價格鑒證師：如何用成本法鑒定土地價格
發布時間：2010-01-20 共1頁
法院查封某開發區一宗土地,委托價格認證中心鑒定該宗土地2005年7月30日的價格。價格認證中心鑒定人員調查搜集的數據資料和出具的技術報告中的測算過程如下：
一、鑒定人員調查搜集的數據資料
該開發區土地開發程度達到“七通一平”,2004年1月30日辦理土地使用權出讓手續,出讓土地使用權年限為50年。開發區所在地的土地取得費(含稅費)為12萬元/畝;土地開發費為8萬元/畝;土地開發周期為3年,1年期年貸款利率為6%,3年期年貸款利率為7%;土地開發的投資回報率為20%,土地增值收益率為15%,土地還原利率取8%。
二、技術報告中的測算過程
(一)土地取得費(含稅費)的確定
土地取得費(含稅費)=12萬元/畝=180元/平方米
(二)土地開發費的確定土地開發費=8萬元/畝=120元/平方米
(三)利息的確定
利息=土地取得費利息+土地開發費利息=(180+120)×[(1+6%)3-1]
=57.3元/平方米
(四)利潤的確定
利潤=(土地取得費+土地開發費)×投資回報率=(180+120)×20%
=60元/平方米
(五)土地增值收益的確定
土地增值收益=(土地取得費+土地開發費)×土地增值收益率
=(180+120)×15%
=45元/平方米
(六)土地鑒定價格的確定
土地鑒定價格=土地取得費+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益
=180+120+57.3+60+45
=462.3元/平方米
案例分析:
(一)成本法(亦稱成本通近法)鑒定土地價格是最基本的方法之一。該方法一般適用于新開發土地的價格鑒定,特別是土地市場發育不完善,土地成交實例不多,無法利用市場法等其他方法時采用。對既無收益又很少有交易的公園、學校、政府辦公樓、公共建筑、公益設施等特殊性標的所占土地的價格鑒定時采用。
(二)成本法的公式;土地使用權價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
1、土地取得費,是指取得土地使用權,而支付的費用。根據取得方式不同,一般分為兩種情況。
(1)征用集體土地。包括:土地補償費、安置補助費、附著物和青苗補償費,新菜地開發建設基金等。
(2)購買和征用城市土地。包括:地價款、土地使用權出讓金、向原土地使用者支付拆遷補償費等。
2、土地開發費,是指開發的相關費用。包括:基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。
基礎設施配套費,是指開發土地與之相關的道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化等建造費用。
公共事業建設配套費,是指建設非營業性的公共配套設施的建設費用。如:車棚、公廁等。
小區開發配套費,是指按小區各種設施及網點配套情況而開發的配套費。
3、稅費,主要包括耕地占用稅和土地增值稅等。若該稅費含在土地取得費中,可不另行計算。
4、利息,以土地取得費和土地開發費為基數。土地取得費以整個開發期計息,而土地開發費以整個開發期的一半計息。
5、利潤,是指開發投資的回報。以土地取得費和土地開發費為基數,通過調查類似土地社會平均的合理開發投資利潤率計算。
6、土地增值收益,是指政府出讓土地除收回成本以外,還應使國家土地所有權獲取的增值收益。土地增值收益=(土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤)×增值收益率,土地增值收益率一般取10%～30%。
(三)利息計算錯誤。
1、土地開發費的計算期是1.5年,而不是3年;
2、利率取7%,而不是6%。改正:
利息=土地取得費利息+土地開發費利息
=180×〔(1+7%)3-1〕+120×〔(1+7%)1.5-1〕
=53.3元/平方米
(四)土地增值收益計算錯誤。原因是計算基數錯誤。
改正:土地增值收益=(土地取得費+土地開發費+利息+利潤)×土地增值收益率
=(180+120+53.3+60)×15%
=63元/平方米
(五)土地鑒定價格計算錯誤,沒有考慮土地年限因素。
改正:
1、無限年期土地使用權價格
無限年期土地使用權價格=土地取得費+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益
=180+120+53.3+60+62
=475.3元/平方米
2、計算48.5年土地使用權價格
48.5年土地使用權價格=無限年期土地使用權價格×年期修正系數
