物業(yè)管理操作實務(六)
發(fā)布時間：2010-01-14 共3頁
（五）有償服務、多種經(jīng)營的經(jīng)營機制有利于經(jīng)費的解決
我國經(jīng)濟還不發(fā)達，資金還不雄厚，國家要解決的問題十分繁多，劃撥的經(jīng)費遠遠不能滿足住宅維修服務的需要。尤其過去執(zhí)行的是住房福利型機制，國家、企業(yè)單位等投資興建的住宅，都采用福利形式以租賃方式供給職工居住，只收取很低的房租，所以住宅投資虧損很大。我國房產(chǎn)機構管理的直管房有2億多平方米，每年要從城市維修費中補貼大量資金用于維修。1981年，每平方米補貼1.50元，1990年左右，每平方米建筑面積住宅需要補貼3～5元維修費才能維持簡單再生產(chǎn)。近幾年來，隨著物價指數(shù)的上漲，維修費還要上漲，而國家資金十分有限，難以承受。如今采取的物業(yè)管理方法是以經(jīng)濟手段為主，以法律和行政手段為輔。這種管理方法按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，參照國際慣例運作，改變過去僅僅局限于房屋維修的行政管理，而實行包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電、房屋保險等方面的全方位綜合管理；還根據(jù)用戶需要，進行一些特殊服務，如幫助購買日用百貨，家電維修，家庭裝潢等。這些管理是有償?shù)模l收益誰負擔費用，通俗地講即“住戶出錢買方便，管理企業(yè)出力得報酬”。企業(yè)按“獨立核算、自負盈虧、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的管理體制建立和運作。這種采取多種經(jīng)營、有償服務的“物業(yè)管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。同時，通過物業(yè)管理方法的推行，還可以在群眾中促進市場經(jīng)濟觀念的形成，使群眾認識福利制“無償分配、無償服務”形式的弊端，從而有利于人們思想觀念的更新和解放。
（六）物業(yè)管理是為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務、解除后顧之憂的系統(tǒng)工程
物業(yè)管理作為一種專業(yè)化的管理模式，對于住宅小區(qū)和一棟房產(chǎn)有多個業(yè)主的樓宇的管理，將徹底改變過去那種多頭管理而又無人管理的局面，能夠發(fā)揮系統(tǒng)性物業(yè)管理的綜合效益。比如這些年來，國家為盡快地改善我國居民的住宅條件，建設了許多5萬平方米以上的新住宅小區(qū)。然而若按照過去計劃經(jīng)濟的模式與要求就會出現(xiàn)社會管理和服務跟不上，如報紙、信件收不到；交通不便出門難；醫(yī)院、學校、菜場、商店等服務設施跟不上，住戶意見大等。各級政府和職能部門雖為解決這些問題耗費了大量的人力、物力和財力，但仍不能從根本上解決問題。實行物業(yè)管理，這些問題便能得到解決，還可以根據(jù)住戶的需要，進行特殊的服務，如日用百貨供應，家電維修，送病人去醫(yī)院等。所以物業(yè)管理作為一種適應中國房地產(chǎn)市場發(fā)育和完善的現(xiàn)代化的科學管理手段，是與房地產(chǎn)開發(fā)相適應并為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務，解除后顧之憂的系統(tǒng)工程，是房地產(chǎn)市場走向成熟時專業(yè)分工的一種必然要求。
（七）物業(yè)管理能有效吸引外資，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展
據(jù)香港報紙載文，香港人士對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展狀況考查后得出結論：國內(nèi)房地產(chǎn)在香港仍頗受歡迎，然而它的進一步發(fā)展卻受制于置業(yè)人士對國內(nèi)樓宇管理狀況缺乏信心。他們認為，國內(nèi)物業(yè)管理仍停留在非常落后的狀態(tài)，這是房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展的最大障礙。置業(yè)者擔心，他們購置的房產(chǎn)，可能會由于管理落后用不到幾年就變成殘舊物，甚至得不償失，因此對繼續(xù)到國內(nèi)搞房地產(chǎn)投資有止步不前之勢。而采用先進的、科學的樓宇管理方法，亦即十分受國外歡迎和信任的物業(yè)管理方法，不僅可消除外商上述擔心和顧慮，還可以吸引外商到國內(nèi)進行房地產(chǎn)投資，促進房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展。
（八）物業(yè)管理在推進兩個文明建設中顯示出積極作用
