精品理论电影在线_日韩视频一区二区_一本色道精品久久一区二区三区_香蕉综合视频

三、綜合題（共4題，共50分。其中（一）題l0分，（二）題10分，（三）題12分，（四）題18分。有計算的。要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應(yīng)列出公式。計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）
（一）
房地產(chǎn)開發(fā)商甲通過協(xié)議出讓方式獲得某地塊的土地使用權(quán)后，房地產(chǎn)開發(fā)商乙希望通過轉(zhuǎn)讓方式獲得該地塊的土地使用權(quán)，并策劃將地塊的用途改變?yōu)樽≌玫匾蚤_發(fā)商品住宅。
問題：
（1）協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)時，國家對出讓金的最低價有何規(guī)定？
（2）房地產(chǎn)開發(fā)商甲可以將該地塊磚讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙的條件是什么？
（3）房地產(chǎn)開發(fā)商乙獲得該地塊后改變土地用途時，須取得何部門的同意？經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)商乙還須辦理什么手續(xù)？
（二）
評估機構(gòu)受委托對某磚混結(jié)構(gòu)的多層民用建筑進行評估，首先對該建筑物進行損傷檢測。在進行現(xiàn)場勘察時發(fā)現(xiàn)，建筑物的長高比比較大，長邊一側(cè)射墻上出現(xiàn)倒“八”字裂縫。
問題：
（1）對砌體結(jié)構(gòu)中材質(zhì)（磚、石、砂漿等）的檢查，應(yīng)重點檢查結(jié)構(gòu)的哪些部位？
（2）檢測灰縫砂漿強度的常用方法有哪些？
（3）砌體強度的檢測內(nèi)容及其常用方法分別是什么？
（4）根據(jù)外墻出現(xiàn)的倒“八”字裂縫，分析地基基礎(chǔ)沿建筑物長邊的沉降狀態(tài)。
（三）
某工業(yè)廠房總建筑面積為lOOOm，煎置單價為l200元/m，耐用年限為40年，已使用了4年；該廠房建成2年后才補辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為50年。廠房結(jié)構(gòu)、裝修及水暖電等配套設(shè)套各部分的殘值率均為5%.
問題：
（1）試計算該廠房的重置價值。
（2）計算該廠房的損耗時，應(yīng)采用的年限是多少？為什么？
（3）試計算該廠房的平均年損耗額和損耗總額。
（4）經(jīng)現(xiàn)場勘察鑒定，裝修部分重置價值為20萬元，平均耐用年限為8年；水、暖、電等配套設(shè)備的重置價值為30萬元，平均耐用年限為15年。試分別計算該廠房的結(jié)構(gòu)、裝修和配套設(shè)備部分的損耗額以及損耗總額。
（5）綜合問題（3）和問題（4）的計箕結(jié)果，分別取權(quán)重0.4和0.6，試確定該廠房的加權(quán)平均損耗率和成新率，并根據(jù)加權(quán)平均成新率確定該廠房的評估價值。
（四）
某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)住宅項目，占地面積為8000平方米，規(guī)劃建筑面積為40000平方米（全部為可銷售面積）。預(yù)計開發(fā)建設(shè)朔為2年，建成后開始現(xiàn)房銷售，兩年內(nèi)銷售完畢。
該項目的土地獲得費用為每平方米7000元，建安工程費用為1500元／建筑平方米，開發(fā)中的其他費用為500元／建筑平方米。建設(shè)期第一年年初需投入土地費用的100%、建安工程費用的35%和其他費用的85%，剩余資金在第二年年初投入。該開發(fā)商自有資金9600萬元，開發(fā)所需資金的不足部分需貸款，連續(xù)兩年每年年初借人同等數(shù)目的資金用于開發(fā)，貸款年利率為l0%，按年以復(fù)利計息。
預(yù)計該項目建成后能以5000元／建筑平方米的均價售出，兩年銷售數(shù)量比率分別為60%和40%.經(jīng)營成本和銷售稅金及附加分別為銷售收入的2%和5.5%.建設(shè)期貸款本利和在銷售期兩年內(nèi)每年各償還50%.
假設(shè)銷售期現(xiàn)金流量均發(fā)生在年末，銷售期產(chǎn)生的利息在當(dāng)年末償還。
問題：
（1）分別計算項目開發(fā)所需資金總額和貸款總額。
（2）分別計算建設(shè)期每年借款額、建設(shè)期和銷售期各年應(yīng)計利息及銷售期各年應(yīng)償還的建設(shè)期貸款本利和。
（3）為了編寫自有資金現(xiàn)金流量表，需計算現(xiàn)金流量。試分別計算該項目建設(shè)期初（第1年年初）自有資金現(xiàn)金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量。
（4）開發(fā)商期望的目標(biāo)收益率為l0%，利率為10%的折現(xiàn)系數(shù)如表l所示。試計算該項目的凈現(xiàn)值，并以此判斷該項目是否可行。
表1折現(xiàn)系數(shù)表
（5）假設(shè)該項目建成后，有少量尾房未能售出。該開發(fā)商欲對未售出尾房重新定價，已知該項目所在區(qū)域功能正常的同類商品住宅每建筑平方米平均售價為5200元。開發(fā)商認(rèn)為尾房的住宅功能不夠完善，存在功能性貶值，委托評估機構(gòu)對其尾房的各項功能進行了重要性對比和評分，標(biāo)準(zhǔn)分值為10分，尾房得分9.2分。試確定尾房的功能性貶值額和銷售均價。