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　　一、土地增值稅概述

 

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

 

　　二、納稅人

 

　　1.土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

 

　　2.土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；不論部門。

 

　　提示：轉讓方將不動產(chǎn)所有權、土地使用權轉讓給承受方：轉讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方交契稅、印花稅。

 

　　三、征稅范圍

 

　　1.征稅范圍的一般規(guī)定：

 

　　（1）土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅；

 

　　（2）土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權的行為征稅；

 

　　（3）土地增值稅只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

 

　　解釋：土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉讓”、“取得收入”三個關鍵特征。

 

　　2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定（易出單選題、多選題）

征收土地增值稅

不征收土地增值稅

（1）出售國有土地使用權； （2）取得土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的； （3）存量房地產(chǎn)買賣； （4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權屬轉讓）； （5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）； （6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資； （7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉讓的； （8）合作建房建成后轉讓的。

（1）出讓國有土地的行為； （2）繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產(chǎn)； （3）將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為； （4）通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。 （5）以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅（非房地產(chǎn)企業(yè)）； （6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途； （7）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)； （8）合作建房，建成后按比例分房自用的；  （9）房地產(chǎn)的出租； （10）對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅； （11）企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建房行為；房地產(chǎn)的重新評估。