2011年物業(yè)管理師考試管理實務復習資料(13)
發(fā)布時間：2014-02-25 共2頁
1.管理服務費
管理服務費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務工作量而設置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。
2.垃圾清運費
垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納;否則，裝修人應向物業(yè)管理單位繳納該費用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運。
裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內容，其對物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至會產生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：
(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理;
(2)裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。
(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
1.嚴把出入關，杜絕無序狀態(tài)
由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應嚴格物業(yè)區(qū)域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標識的施工人員和其他閑雜人員，應一律禁止人內，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。
裝飾裝修材料和設備是裝修違章的一個重要因素，應著重從以下兩個方面加強控制和管理：
(1)核對是否為審批同意的材料。
(2)核對是否符合相關規(guī)定。
對于有特別要求的材料或設備(如電焊機)，應按照規(guī)定辦理相應手續(xù);施工隊須進行動火作業(yè)的，必須辦理申報審批手續(xù);進人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設備等，應符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料
和設備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。
[案例]物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現(xiàn)有未佩帶標識(工牌)的施工人員在小區(qū)進行裝修作業(yè)。經詢問，其稱未來得及辦理相關手續(xù)。
(案例分析)
未辦理相關手續(xù)進入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報、出人口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。
2.加強巡視，防患于未然
物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調專業(yè)技術人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。
[案例]
巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經了解得知是某業(yè)主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業(yè)主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。
[案例分析]
這個案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往會導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板，需經專業(yè)設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業(yè)管理單位也沒有設計權限。因此，需經專業(yè)設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業(yè)管理方應檢查相關管理環(huán)節(jié)，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。
3.控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益
物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業(yè)時間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另外，還應針對不同的物業(yè)類型，制訂相應的管理規(guī)定，區(qū)別對待。
[案例]某高層寫字樓物業(yè)在國慶長假期間實施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。
[案例分析]
裝修作業(yè)的時間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯誤的。
4.強化管理，反復核查
物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點檢查相結合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全;垃圾是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。
[案例]
某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。
[案例分析]
此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位?為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況;第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的?這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié);第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點。
[案例]
裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。
[案例分析]
裝修現(xiàn)場材料應堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。否則，應當勒令其停工整改。
在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任
