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　　依據(jù)《巴賽爾協(xié)議》原則7—風(fēng)險(xiǎn)管理程序：“銀行監(jiān)管當(dāng)局必須滿意地看到，銀行和銀行集團(tuán)建立了與其規(guī)模及復(fù)雜程度相匹配的綜合的風(fēng)險(xiǎn)管理程序(包括董事和高級(jí)管理層的監(jiān)督)，以識(shí)別、評(píng)價(jià)、監(jiān)測(cè)、控制或緩解各項(xiàng)重大的風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)的大小評(píng)估總體的資本充足率。”
　　(一)貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)
　　目前，在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，由于我國(guó)尚未建立完善的個(gè)人征信系統(tǒng)，所以明顯地存在個(gè)人信用信息與社會(huì)可以公開查詢的個(gè)人信息不對(duì)稱的問題，由此引起商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)主要有：第一，貸款人收入證明的真實(shí)性。因?yàn)閭€(gè)人信息無(wú)法核實(shí)，所以貸款申請(qǐng)者可以毫無(wú)后顧之憂地根據(jù)自己的貸款需要在單位開出相應(yīng)的收入證明，而銀行基本上沒有渠道證實(shí)其可靠性。第二，個(gè)人住房貸款屬中長(zhǎng)期信貸，還款期限較長(zhǎng)，在這段時(shí)間內(nèi)，個(gè)人因工作、家庭、健康等原因造成個(gè)人支付能力下降等不確定情況很容易發(fā)生，這很可能轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。第三，目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)行浮動(dòng)利率制度，貸款者承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，隨著中央銀行存貸款利率的一再提升，使得一部分本來(lái)就有資金緊張問題的貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象，從而導(dǎo)致了貸款的逾期或者壞帳增加。
　　(二)政府的金融政策風(fēng)險(xiǎn)
　　第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限長(zhǎng)是個(gè)人住房貸款的一個(gè)顯著特征，在這期間，社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境發(fā)生變化是正常的。尤其是在目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)還處于快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)對(duì)GDP增長(zhǎng)作出顯著貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)得到了政府的政策扶植，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生消極變化或衰退，政府的產(chǎn)業(yè)政策也會(huì)發(fā)生反向調(diào)整，則政策扶持力度將會(huì)減弱或消失。此時(shí)不可避免地對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系造成連鎖反應(yīng)。屆時(shí)可能出現(xiàn)的局面可以描述為失業(yè)率上升，貸款人收入下降，繼而產(chǎn)生無(wú)力償還貸款本息，隨即使大量不良貸款顯性化。第二，政策研究滯后風(fēng)險(xiǎn)。目前金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，決策管理部門大都把精力集中在開發(fā)新的金融產(chǎn)品和市場(chǎng)營(yíng)銷上，從而疏忽了對(duì)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的形勢(shì)、需求及風(fēng)險(xiǎn)等的深入研究與分析，導(dǎo)致一旦發(fā)生類似美國(guó)次級(jí)貸款這樣的危機(jī)時(shí)，缺乏符合實(shí)際的理淪和對(duì)策指導(dǎo)。
　　(三)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
　　目前我國(guó)的各大銀行主要資金是儲(chǔ)戶的存款。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，很多人并不傾向于把錢存進(jìn)銀行，而是傾向于投資資本市場(chǎng)諸如股票、債券、基金等；或者投資于資產(chǎn)市場(chǎng)諸如房地產(chǎn)等。這就使得銀行儲(chǔ)蓄存款的流動(dòng)性增大。資金的流動(dòng)性增大意味著銀行手中所掌握的穩(wěn)定資金在減少。而隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)需求的發(fā)展、規(guī)模的擴(kuò)大，銀行必然會(huì)遇到資金運(yùn)用長(zhǎng)期化與資金短期化的矛盾，從而歸根結(jié)底影響了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，使銀行在市場(chǎng)運(yùn)作方面保持靈活性的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)急劇增加。
　　(四)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)
　　1．缺乏全面深入的客戶還款能力調(diào)查。個(gè)別銀行貸前沒有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對(duì)貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控手段。目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場(chǎng)，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等，這就很可能重蹈美國(guó)次債的覆轍。