住宅小區(qū)是城市文明的窗口，它反映了一個城市的經(jīng)濟、建設和管理水平，是城市整體素質(zhì)的體現(xiàn)。良好的物業(yè)管理工作，不僅可以延長建筑物和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環(huán)境，還可以提高城市居民的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識.城市大環(huán)境質(zhì)量的提高，首先應該從城市的基本單元——住宅小區(qū)或每棟樓房抓起。住宅小區(qū)搞不好，城市的臟、亂、差也就解決不好。住宅小區(qū)的管理是城市管理的重要內(nèi)容，住宅小區(qū)是城市管理中的一個“點”，以點帶面，把整個城市的管理工作帶動起來，就能保持市容面貌的優(yōu)美整潔，鞏固城市建設成果。搞好住宅小區(qū)管理，也可以更好地發(fā)揮住宅的“享受”功能、“發(fā)展”功能和居住環(huán)境的“陶冶”功能。通過住宅小區(qū)內(nèi)的優(yōu)美環(huán)境，通過在區(qū)內(nèi)建立文化、教育、體育、娛樂設施來滿足居民的求知。這不僅對凈化人們的心靈，提高民族素質(zhì)，還對培養(yǎng)人們社會主義公共道德意識、健康高尚的思想情操和科學文明的生活方式都具有重要意義，對整個城市的精神文明建設起到積極的推動作用。
（九）物業(yè)管理可以提高城市服務功能，加快城市現(xiàn)代化建設
近幾年來，我國城市化進程加快，1990年至1994年我國設立城市從457個增加到622個，建制鎮(zhèn)從1.2萬個增加到1.6萬個，江蘇省經(jīng)濟發(fā)展較快的蘇、錫、常三市已無“縣”建制，全改為市，根據(jù)規(guī)劃到2010年，江蘇全省預計只剩10個縣。根據(jù)有關機構預測，我國城市化已進入加速發(fā)展期，到200
0年，中國城市化水平將達到33％至35％，城市人口為4.5億左右。到2010年，我國城鎮(zhèn)比重將由現(xiàn)在的26.3％上升到45%以上。設市超過1000個，建鎮(zhèn)制將超過2萬個。如果當年全國人口預計為14億，按45％計算，則城鎮(zhèn)人口為6.3億，比現(xiàn)在凈增2.5億。
如果這些新增人員按人均8平方米的使用面積計算，共需要增加住房建筑面積41.6億平方米，從2000年到2010年按13年計算，每年平均需要多建3.2億平方米住宅，同時對現(xiàn)有的居民住房也需要改善。根據(jù)國家最低標準計算，由1998～2000年平均每年2.6億平方米，減為每年1億平方米，年折舊維持1億平方米不變，三項相加，2000年至2010年，每年需要住房建設量達到5.2億平方米。
所以城市現(xiàn)代化促使房地產(chǎn)業(yè)正逐步成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著城市經(jīng)濟改革的深化，以實現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟原則組織住宅生產(chǎn)及流通為目標的住房制度改革的深入推進，現(xiàn)代化城市房產(chǎn)管理社會化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理被提到議事日程上來。物業(yè)管理可以延長城市里的房屋和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環(huán)境。
從總體上看，我國城市的服務功能還不完善，城市服務的社會化程度也比較低，因此，加快物業(yè)管理發(fā)展，將有利于擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市現(xiàn)代化水平。物業(yè)管理可以拓寬城市服務領域，增加服務內(nèi)容，使城市總體服務功能得以提高。
物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，為城市居民提供全方位服務是物業(yè)管理的出發(fā)點和歸宿。由于物業(yè)管理涉及房地產(chǎn)、市政、園林綠化、公安、工商管理、商業(yè)、郵電通訊、水、電、煤氣等專業(yè)部門，如果由業(yè)主（使用人）去同這些部門打交道，處理各類事情將是一件十分繁瑣而費心、費力的事情。如果物業(yè)管理企業(yè)以自己多方位的服務把業(yè)主（使用人）連接起來，協(xié)調(diào)業(yè)主（使用人）與各有關部門之間的管理、服務關系，那么物業(yè)管理的范圍越大，對業(yè)主（使用人）越方便，城市服務的社會化水平就越高，服務功能越完善。
綜上可見，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，在住房制度的改革中，實施物業(yè)管理制度，對促進房地產(chǎn)管理的社會化、科學化，促進城市建設化和房地產(chǎn)市場發(fā)展，促進社會安定團結，必將產(chǎn)生深遠的作用與影響。
