市場開始疲軟階段，房地產公司才開始加強銷售，運用各種促銷手段實現資金回籠，房地產公司開始走以銷售為導向；到了房地產蕭條階段，物業積壓很多時，房地產公司才開始考慮市場需求問題，紛紛以營銷為導向，以避免空置房的增多。可見，房地產企業為了實現企業經營的社會效益和經濟效益，就應該以營銷導向作為企業日常運行的準則。
在這里，用戶呼聲和市場需求處于最重要的地位。它們決定了以后的一切經營行為，是以后經營的出發點和立足點。企業還根據用戶呼聲、市場需求和本企業的實際情況來制定企業戰略。因為只有考慮到用戶的呼聲和實際需要，才能有市場需求，再結合本企業的實際情況，這樣制定出來的企業戰略才有實際價值，并且易于在日后經營中得到貫徹和落實。根據用戶呼聲、市場需求和企業戰略，這樣才能確定項目，編寫項目可行性報告，然后才能籌措資金、開發物業、施工監理，這樣才能順利地進行銷售、回收資金，然后再進入下一輪物業開發。
由 上分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。那么，在房地產開發中，怎樣有效地考慮用戶呼聲和市場需求？物業管理正是因為要在房地產開發中更好地考慮住戶的需求而進行前期介入。物業管理公司擁有專業人員，對各項物業的優缺點了如指掌，而且在物業管理方面也與住戶有密切的聯系，因此對住戶所需求的物業特點很清楚，并且由于不斷地與住戶保持長期聯系，也熟悉住戶對物業需求的變化。所以，在物業管理前期介入時，物業管理人員可對項目的立項、規劃設計、施工監理代表住戶提出住戶的呼聲和需求，使開發出來的物業最限度地貼近住戶的想法和滿足住戶的需要。這就保證了物業開發的營銷導向，保證了物業開發的效果，使得開發的物業獲得最限度的經濟效益和社會效益。
2.物業管理前期介入可以促進物業的銷售
隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發生根本性變化。人們在注重商品品牌和內在質量的同時，也越來越注重商品的售后服務。現代營銷理論認為，服務作為整體產品的構成要素之一，是企業在產品售前、售中和售后，運用企業自身的生產、技術、資金、信息等條件和優勢，向購買者提供的一種追加的、有保證的利益。隨著我國社會主義市場經濟的發展和企業競爭意識的增強，“以質量求生存，以品牌求發展，以服務求信譽”的觀念已被越來越多的企業所接受。在買方占主導地位的市場格局中，消費者不但要求企業在產品銷售的前后提供各種服務，而且還希望這些服務的質量能夠讓人滿意。企業較高的服務水平，會使消費者更加滿意，從而增強購買某種商品的信心和欲望，房地產商品也是如此。現在，一些精明的房地產開發、經營商，已經把良好的物業管理作為推銷房屋等不動產商品和招徠顧客的王牌，把它當作賣點之一。同時，越來越多的房地產投資者和消費者，也把物業管理水平的高低，效果的優劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。據專家評估，物業管理因素可以占到樓宇價格的20%～30％。這說明，良好的物業管理不僅是房地產開發商的促銷手段，也是獲取最限度利潤的有效措施。如果物業管理在物業開發前期就進入，就能讓消費者真切地感受到房地產開發商對物業管理的重視。以南京市“月牙湖花園”項目為例，由于注重物業管理的前期管理，一開盤，期貨就比旁邊同類項目的房價高出許多，隨著物業管理的介入以及后來的管理，該項目的房價一年每平方米已經升值1000多元。如果能讓著名品牌的物業管理公司前期介入，將會極地促進物業的銷售。可見，物業管理的前期介入對物業的促銷起著很的影響。
(二)用反饋方法來分析物業管理前期介入的必要性
1.反饋方法基本概念
反饋是控制論的一種方法，事實上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項經營活動要想保證質量，取得成功，就離不開有效的控制。控制過程，就是通過信息的轉輸和反饋以實現管理效果得到有效保證的過程。有反饋，至少是雙向信息傳遞。也就是說既有控制信息輸入到受控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分，形成閉合回路。沒有反饋信息的非閉合回路，不可能實現控制。控制部分正是根據反饋信息才能比較、糾正和調整它發出的控制信息，從而實現控制的。如果把房地產開發看成是一個系統，為保證其開發成功，物業管理前期介入是非常必要的，它可以在不同階段產生反饋信息。
2.物業管理前期介入是一條有效反饋通道
反饋的特點是“根據過去的操作情況去調整未來的行為”。根據房地產開發的流程可知，房地產開發的結果就是物業進入了消費領域，讓消費者使用。消費者在使用物業過程中，與物業管理公司有較多聯系，住戶把使用物業的優缺點反饋給物業管理公司；同時物業管理公司也是物業的使用者之一，而且物業管理人員要比一般住戶具有更多的專業知識，從而能從物業的宏觀管理與微觀使用的角度來把握物業的優缺點。房地產開發系統操作結果的信息自覺或不自覺地傳遞到物業管理公司。物業管理公司成為熟知物業開發結果的一個重要載體。如果房地產公司再開發新一輪物業時，物業管理公司前期介入，把住戶對物業的需求意見表達出來，并且從住戶的角度出發來積極參與房地產開發的各項活動，完全起到了反饋通道作用。
由于物業管理工作人員不僅自己在長期的管理實踐中了解了物業的優缺點，而且也熟知業主(使用人)對物業的評價，因此物業公司的反饋信息是非常真實可信的。這種反饋通道價值意義很，應得到房地產商、政府的高度重視。