　　2．高估抵押物市值，以求做成貸款業(yè)務(wù)。目前銀行抵押貸款大多以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)作為貸款依據(jù)，沒有有效的抵押率認(rèn)定方法。故在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在著較大的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)不僅存在于對(duì)新建房屋抵押物的評(píng)估，而且存在于對(duì)存量房貸款抵押物的評(píng)估中，實(shí)際情況是房地產(chǎn)的抵押評(píng)估價(jià)由于信貸部門的刻意要求通常高于其實(shí)際價(jià)值。
　　3．制度的執(zhí)行力不足，內(nèi)部控制不能完全實(shí)施。從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營(yíng)管理方面看，其制度、規(guī)定是比較多而且詳細(xì)的，但從銀行信貸經(jīng)營(yíng)的實(shí)際結(jié)果來(lái)看卻不盡如人意。究其原因，往往有些制度本身不夠完善，有些操作性不強(qiáng)，更加重要的原因是貸款人員的執(zhí)行力不足，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒有嚴(yán)格執(zhí)行。
　　(五)法律風(fēng)險(xiǎn)
　　個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在我國(guó)發(fā)展的歷史不長(zhǎng)，銀行從業(yè)人員缺乏控制和防范風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，法律意識(shí)不強(qiáng)，在業(yè)務(wù)操作中存在不合規(guī)情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對(duì)住房貸款資料的審查不嚴(yán)，甚至?xí)霈F(xiàn)違章違規(guī)操作現(xiàn)象，使個(gè)人住房消費(fèi)貸款合同存在法律上的瑕疵，從而使銀行面臨著由操作風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要反映在：一是個(gè)人住房貸款手續(xù)是否合法有效；二是抵押房地產(chǎn)是否存在權(quán)利瑕疵；三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無(wú)立足之地，銀行就無(wú)法順利地處分抵押物。
　　(六)不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：考試大
　　不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)主要有抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。至于利率風(fēng)險(xiǎn)方面，商業(yè)銀行可以通過改進(jìn)貸款產(chǎn)品來(lái)減少其帶來(lái)的損失。但其他風(fēng)險(xiǎn)銀行一般無(wú)法規(guī)避，當(dāng)各種災(zāi)害造成財(cái)產(chǎn)損失或借款人出現(xiàn)意外時(shí)，所產(chǎn)生的損失就自然而然地由銀行單方面承擔(dān)。
　　(七)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論
　　國(guó)外銀行業(yè)貸款分類一般做法：各國(guó)的監(jiān)管當(dāng)局對(duì)貸款分類的要求大致上可以分為三種類型。一種類型是采用五級(jí)分類方法，把貸款劃分為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類，如美國(guó)、德國(guó)、意大利、加拿大以及東南亞國(guó)家等。另一種是基本上不對(duì)貸款分類作出任何規(guī)定，監(jiān)管當(dāng)局只采取道義規(guī)勸，希望銀行有適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理程序或自行設(shè)計(jì)分類方法，如英國(guó)、荷蘭等。第三種是僅把貸款劃分為正常和不良兩類，如澳大利亞、新西蘭等。當(dāng)然，即使是對(duì)貸款分類作了統(tǒng)一規(guī)定的國(guó)家，具體做法也并不一致。如美聯(lián)儲(chǔ)要求，必須使用五級(jí)分類，但同時(shí)鼓勵(lì)銀行的內(nèi)部評(píng)級(jí)使用更多的級(jí)數(shù)，優(yōu)化分類體系。
　　由于受我國(guó)金融市場(chǎng)成熟程度、銀行法人治理結(jié)構(gòu)完善程度、風(fēng)險(xiǎn)管理方法與水平等因素的影響，我國(guó)的貸款分類與國(guó)際上存在明顯的差距。
　　我國(guó)目前處于推行貸款五級(jí)分類的初期階段，需要有一個(gè)學(xué)習(xí)和摸索過程，才能實(shí)現(xiàn)真正意義上的與國(guó)際接軌。國(guó)內(nèi)銀行業(yè)在推行貸款五級(jí)分類過程中，首先面臨的是分類方式的轉(zhuǎn)換，表面上看僅僅是貸款資產(chǎn)的重新分類，而實(shí)質(zhì)上是由貸款風(fēng)險(xiǎn)的事后管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事先控制；由主要以期限為標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐再J款的實(shí)際形態(tài)為依據(jù)的管理方式；由靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)閺馁J款發(fā)放到回收的風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)跟蹤管理；由服務(wù)于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉蠂?guó)際慣例的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理方式。在轉(zhuǎn)變過程中，按照五級(jí)分類辦法，相關(guān)的信貸管理程序、會(huì)計(jì)政策等都必須做相應(yīng)的調(diào)整。 :-房地產(chǎn)估價(jià)師考試