2012年土地登記代理人考試模擬試題：土地登記代理內容與操作
發布時間：2014-02-25 共1頁
土地登記代理內容與操作
一、單項選擇題：
1．土地登記代理人的最基本的權利為()。
A．獲取勞務報酬的權利
B．依法開展土地登記代理業務的權利
C．要求委托方提供相關資料的權利
D．對委托方提出建議的權利
正確答案:A 解題思路：獲取勞務報酬的權利是土地登記代理人最基本的權利。
2．土地登記代理糾紛的規避方法不包括()。
A．簽訂規范的代理合同，制定服務標準明確服務內容和要求
B．土地登記機關進行公證
C．合同中告知必要的代理活動事項，利于委托人監督
D．對已經出現的糾紛，應及時協商或通過法律途徑解決
正確答案:B 解題思路：土地登記機關沒有公證仲裁的權利。
3．關于土地登記代理人的義務下列說法錯誤的是()。
A．代理人有按照委托人的指示處理代理事務的義務
B．維護委托人權益的義務
C．將處理事務的收益和所得交付委托人的義務
D．土地登記代理人沒有及時告知委托人的義務
正確答案:D 解題思路：土地登記代理人有及時告知委托人的義務，應按照委托人的要求隨時報告處理事務的進展情況。
4．關于土地登記代理合同，下列說法錯誤的是()。
A．土地登記代理合同能有效保證合同當事人的合法權益
B．土地登記代理合同有利于維護土地登記代理市場的秩序
C．代理事項是土地登記代理合同的客體
D．土地登記代理人以代理人的名義與委托人簽訂合同
正確答案:D 解題思路：土地登記代理人以代理機構的名義與委托人簽訂合同。
5．土地登記代理成果進行審核時，()不是審核的重點。
A．成果及形式是否符合委托方的要求
B．成果內容是否規范合法
C．委托代理內容與要求是否合法
D．代理步驟及過程是否符合合同要求
正確答案:D 解題思路：代理步驟及過程是否符合法律規定的要求，不是合同要求。
二、多項選擇題：
6．下列關于委托人的權利和義務的敘述中，正確的是()。
A．委托人有規定代理權限的權利
B．委托人有監督土地登記代理人代理行為的義務
C．委托人有承擔后果的義務
D．委托人有承擔處理事務費用的權利
E．委托人有支付代理傭金的義務
正確答案:ACE 解題思路：監督土地登記代理人代理行為是委托人的權利，承擔處理事務費用是委托人的義務。
7．下列關于土地登記代理合同的特征中，敘述正確的是()。
A．土地登記代理合同和雙務合同
B．雙方當事人之間存在著互為對等的關系
C．土地登記代理合同是有償合同
D．土地登記代理合同是從合同
E．為更有效地維護雙方權益，土地登記代理合同一般采用書面形式
正確答案:ABCE 解題思路：土地登記代理合同是主合同。
8．下列關于土地登記代理人的權利和義務敘述中，正確的是()。
A．土地登記代理人有獲取勞務報酬的權利
B．土地登記代理人有依法開展土地登記代理業務的義務
C．土地登記代理人有按照委托人指示處理代理事務的權利
D．土地登記代理人有及時告知的義務
E．土地登記代理人有維護委托人權益的義務
正確答案:ADE 解題思路：依法開展土地登記代理業務是土地登記代理人的權利，按照委托人指示處理代理事務是土地登記代理人的義務。
9．以下()事項是對土地登記代理成果進行審核的主要內容。
A．成果內容及形式是否符合委托方的要求
B．成果內容是否規范合法
C．代理人是否具有代理資格
D．委托代理內容與要求是否合法
E．代理步驟及過程是否符合法律規定要求
正確答案:ABDE 解題思路：代理人是否具有代理資格不是土地登記代理成果審核的內容。
10．根據《土地登記代理人職業資格制度暫行規定》，土地登記代理人可以從事()登記代理業務。
A．辦理土地登記申請、指界
B．填寫土地登記卡、土地權利證書
C．收集、整理土地權屬來源證明材料
D．查詢土地登記資料
E．幫助土地權利人解決土地權屬糾紛
正確答案:ACD
三、綜合分析題：
11．任明君原是淮安市新田區上樁鎮祝橋村村民，在村中有宅基地一處。任明君后轉為非農業戶口，但一直在祝橋村居住。現在任明君以非農業戶口為由，根據原國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》(1989國土籍字第73號)第六條："農民集體經濟組織將原農民集體所有土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮非農業人口居民的，其用地屬于國家所有"的規定，申請辦理國有土地登記。祝橋村村委會認為該宗地為集體所有土地，由此引發雙方土地權屬爭議。經調查，任明君的宅基地在上樁鎮祝橋村范圍內，土地改革時期，該宅基地曾辦理了《土地房產所有權證》；任明君的宅基地也未被國家征用(收)；1988年，淮安市新田區人民政府為張明頒發了《農村宅基地使用權證》，再次對該宅基地的集體土地使用權進行了確認，張明也一直未對領取的《農村宅基地使用證》提出異議。
請問如何處理該土地權屬爭議?
