物業管理操作實務(六)
發布時間：2010-01-14 共3頁
第六節 市場經濟下的物業管理
一、計劃經濟下我國物業管理的狀況
解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經濟的模式下。由于過多強調了房地產的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數的住宅小區和房屋的管理體制是按照產權歸屬形成的格局，由國家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統管起來。這種方法雖然在國民經濟的發展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產業的生機和活力。從市場學的角度來考察，在當時，房地產業作為實行商品經濟的產業實際上已不復存在。國家在住宅建設上，只有投入，沒有產出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現出來。
（一）管理不到位的現象嚴重
由于現存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現象。有許多房屋特別是住宅小區，漏管、棄管的房屋很多：“一年新、二年舊、三年破”的現象十分嚴重。
（二）房屋的附屬設施、公用配套設施無人管理，破損嚴重
在一些小區經常看到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。
（三）住宅小區的管理體制不順，影響居住者的正常使用
在計劃經濟下，各主管部門對住宅小區的管理往往是各自為政，房地產管理、市政、園林、衛生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區管理發號施令，可遇到實際問題，卻出現既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。例如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區內，也是按產權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區七零八落.
（四）住房租賃管理辦法不統一，政出多門
國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。文化大革命前，許多大城市房租每平方米月租為0.135元，每戶按20平方米居住面積計算，月房租為2.70元；文化大革命期間，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每戶月租1.00元左右.直到20世紀80年代末，房租才有所上調，成套房每平方米月租為0.25～0.35元，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現一家占有幾套公房的現象，國有資產流失嚴重，往往出現以下幾種情況：
1.賣私房，租公房
因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房兩頭得利。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余。
2.出租私房，租公房
由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，每平方米月租金0.25元，每月租金為7.50元，這樣每月可凈賺292.50元。
3.多占公房用來出租，國有資產流入私人口袋
由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共計12.50元，除用出租的租金來交自己的房租外，還賺取987.50元。
還由于住房使用權管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產大量流失。
（五）入不敷出，國家難以承受維修資金負擔
我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據統計，全國房產機構管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬元，每平方米達1.50元。據核算，80年代末我國每平方米建筑面積住宅需要4.70元維修費，才能維持簡單的生產。到90年代，隨著物價指數的上漲，房租補貼還要多，國家住宅建設投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔越背越重，難以承受。
（六）不利于企事業單位集中精力發展生產、提高效益
在計劃經濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領導既管生產，又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產，而忽視住房建設與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產進展。
