物業管理前期介入的研究
發布時間：2010-01-14 共2頁
二、物業管理前期介入的可行性研究
物業管理前期介入，從上節理論分析已得出其十分必要，但在現實中是否可行呢？必須做一些可行性分析。
(一)經濟效益的可行性
任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。如何考慮物業管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析：
1.從房地產開發的角度
從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的準確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本(前期介入費由房地產%%開發商負責承擔)，假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加返工費用，也可能增加工期等等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更的收益，從經濟性的角度來看，利于弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。
2.從物業管理公司的角度
物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業，為今后接受新業務奠定了基礎，便于本企業進一步擴業務領域，占領業務市場。不利的一面是：可能增加成本費用(如果費用由物業管理公司承擔)。
3.從社會總體的角度
從社會總體角度來看，由于前期的介入有利之處在于規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利于社會總體經濟利益提高。
綜上分析：利明顯于弊，政府應力扶持物業管理的早期介入。
(二)技術力量的保證
為了保證物業管理前期介入的成功，物業管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業開發周期長，物業管理公司不可能抽調出批的人員介入，所以應采取精兵簡政的組織構架，人員組成可采取兩種方式：
(1)長期介入人員(2～3人)：由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成。
(2)短期介入人員(3～4人)：由公司經理、部門經理和技術骨干組成。
長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。介入人員的素質與技術在很程度上決定了物業管理前期介入的成敗，所以在人員選配
上一定要挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員(該同志應對物業情況十分熟悉，并有相關經驗)來參與物業管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關。
短期介入人員：主要是定期或不定期進入角色，參與前期介入，檢查、幫助、指導長期介入人員的工作。因此，短期介入人員通常由物業管理公司經理牽頭，組織骨干隊伍來參加，他們主要聽取長期介入人員的工作匯報，指導他們的工作；其次，與房地產開發商、建筑商進行工作協調，把前期介入發現的問題解決好。
正是通過技術人員的技術把關，來保證物業管理前期介入達到預期的結果。
(三)法律制度的保證
房地產開發過程中是否需要物業管理公司前期介入，開發商是需要受到委托才能開展此類工作。由委托代理理論而知，需要有委托人、代理人委托協議或委托合同，而在物業管理前期介入工作中，委托人沒有確定，因此完全意義上的委托代理關系在這里不可行。開發商開發的物業是推向市場的，因此存在著潛在的業主(購房者)，通常情況下，這些潛在業主(購房者)是無法確定的。如果潛在的業主是確定的(例如業主指定開發公司為他開發特定的物業)，這個業主為了保%%證自己的利益，他一定會委托一家物業管理公司前期介入。可見在市場經濟中，有需求就有供給(在法律可行范圍內)，就會存在著物業管理的前期介入市場。一旦潛在的業主(購房者)明確下來，物業管理公司有了委托而進入前期介入。但在開發市場中有明確的潛在業主的情況是很少見的，多數情況下，業主是不明確的。這就存在著潛在的不明確的業主有物業管理前期介入的需求。這就靠誰來委托呢？靠誰來發號施令呢？自然就落在政府的身上。
政府的經濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權利。在房地產開發的市場中，物業管理以前期介入對未來業主是必須的，而在實際操作中，由于開發商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業管理前期介入(物業管理前期介入，成本投資增加)。政府應該介入。政府介入的方式主要在兩個方面：
(1)制訂有關物業管理前期介入的一些法律、法規、制度?，F在中國許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應的條文，規定房地產開發時，物業管理必須前期介入，從而在制度上保證物業管理前期介入的開發與實行。
(2)政府委托行業協會成立監督機構。對房地產開發全過程進行監督。如果沒有實行物業管理介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產開發商由被動到自覺地考慮物業管理的前期介入工作。
物業管理前期介入，從上節理論分析已得出其十分必要，但在現實中是否可行呢？必須做一些可行性分析。
(一)經濟效益的可行性
任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。如何考慮物業管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析：
1.從房地產開發的角度
從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的準確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本(前期介入費由房地產%%開發商負責承擔)，假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加返工費用，也可能增加工期等等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更的收益，從經濟性的角度來看，利于弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。
2.從物業管理公司的角度
物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業，為今后接受新業務奠定了基礎，便于本企業進一步擴業務領域，占領業務市場。不利的一面是：可能增加成本費用(如果費用由物業管理公司承擔)。
3.從社會總體的角度
從社會總體角度來看，由于前期的介入有利之處在于規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利于社會總體經濟利益提高。
綜上分析：利明顯于弊，政府應力扶持物業管理的早期介入。
(二)技術力量的保證
為了保證物業管理前期介入的成功，物業管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業開發周期長，物業管理公司不可能抽調出批的人員介入，所以應采取精兵簡政的組織構架，人員組成可采取兩種方式：
(1)長期介入人員(2～3人)：由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成。
(2)短期介入人員(3～4人)：由公司經理、部門經理和技術骨干組成。
長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。介入人員的素質與技術在很程度上決定了物業管理前期介入的成敗，所以在人員選配
上一定要挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員(該同志應對物業情況十分熟悉，并有相關經驗)來參與物業管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關。
短期介入人員：主要是定期或不定期進入角色，參與前期介入，檢查、幫助、指導長期介入人員的工作。因此，短期介入人員通常由物業管理公司經理牽頭，組織骨干隊伍來參加，他們主要聽取長期介入人員的工作匯報，指導他們的工作；其次，與房地產開發商、建筑商進行工作協調，把前期介入發現的問題解決好。
正是通過技術人員的技術把關，來保證物業管理前期介入達到預期的結果。
(三)法律制度的保證
房地產開發過程中是否需要物業管理公司前期介入，開發商是需要受到委托才能開展此類工作。由委托代理理論而知，需要有委托人、代理人委托協議或委托合同，而在物業管理前期介入工作中，委托人沒有確定，因此完全意義上的委托代理關系在這里不可行。開發商開發的物業是推向市場的，因此存在著潛在的業主(購房者)，通常情況下，這些潛在業主(購房者)是無法確定的。如果潛在的業主是確定的(例如業主指定開發公司為他開發特定的物業)，這個業主為了保%%證自己的利益，他一定會委托一家物業管理公司前期介入。可見在市場經濟中，有需求就有供給(在法律可行范圍內)，就會存在著物業管理的前期介入市場。一旦潛在的業主(購房者)明確下來，物業管理公司有了委托而進入前期介入。但在開發市場中有明確的潛在業主的情況是很少見的，多數情況下，業主是不明確的。這就存在著潛在的不明確的業主有物業管理前期介入的需求。這就靠誰來委托呢？靠誰來發號施令呢？自然就落在政府的身上。
政府的經濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權利。在房地產開發的市場中，物業管理以前期介入對未來業主是必須的，而在實際操作中，由于開發商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業管理前期介入(物業管理前期介入，成本投資增加)。政府應該介入。政府介入的方式主要在兩個方面：
(1)制訂有關物業管理前期介入的一些法律、法規、制度?，F在中國許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應的條文，規定房地產開發時，物業管理必須前期介入，從而在制度上保證物業管理前期介入的開發與實行。
(2)政府委托行業協會成立監督機構。對房地產開發全過程進行監督。如果沒有實行物業管理介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產開發商由被動到自覺地考慮物業管理的前期介入工作。
