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　　一、美國次債危機(jī)引發(fā)的聯(lián)想
　　所謂次債，是指由美國金融機(jī)構(gòu)將次級信用貸款的抵押資產(chǎn)證券化，從而使次貸市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移向廣泛的資本市場的一種債務(wù)。根據(jù)國際貨幣基金組織的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，來自美國發(fā)行人的擔(dān)保債權(quán)憑證（CDO）基本分散在5類金融機(jī)構(gòu)手中，它們包括：銀行（31％）、資產(chǎn)管理公司（22％）、對沖基金（10％）、保險(xiǎn)公司（19％）和養(yǎng)老基金（18％）。
　　次貸是給收入低、信譽(yù)差的人提供的消費(fèi)信貸，為了吸引低收入人口用次貸買房。美國的金融機(jī)構(gòu)把次貸門檻降得很低，例如允許九成按揭甚至是“零首付”，而且可以前三年不還本，甚至利息也可以少付。但是次貸比正常抵押貸款利率要高出 30％，使那些使用次貸購房的低收入人群負(fù)擔(dān)更重，而這些人敢于借錢買房，是把希望寄托在房價上漲上。然而，到2005年中期，美聯(lián)儲第11次加息后，通過次貸購房人群的還貸能力出現(xiàn)了問題，第一塊多米諾骨牌倒下了，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了動搖，表現(xiàn)在：房價上漲顯著放緩、新屋開工率下降，以及待售房屋比例不斷上升。美國在2007年5月次級貸款違約率達(dá)10年來最高點(diǎn)12.4％，幾乎為2006年同期的兩倍。2008年違約率可能升到14.6％。如果違約率上升，更多的金融機(jī)構(gòu)將難以自救。事實(shí)上，由于抵押資產(chǎn)價格下降，銀行迫使借款人出售資產(chǎn)，很多機(jī)構(gòu)正陷入螺旋式下降的困境。據(jù)雷曼兄弟公司估計(jì)，今明兩年約3000億美元貸款將會違約，按30％損失率計(jì)算，投資者損失將達(dá)900億美元。美國次級抵押貸款市場危機(jī)有向整個信貸市場蔓延之勢。
　　大家一定記得中央電視臺在新聞節(jié)目里播出的那段畫畫：2007年9月14日星期五一早，英國最大的按揭銀行Northern Rock尚未開門，門外市民就排起了長龍，怕自己在銀行的存款由于按揭還貸的資金鏈一旦斷裂不能收回而紛紛提取存款，使 Northern Rock遭遇到擠兌狂潮，股價當(dāng)天下跌 32％，達(dá)到了英格蘭銀行救援標(biāo)準(zhǔn)。這一天該銀行被提走了大約10億英鎊現(xiàn)金。當(dāng)大的BBC新聞畫面不斷地顯示Northern Rock門前排滿了提款的隊(duì)伍，這在英國非常少見。Northern Rock銀行占據(jù)英國18.2％按揭市場份額，排名第五。與一般銀行不同，它是主要從事按揭業(yè)務(wù)，存款業(yè)務(wù)很少。資金主要通過從市場貸款。現(xiàn)在問題恰恰是在市場上貸不到足夠的現(xiàn)金，使得自己按揭的主業(yè)務(wù)服務(wù)繼續(xù)。進(jìn)而導(dǎo)致了信用危機(jī)，引發(fā)擠兌風(fēng)潮。2006年美國樓市的次貸危機(jī)今年7月蔓延到了全球樓市。歷來主張自由市場的美國政府8月份毫不猶豫地出手救市，初步挽回美國房地產(chǎn)頹勢，暫時穩(wěn)定了西方股市。英國是否會出現(xiàn)類似消費(fèi)信用問題？據(jù)英國公民咨詢局透露，2006年前往該局咨詢?nèi)绾谓鉀Q償還債務(wù)困難的人數(shù)達(dá)到170萬人，創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄。這個數(shù)字比上一年增加了20％。公民咨詢局平均每天接待6600人咨詢有關(guān)無力還債的問題。
　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾評級公司公布的數(shù)據(jù)，截止2007年6月底，美國房地產(chǎn)價格指數(shù)較去年同期下降了 3.2％，是該公司自1987年開始公布美國房地產(chǎn)價格指數(shù)以來的最大跌幅。由此導(dǎo)出了一個與我們房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)的思考：如今已經(jīng)抵押在銀行的那些房地產(chǎn)與當(dāng)初實(shí)行抵押時的抵押估價結(jié)果差別又如何呢？對于銀行資本的價值風(fēng)險(xiǎn)有什么影響？抵押估價是否能夠防范資本市場的風(fēng)險(xiǎn)？
　　在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，這個由美國次債引發(fā)的危機(jī)已經(jīng)波及了全世界的金融和房地產(chǎn)市場，作為次級貸款抵押的房地產(chǎn)市值重估事實(shí)上與房地產(chǎn)抵押估價有充分的關(guān)聯(lián)度，所以有理由引起我們的高度重視，有必要對此風(fēng)險(xiǎn)的控制可能性作一個討論。