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　　三、房地產(chǎn)抵押估價的風險控制
　　來自中國人民銀行的統(tǒng)計數(shù)字表明，2007年上半年，銀行系統(tǒng)新增人民幣貸款2．54萬億元，貸款增幅繼續(xù)提高。
　　其上升趨勢如下圖所示：

　　從貸款投向看，中長期貸款主要投向房地產(chǎn)業(yè)、交通運輸、電力、制造業(yè)等。尤其是貸款向房地產(chǎn)等行業(yè)的高度集中，而這部分房地產(chǎn)抵押貸款在操作程序中絕大部分要通過房地產(chǎn)抵押估價。從貸款管理制度而言，中國的房地產(chǎn)信貸監(jiān)管的制度與程序，決定了其對金融風險的承受和化解能力遠低于建立在分層控制體系基礎(chǔ)之上的美國金融市場。如果聯(lián)想美國次債危機，則風險程度足以讓人不敢掉以輕心。
　　因此，作為銀行抵押貸款的風險控制手段之一的房地產(chǎn)抵押估價，其結(jié)論對使用銀行的作用可能是關(guān)鍵性的。
　　如前所述，我們可以知道存在于房地產(chǎn)金融中的風險，主要包括信用風險、市場風險、產(chǎn)權(quán)風險、制度風險等。隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)貸款評估占評估業(yè)務的比重逐年增大，對房地產(chǎn)估價作業(yè)中的風險控制顯得尤為重要。
　　(一)抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力風險mda.com
　　房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款。從我國現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押制度而言，抵押房地產(chǎn)在實行變現(xiàn)時的市場價值，受到一系列因素的影響，很難確定。譬如一項在建工程，隨著時間坐標的推移，其市場價格應該是正向遞加的。但如果是施工單位墊資建造的，或者安裝設(shè)備是供應商先發(fā)貨后期再結(jié)帳的，情況就變得很復雜了，其中有隱性債務存在，當事人一旦舉證，就是優(yōu)先受償?shù)模@時抵押價值不但沒有升值，工程債務反而增加了。
　　由于房地產(chǎn)抵押貸款是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式提供貸款償還的擔保后，由金融機構(gòu)向借款人發(fā)放貸款，當借款人不按期償還或無力償還貸款時，銀行有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償從而實現(xiàn)抵押權(quán)的法律行為。因此，貸款中房地產(chǎn)評估的目的之一是當債務人不能履行債務時，以處置抵押的房地產(chǎn)變現(xiàn)所得的價款優(yōu)先受償而保障債權(quán)的實現(xiàn)。很明顯我們在評估抵押物市場價格的同時還應該充分評估抵押物的變現(xiàn)能力，從而控制貸款銀行的資本風險。而在我們目前的評估實踐中，企業(yè)經(jīng)營狀況往往與抵押物的變現(xiàn)能力沒有必然的聯(lián)系，企業(yè)經(jīng)營良好，貸款償還能力較強，但房地產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力可能較差；企業(yè)處在停產(chǎn)和破產(chǎn)的邊緣，但由于其地理位置優(yōu)越，房地產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力可能較強。因此，抵押物對貸款的擔保能力在一定程度上體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上。特別是在抵押期較長、市場變化較大的情況下，房地產(chǎn)的效益價格變化大，將直接影響銀行資產(chǎn)的安全性。
　　(二)抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵的風險
　　如果在房地產(chǎn)抵押貸款實現(xiàn)時，將產(chǎn)權(quán)存在瑕疵的房地產(chǎn)作為抵押物，結(jié)果可能會引起抵押權(quán)無法實現(xiàn)，使銀行遭受經(jīng)濟損失，同時也會損害抵押人的信譽。影響房地產(chǎn)抵押價值的首要風險因素是產(chǎn)權(quán)風險，如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛，或抵押人對擬抵押財產(chǎn)沒有直接處分權(quán)，譬如屬于幾人共有權(quán)利的房地產(chǎn)結(jié)果由其中一人用作抵押融資，而其他權(quán)利人未作書面承諾同意，則屆時可能會造成變現(xiàn)麻煩。因此，房地產(chǎn)做抵押估價時一定要捋清產(chǎn)權(quán)，取得全面的法律文件，證明一旦抵押物需要變現(xiàn)時，不存在任何障礙，不存有絲毫的瑕疵。
　　一般歸結(jié)產(chǎn)權(quán)瑕疵反映的主要問題包括：(1)違規(guī)取得房地產(chǎn)權(quán)證，比如：未繳納、繳齊土地出讓金的情況下取得的《土地使用權(quán)證》；在建工程未有建設(shè)方、施工方、公正的第三方同時簽章確認的債權(quán)債務文件；沒有竣工但已經(jīng)拿到的《房屋所有權(quán)證》；房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不符；房地產(chǎn)權(quán)屬證件所記載情況，如面積、位置、產(chǎn)權(quán)人等與房地產(chǎn)實際情況不符。(2)抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務糾紛。(3)由于土地允許閑置期限短于貸款期限而可能導致抵押土地按法執(zhí)行被無償收回，使得抵押權(quán)消失。(4)抵押物屬于集體土地或《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法規(guī)中規(guī)定不得設(shè)定抵押權(quán)的情形時，導致無法處置或處置成本大增等。

:-房地產(chǎn)估價師考試