物業(yè)管理前期介入的研究
發(fā)布時間：2010-01-14 共2頁
二、物業(yè)管理前期介入的可行性研究
物業(yè)管理前期介入，從上節(jié)理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實中是否可行呢？必須做一些可行性分析。
(一)經濟效益的可行性
任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。如何考慮物業(yè)管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析：
1.從房地產開發(fā)的角度
從房地產開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強了決策、規(guī)劃的準確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質量，促進物業(yè)銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本(前期介入費由房地產%%開發(fā)商負責承擔)，假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加返工費用，也可能增加工期等等。綜合而知，房地產開發(fā)商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更的收益，從經濟性的角度來看，利于弊，房地產開發(fā)商應該支持物業(yè)管理前期介入。
2.從物業(yè)管理公司的角度
物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務奠定了基礎，便于本企業(yè)進一步擴業(yè)務領域，占領業(yè)務市場。不利的一面是：可能增加成本費用(如果費用由物業(yè)管理公司承擔)。
3.從社會總體的角度
從社會總體角度來看，由于前期的介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經濟利益提高。
綜上分析：利明顯于弊，政府應力扶持物業(yè)管理的早期介入。
(二)技術力量的保證
為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調出批的人員介入，所以應采取精兵簡政的組織構架，人員組成可采取兩種方式：
(1)長期介入人員(2～3人)：由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成。
(2)短期介入人員(3～4人)：由公司經理、部門經理和技術骨干組成。
長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。介入人員的素質與技術在很程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配
上一定要挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員(該同志應對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關經驗)來參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關。
短期介入人員：主要是定期或不定期進入角色，參與前期介入，檢查、幫助、指導長期介入人員的工作。因此，短期介入人員通常由物業(yè)管理公司經理牽頭，組織骨干隊伍來參加，他們主要聽取長期介入人員的工作匯報，指導他們的工作；其次，與房地產開發(fā)商、建筑商進行工作協(xié)調，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問題解決好。
正是通過技術人員的技術把關，來保證物業(yè)管理前期介入達到預期的結果。
(三)法律制度的保證
房地產開發(fā)過程中是否需要物業(yè)管理公司前期介入，開發(fā)商是需要受到委托才能開展此類工作。由委托代理理論而知，需要有委托人、代理人委托協(xié)議或委托合同，而在物業(yè)管理前期介入工作中，委托人沒有確定，因此完全意義上的委托代理關系在這里不可行。開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)是推向市場的，因此存在著潛在的業(yè)主(購房者)，通常情況下，這些潛在業(yè)主(購房者)是無法確定的。如果潛在的業(yè)主是確定的(例如業(yè)主指定開發(fā)公司為他開發(fā)特定的物業(yè))，這個業(yè)主為了保%%證自己的利益，他一定會委托一家物業(yè)管理公司前期介入。可見在市場經濟中，有需求就有供給(在法律可行范圍內)，就會存在著物業(yè)管理的前期介入市場。一旦潛在的業(yè)主(購房者)明確下來，物業(yè)管理公司有了委托而進入前期介入。但在開發(fā)市場中有明確的潛在業(yè)主的情況是很少見的，多數(shù)情況下，業(yè)主是不明確的。這就存在著潛在的不明確的業(yè)主有物業(yè)管理前期介入的需求。這就靠誰來委托呢？靠誰來發(fā)號施令呢？自然就落在政府的身上。
政府的經濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權利。在房地產開發(fā)的市場中，物業(yè)管理以前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入(物業(yè)管理前期介入，成本投資增加)。政府應該介入。政府介入的方式主要在兩個方面：
(1)制訂有關物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度。現(xiàn)在中國許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應的條文，規(guī)定房地產開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度上保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實行。
(2)政府委托行業(yè)協(xié)會成立監(jiān)督機構。對房地產開發(fā)全過程進行監(jiān)督。如果沒有實行物業(yè)管理介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。
物業(yè)管理前期介入，從上節(jié)理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實中是否可行呢？必須做一些可行性分析。
(一)經濟效益的可行性
任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。如何考慮物業(yè)管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析：
1.從房地產開發(fā)的角度
從房地產開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強了決策、規(guī)劃的準確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質量，促進物業(yè)銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本(前期介入費由房地產%%開發(fā)商負責承擔)，假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加返工費用，也可能增加工期等等。綜合而知，房地產開發(fā)商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更的收益，從經濟性的角度來看，利于弊，房地產開發(fā)商應該支持物業(yè)管理前期介入。
2.從物業(yè)管理公司的角度
物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務奠定了基礎，便于本企業(yè)進一步擴業(yè)務領域，占領業(yè)務市場。不利的一面是：可能增加成本費用(如果費用由物業(yè)管理公司承擔)。
3.從社會總體的角度
從社會總體角度來看，由于前期的介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經濟利益提高。
綜上分析：利明顯于弊，政府應力扶持物業(yè)管理的早期介入。
(二)技術力量的保證
為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調出批的人員介入，所以應采取精兵簡政的組織構架，人員組成可采取兩種方式：
(1)長期介入人員(2～3人)：由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成。
(2)短期介入人員(3～4人)：由公司經理、部門經理和技術骨干組成。
長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。介入人員的素質與技術在很程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配
上一定要挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員(該同志應對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關經驗)來參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關。
短期介入人員：主要是定期或不定期進入角色，參與前期介入，檢查、幫助、指導長期介入人員的工作。因此，短期介入人員通常由物業(yè)管理公司經理牽頭，組織骨干隊伍來參加，他們主要聽取長期介入人員的工作匯報，指導他們的工作；其次，與房地產開發(fā)商、建筑商進行工作協(xié)調，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問題解決好。
正是通過技術人員的技術把關，來保證物業(yè)管理前期介入達到預期的結果。
(三)法律制度的保證
房地產開發(fā)過程中是否需要物業(yè)管理公司前期介入，開發(fā)商是需要受到委托才能開展此類工作。由委托代理理論而知，需要有委托人、代理人委托協(xié)議或委托合同，而在物業(yè)管理前期介入工作中，委托人沒有確定，因此完全意義上的委托代理關系在這里不可行。開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)是推向市場的，因此存在著潛在的業(yè)主(購房者)，通常情況下，這些潛在業(yè)主(購房者)是無法確定的。如果潛在的業(yè)主是確定的(例如業(yè)主指定開發(fā)公司為他開發(fā)特定的物業(yè))，這個業(yè)主為了保%%證自己的利益，他一定會委托一家物業(yè)管理公司前期介入。可見在市場經濟中，有需求就有供給(在法律可行范圍內)，就會存在著物業(yè)管理的前期介入市場。一旦潛在的業(yè)主(購房者)明確下來，物業(yè)管理公司有了委托而進入前期介入。但在開發(fā)市場中有明確的潛在業(yè)主的情況是很少見的，多數(shù)情況下，業(yè)主是不明確的。這就存在著潛在的不明確的業(yè)主有物業(yè)管理前期介入的需求。這就靠誰來委托呢？靠誰來發(fā)號施令呢？自然就落在政府的身上。
政府的經濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權利。在房地產開發(fā)的市場中，物業(yè)管理以前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入(物業(yè)管理前期介入，成本投資增加)。政府應該介入。政府介入的方式主要在兩個方面：
(1)制訂有關物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度。現(xiàn)在中國許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應的條文，規(guī)定房地產開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度上保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實行。
(2)政府委托行業(yè)協(xié)會成立監(jiān)督機構。對房地產開發(fā)全過程進行監(jiān)督。如果沒有實行物業(yè)管理介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。
