物業管理操作實務(六)
發布時間：2010-01-14 共3頁
（五）有償服務、多種經營的經營機制有利于經費的解決
我國經濟還不發達，資金還不雄厚，國家要解決的問題十分繁多，劃撥的經費遠遠不能滿足住宅維修服務的需要。尤其過去執行的是住房福利型機制，國家、企業單位等投資興建的住宅，都采用福利形式以租賃方式供給職工居住，只收取很低的房租，所以住宅投資虧損很大。我國房產機構管理的直管房有2億多平方米，每年要從城市維修費中補貼大量資金用于維修。1981年，每平方米補貼1.50元，1990年左右，每平方米建筑面積住宅需要補貼3～5元維修費才能維持簡單再生產。近幾年來，隨著物價指數的上漲，維修費還要上漲，而國家資金十分有限，難以承受。如今采取的物業管理方法是以經濟手段為主，以法律和行政手段為輔。這種管理方法按市場經濟規律辦事，參照國際慣例運作，改變過去僅僅局限于房屋維修的行政管理，而實行包括市政、環衛、治安、供水、供電、房屋保險等方面的全方位綜合管理；還根據用戶需要，進行一些特殊服務，如幫助購買日用百貨，家電維修，家庭裝潢等。這些管理是有償的，誰收益誰負擔費用，通俗地講即“住戶出錢買方便，管理企業出力得報酬”。企業按“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的管理體制建立和運作。這種采取多種經營、有償服務的“物業管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。同時，通過物業管理方法的推行，還可以在群眾中促進市場經濟觀念的形成，使群眾認識福利制“無償分配、無償服務”形式的弊端，從而有利于人們思想觀念的更新和解放。
（六）物業管理是為房地產開發提供服務、解除后顧之憂的系統工程
物業管理作為一種專業化的管理模式，對于住宅小區和一棟房產有多個業主的樓宇的管理，將徹底改變過去那種多頭管理而又無人管理的局面，能夠發揮系統性物業管理的綜合效益。比如這些年來，國家為盡快地改善我國居民的住宅條件，建設了許多5萬平方米以上的新住宅小區。然而若按照過去計劃經濟的模式與要求就會出現社會管理和服務跟不上，如報紙、信件收不到；交通不便出門難；醫院、學校、菜場、商店等服務設施跟不上，住戶意見大等。各級政府和職能部門雖為解決這些問題耗費了大量的人力、物力和財力，但仍不能從根本上解決問題。實行物業管理，這些問題便能得到解決，還可以根據住戶的需要，進行特殊的服務，如日用百貨供應，家電維修，送病人去醫院等。所以物業管理作為一種適應中國房地產市場發育和完善的現代化的科學管理手段，是與房地產開發相適應并為房地產開發提供服務，解除后顧之憂的系統工程，是房地產市場走向成熟時專業分工的一種必然要求。
（七）物業管理能有效吸引外資，促進房地產市場發展
據香港報紙載文，香港人士對國內房地產發展狀況考查后得出結論：國內房地產在香港仍頗受歡迎，然而它的進一步發展卻受制于置業人士對國內樓宇管理狀況缺乏信心。他們認為，國內物業管理仍停留在非常落后的狀態，這是房地產市場進一步發展的最大障礙。置業者擔心，他們購置的房產，可能會由于管理落后用不到幾年就變成殘舊物，甚至得不償失，因此對繼續到國內搞房地產投資有止步不前之勢。而采用先進的、科學的樓宇管理方法，亦即十分受國外歡迎和信任的物業管理方法，不僅可消除外商上述擔心和顧慮，還可以吸引外商到國內進行房地產投資，促進房地產市場健康地發展。
（八）物業管理在推進兩個文明建設中顯示出積極作用
住宅小區是城市文明的窗口，它反映了一個城市的經濟、建設和管理水平，是城市整體素質的體現。良好的物業管理工作，不僅可以延長建筑物和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環境，還可以提高城市居民的精神文明素質和現代化城市意識.城市大環境質量的提高，首先應該從城市的基本單元——住宅小區或每棟樓房抓起。住宅小區搞不好，城市的臟、亂、差也就解決不好。住宅小區的管理是城市管理的重要內容，住宅小區是城市管理中的一個“點”，以點帶面，把整個城市的管理工作帶動起來，就能保持市容面貌的優美整潔，鞏固城市建設成果。搞好住宅小區管理，也可以更好地發揮住宅的“享受”功能、“發展”功能和居住環境的“陶冶”功能。通過住宅小區內的優美環境，通過在區內建立文化、教育、體育、娛樂設施來滿足居民的求知。這不僅對凈化人們的心靈，提高民族素質，還對培養人們社會主義公共道德意識、健康高尚的思想情操和科學文明的生活方式都具有重要意義，對整個城市的精神文明建設起到積極的推動作用。
（九）物業管理可以提高城市服務功能，加快城市現代化建設
近幾年來，我國城市化進程加快，1990年至1994年我國設立城市從457個增加到622個，建制鎮從1.2萬個增加到1.6萬個，江蘇省經濟發展較快的蘇、錫、常三市已無“縣”建制，全改為市，根據規劃到2010年，江蘇全省預計只剩10個縣。根據有關機構預測，我國城市化已進入加速發展期，到200
0年，中國城市化水平將達到33％至35％，城市人口為4.5億左右。到2010年，我國城鎮比重將由現在的26.3％上升到45%以上。設市超過1000個，建鎮制將超過2萬個。如果當年全國人口預計為14億，按45％計算，則城鎮人口為6.3億，比現在凈增2.5億。
如果這些新增人員按人均8平方米的使用面積計算，共需要增加住房建筑面積41.6億平方米，從2000年到2010年按13年計算，每年平均需要多建3.2億平方米住宅，同時對現有的居民住房也需要改善。根據國家最低標準計算，由1998～2000年平均每年2.6億平方米，減為每年1億平方米，年折舊維持1億平方米不變，三項相加，2000年至2010年，每年需要住房建設量達到5.2億平方米。
所以城市現代化促使房地產業正逐步成為國民經濟的重要支柱產業之一，隨著城市經濟改革的深化，以實現住房商品化、按照商品經濟原則組織住宅生產及流通為目標的住房制度改革的深入推進，現代化城市房產管理社會化問題，尤其是住宅小區的管理被提到議事日程上來。物業管理可以延長城市里的房屋和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環境。
從總體上看，我國城市的服務功能還不完善，城市服務的社會化程度也比較低，因此，加快物業管理發展，將有利于擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市現代化水平。物業管理可以拓寬城市服務領域，增加服務內容，使城市總體服務功能得以提高。
物業管理屬于第三產業，為城市居民提供全方位服務是物業管理的出發點和歸宿。由于物業管理涉及房地產、市政、園林綠化、公安、工商管理、商業、郵電通訊、水、電、煤氣等專業部門，如果由業主（使用人）去同這些部門打交道，處理各類事情將是一件十分繁瑣而費心、費力的事情。如果物業管理企業以自己多方位的服務把業主（使用人）連接起來，協調業主（使用人）與各有關部門之間的管理、服務關系，那么物業管理的范圍越大，對業主（使用人）越方便，城市服務的社會化水平就越高，服務功能越完善。
綜上可見，在社會主義市場經濟條件下，在住房制度的改革中，實施物業管理制度，對促進房地產管理的社會化、科學化，促進城市建設化和房地產市場發展，促進社會安定團結，必將產生深遠的作用與影響。