=475.3×〔1-1(1+8%48.5)〕
=464元/平方米
即:土地鑒定價格為464元/平方米。
一、鑒定人員調查搜集的數據資料
該開發區土地開發程度達到“七通一平”,2004年1月30日辦理土地使用權出讓手續,出讓土地使用權年限為50年。開發區所在地的土地取得費(含稅費)為12萬元/畝;土地開發費為8萬元/畝;土地開發周期為3年,1年期年貸款利率為6%,3年期年貸款利率為7%;土地開發的投資回報率為20%,土地增值收益率為15%,土地還原利率取8%。
二、技術報告中的測算過程
(一)土地取得費(含稅費)的確定
土地取得費(含稅費)=12萬元/畝=180元/平方米
(二)土地開發費的確定土地開發費=8萬元/畝=120元/平方米
(三)利息的確定
利息=土地取得費利息+土地開發費利息=(180+120)×[(1+6%)3-1]
=57.3元/平方米
(四)利潤的確定
利潤=(土地取得費+土地開發費)×投資回報率=(180+120)×20%
=60元/平方米
(五)土地增值收益的確定
土地增值收益=(土地取得費+土地開發費)×土地增值收益率
=(180+120)×15%
=45元/平方米
(六)土地鑒定價格的確定
土地鑒定價格=土地取得費+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益
=180+120+57.3+60+45
=462.3元/平方米
案例分析:
(一)成本法(亦稱成本通近法)鑒定土地價格是最基本的方法之一。該方法一般適用于新開發土地的價格鑒定,特別是土地市場發育不完善,土地成交實例不多,無法利用市場法等其他方法時采用。對既無收益又很少有交易的公園、學校、政府辦公樓、公共建筑、公益設施等特殊性標的所占土地的價格鑒定時采用。
(二)成本法的公式;土地使用權價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
1、土地取得費,是指取得土地使用權,而支付的費用。根據取得方式不同,一般分為兩種情況。
(1)征用集體土地。包括:土地補償費、安置補助費、附著物和青苗補償費,新菜地開發建設基金等。
(2)購買和征用城市土地。包括:地價款、土地使用權出讓金、向原土地使用者支付拆遷補償費等。
2、土地開發費,是指開發的相關費用。包括:基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。
基礎設施配套費,是指開發土地與之相關的道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化等建造費用。
公共事業建設配套費,是指建設非營業性的公共配套設施的建設費用。如:車棚、公廁等。
小區開發配套費,是指按小區各種設施及網點配套情況而開發的配套費。
3、稅費,主要包括耕地占用稅和土地增值稅等。若該稅費含在土地取得費中,可不另行計算。
4、利息,以土地取得費和土地開發費為基數。土地取得費以整個開發期計息,而土地開發費以整個開發期的一半計息。
5、利潤,是指開發投資的回報。以土地取得費和土地開發費為基數,通過調查類似土地社會平均的合理開發投資利潤率計算。
6、土地增值收益,是指政府出讓土地除收回成本以外,還應使國家土地所有權獲取的增值收益。土地增值收益=(土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤)×增值收益率,土地增值收益率一般取10%～30%。
(三)利息計算錯誤。
1、土地開發費的計算期是1.5年,而不是3年;
2、利率取7%,而不是6%。改正:
利息=土地取得費利息+土地開發費利息
=180×〔(1+7%)3-1〕+120×〔(1+7%)1.5-1〕
=53.3元/平方米
(四)土地增值收益計算錯誤。原因是計算基數錯誤。
改正:土地增值收益=(土地取得費+土地開發費+利息+利潤)×土地增值收益率
=(180+120+53.3+60)×15%
=63元/平方米
(五)土地鑒定價格計算錯誤,沒有考慮土地年限因素。
改正:
1、無限年期土地使用權價格
無限年期土地使用權價格=土地取得費+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益
=180+120+53.3+60+62
=475.3元/平方米
2、計算48.5年土地使用權價格
48.5年土地使用權價格=無限年期土地使用權價格×年期修正系數
=475.3×〔1-1(1+8%48.5)〕
=464元/平方米
即:土地鑒定價格為464元/平方米。
