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　　第五節(jié) 收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告

　　一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估

　　(一)現(xiàn)金流

　　1.潛在毛租金收入

　　2.空置和收租損失

　　3.其他收入

　　4.有效毛收入

　　5.收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　6.凈經(jīng)營(yíng)收入

　　7.抵押貸款還本付息

　　8.現(xiàn)金流計(jì)算

　　(二)相關(guān)問(wèn)題分析

　　1.物業(yè)估價(jià)

　　2.大修基金和保證金基金

　　3.所得稅

　　二、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　(一)人工費(fèi)

　　(二)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

　　1.維修和保養(yǎng)費(fèi)

　　2.室內(nèi)裝修費(fèi)

　　3.生活用水和污水排放

　　4.能源費(fèi)

　　5.康樂(lè)設(shè)施費(fèi)

　　6.雜項(xiàng)費(fèi)用

　　(三)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

　　(四)清潔衛(wèi)生費(fèi)

　　(五)保安費(fèi)用

　　(六)辦公費(fèi)

　　(七)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

　　(八)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　(九)保險(xiǎn)費(fèi)

　　(十)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)費(fèi)和利潤(rùn)

　　(十一)法定稅費(fèi)

　　(十二)房產(chǎn)稅

　　三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算

　　(一)年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

　　(二)資本支出預(yù)算

　　(三)長(zhǎng)期預(yù)算

　　四、收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告

　　考試要求

　　1.掌握物業(yè)管理;

　　2.熟悉設(shè)施管理;

　　3.熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理;

　　4.了解房地產(chǎn)組合投資管理;

　　5.掌握制定物業(yè)管理計(jì)劃;

　　6.熟悉加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳;

　　7.掌握制定租金收取辦法;

　　8.了解物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù);

　　9.了解安全保衛(wèi);

　　10.了解協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系;

　　11.了解進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制;

　　12.掌握寫字樓物業(yè)的分類;

　　13.熟悉寫字樓分類過(guò)程中要考慮的因素;

　　14.熟悉寫字樓租戶的選擇;

　　15.掌握寫字樓租金的確定;

　　16.了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判;

　　17.掌握零售商業(yè)物業(yè)分析;

　　18.熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇;

　　19.掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金;

　　20.了解零售商業(yè)物業(yè)的租約;

　　21.了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作;

　　22.掌握收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估;

　　23.掌握收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;

　　24.熟悉收益性物業(yè)管理中的預(yù)算;

　　25.熟悉收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。