正確答案:
本題牽涉到居民身份變化對土地所有權的影響。由于我國農村和城市二元化的格局仍然存在，農業戶口和城鎮戶口之間存在著比較大的差別。一個重要的區別就是，農業戶口居民可以在本集體獲得宅基地使用權，而一旦轉為非農業戶口，就不再是原農民集體的成員，就不再具備申請宅基地使用權的資格。但是，對原來享有的宅基地使用權，在房屋建筑物存續期間內仍然存在。不能因為農轉非，居民身份變了，就自然的把宅基地變為國有。這實際上也牽涉到對《確定土地所有權和使用權的若干規定》第14條的理解。根據14條的規定，不經征用(收)，農轉非導致集體土地所有權變為國家所有的條件是：第一，國家建設征用(收)土地。第二，農民集體的全部人口轉為非農業人口，導致該農民集體實際上已經不復存在。可見，在不具備上述條件時，只是村民個人被農轉非，當然不能發生土地所有權轉移問題。需要說明的是，任明君依據的原國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》(1989國土籍字第73號)在1995年《確定土地所有權和使用權的若干規定》(1995國土籍字第26號)發布時已作廢，因此不能作為有效的法律依據。依據1962年《人民公社六十條》第21條規定，生產隊范圍內的土地都歸生產隊所有。祝橋村轄區范圍內的土地性質為集體所
有，任明君的宅基地應確定為集體土地使用權。另外，根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第19條規定，土地改革時分給農民并頒發了土地所有證的土地，屬于集體所有。因此，土地行政管理部門依法裁定該宅基地為集體土地。
12．清河市拓展公司于1996年11月5日以出讓方式取得一宗3500平方米的國有土地使用權，批準為商業用途，使用年限40年，于1996年11月20日辦理了國有土地使用權設定登記。現因某種原因，拓展公司將這宗地連同地上房產轉讓給了蘭地貿易有限公司。
請問如何辦理這宗地的土地使用權變更登記?
正確答案:
(1)登記申請。蘭地貿易有限公司應該在與拓展公司簽定了土地轉讓合同后30日內，辦理房屋產權變更登記15日內，向當地土地登記部門提出土地使用權變更登記申請。-申請登記時提交的材料包括：土地使用權變更登記申請表；蘭地貿易有限公司法人證明、法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；土地轉讓合同；原土地使用證：變更后的房屋所有權證；稅費交納證明；委托代理的應提交土地登記代理委托書和代理人身份證明等。
(2)地籍調查。實地調查該宗地原來登記狀況是否發生變化，變化原因；沒有變化。可直接移交土地登記人員進行審核。
(3)權屬審核。①對申請人的審核。身份證明及民事行為能力審核，重點審核申請人與轉讓證明文件的受讓人是否一致；委托代理委托書及代理人身份證明的審核。②對土地使用期限的審核。轉讓后的使用期限應等于原來使用期限減已經使用的期限。③對土地用途的審核。轉讓合同的土地用途、實際用途和出讓合同用途是否一致。④對土地價格的審核。應對申報地價進行登記和審核，決定實施優先購買權。⑤對稅費的審核。⑥對房屋產權變更的審核。涉及房產轉讓的，應該審核房產證明。
(4)注冊登記。在原來的《土地登記卡》進行變更登記，并填寫新的《土地歸戶卡》注銷或更改原來的《土地歸戶卡》。(5)核發證書。收回并注銷原來的《國有土地使用證》，新的《國有土地使用證》發給蘭地貿易有限公司。
13．世紀集團1998年在新錦市工業區以出讓方式取得一宗面積為15000平方米的國有土地使用權，批準用途為工業用地，使用年限為50年，登記時間為1998年5月20日。為籌集資金進行技術改造和產品創新，2003年3月10日集團以該宗土地使用權作為擔保向市建設銀行申請貸款，雙方簽訂了抵押貸款合同。
請問如何申請辦理土地使用權抵押登記?
正確答案:
(1)登記申請人：抵押人和抵押權人，即世紀集團和市建設銀行共同提出登記申請。
(2)申請時限：抵押合同簽訂之日起15日內。
(3)提交的文件資料：①土地登記申請書；②世紀集團與市建設銀行的法人證明、法定代表人身份證明和個人身份證明；③抵押土地的《國有土地使用證》；④地上建筑物、附著物權屬證明或產權證書；⑤貸款合同和抵押合同；⑥抵押土地地價評估報告；⑦委托登記的，還有土地登記代理委托書、土地登記代理人身份證明、資格證書、登記證書以及代理機構營業執照等；⑧其他要求出示的文件資料。
(4)土地登記機關辦理土地使用權抵押設定登記。經過土地登記申請、地籍調查、權屬審核、注冊登記程序，最后由土地行政主管部門核發土地他項權利證明書給市建設銀行。
