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　契　稅

　　契稅，是指國家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。

　　【提示】我國目前房地產(chǎn)類稅收主要包括：耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅。

　　一、契稅的納稅人——權(quán)屬的承受人

　　契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受 “土地、房屋權(quán)屬”的單位和個人。

　　【例題·判斷題】境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人為契稅的納稅人，但不包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。

　　【答案】(×)

　　【解析】本題考核房產(chǎn)稅的納稅人。契稅納稅人包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍人員。

　　【例題·單選題】下列屬于契稅納稅義務(wù)人的有(B)。

　　A.土地、房屋抵債的抵債方　　B.房屋贈與中的受贈方

　　C.房屋贈與中的贈與方　　D.土地、房屋投資的投資方

　　【答案】B

　　【解析】本題考核契稅的納稅人。契稅納稅人是在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的承受單位和個人。選項ACD均為轉(zhuǎn)讓方。

　　【考題·多選題】張某于2005年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有( )。

　　A.個人所得稅　　　B.營業(yè)稅　　　C.契稅　　　D.土地增值稅

　　【答案】ABD

　　【解析】本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定，本題中涉及營業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在2005年購買的房屋，于2006年轉(zhuǎn)讓，在5年以內(nèi)，因此也要按照規(guī)定繳納個人所得稅。

　　二、契稅的征稅范圍

　　契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

　　契稅的征稅范圍具體包括：

　　1.國有土地使用權(quán)出讓 　　2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與、交換)

　　【提示】土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　3.房屋買賣　　　　4.贈與　　5.交換

　　6.特殊情況——視同轉(zhuǎn)移：

　　(1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股　　(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債

　　(3)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬　　(4)以預(yù)購方式承受土地、房屋權(quán)屬

　　(5)土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)的

　　(6)公司增資擴股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅

　　(7)企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅

　　【提示1】企業(yè)破產(chǎn)清算期間，債權(quán)人破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。

　　【提示2】土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

　　【考題·單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)繳納契稅的是( )。

　　A.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)　　B.企業(yè)受讓土地使用權(quán)

　　C.企業(yè)將廠房抵押給銀行　　D.個人承租居民住宅

　　【答案】B

　　【解析】本題考核契稅的征稅范圍。契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移以及土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、出租或者抵押等，均不屬于契稅的征收范圍。

　　【例題·多選題】根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅征稅對象的有()。

　　A.房屋買賣 　　　　B.國有土地使用權(quán)出讓　　C.房屋贈與 　　　　D.獲獎取得的房產(chǎn)

　　【答案】ABCD

　　三、契稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

　　(一)契稅的計稅依據(jù)

　　1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣——成交價格作為計稅依據(jù)。

　　2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征稅機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣——市場價格確定。

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換——交換土地使用權(quán)、房屋的“價格差額”。

　　【特別掌握】 交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。

　　4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，以補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益為計稅依據(jù)。

　　【例題·多選題】下列以成交價格為依據(jù)計算契稅的有( )。

　　A.土地使用權(quán)贈與　　　B.土地使用權(quán)出讓　　C.土地使用權(quán)交換　　　D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　【答案】BD

　　(二)契稅的稅率——比例稅率

　　(三)契稅應(yīng)納稅額的計算

　　應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　【考題·單選題】周某原有兩套住房，2009年8月，出售其中一套，成交價為70萬元;將另一套以市場價格60萬元與謝某的住房進行了等價置換;又以100萬元價格購置了一套新住房，已知契稅的稅率為3%。周某計算應(yīng)繳納的契稅的下列方法中，正確的有( )。

　　A. 100×3%=3(萬元)　　 B.(100+60)×3%=4.8(萬元)

　　C.(100+70)×3%=5.1(萬元)　　D.(100+70+60)×3%=6.9(萬元)

　　【答案】A

　　【解析】本題考核契稅的計算。契稅是由承受土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人繳納的;對于交換土地使用權(quán)或房屋的，交換價格相等的，免征契稅。本題中周某只有購買新住房需要繳納契稅。

　　四、契稅的稅收優(yōu)惠

　　1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅;

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅;

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅;

　　4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定;

　　5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。