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　　二、市場經(jīng)濟(jì)呼喚著物業(yè)管理

　　黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。據(jù)有關(guān)部門1998年統(tǒng)計(jì)，建國以來新建住宅40.4億平方米，占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。其中改革開放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積由20年前的3.6平方米，提高到現(xiàn)在的9.3平方米。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5000多個(gè)，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟(jì)原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標(biāo)的住房制度改革的深入發(fā)展，房地產(chǎn)管理社會化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進(jìn)住房管理經(jīng)驗(yàn)，并從我國的實(shí)際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。因此，物業(yè)管理是改革開放、市場經(jīng)濟(jì)、住房制度改革的產(chǎn)物，它的管理模式必須適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)。其具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　（一）物業(yè)管理適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革

　　近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過去以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。例如過去一幢樓或一片小區(qū)都是一個(gè)單位的福利房，或歸房管所管理，公共設(shè)施壞了自然是單位或房管部門派人來修。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個(gè)人，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產(chǎn)權(quán)歸房管部門。由于產(chǎn)權(quán)多元化給維修服務(wù)帶來了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費(fèi)用需樓內(nèi)住戶共同承擔(dān)，其中屬于該單位職工承擔(dān)的那部分，單位代出，其余部分應(yīng)由其他住戶分擔(dān)，而其他住戶不愿意出，由于經(jīng)費(fèi)問題無法落實(shí)，此問題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經(jīng)濟(jì)體制改革的實(shí)踐中，而未能及時(shí)在管理體制上作相應(yīng)的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業(yè)管理則適應(yīng)了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內(nèi)，它只須根據(jù)與業(yè)主簽定的有關(guān)協(xié)議（契約），按照社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理形式就能解決。

　　（二）物業(yè)管理適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制

　　市場經(jīng)濟(jì)最重要的功能之一是按照價(jià)值規(guī)律合理地分配有限資源，充分調(diào)動人的積極性，提高效益。物業(yè)管理作為一種社會化管理模式，就是為了適應(yīng)社會化大生產(chǎn)，它與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化和完善是一致的。它改變了過去的福利型房產(chǎn)管理制度，采取適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的企業(yè)管理，它通過提供普遍需要的社會化服務(wù)，并注意強(qiáng)調(diào)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，不僅有利于提高房地產(chǎn)的管理水平，而且有利于企業(yè)從“企業(yè)辦社會”的樊籬中解脫出來，使企業(yè)提高效益。只有擺脫現(xiàn)行的“小而全”模式，實(shí)現(xiàn)專業(yè)分工，建立專業(yè)公司，實(shí)行“單獨(dú)核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的運(yùn)行模式，才能適應(yīng)市場競爭，才能使物業(yè)管理踏上一個(gè)新的臺階。

　　（三）物業(yè)管理是根除“重建輕管”弊端的有力措施

　　在我國“重建輕管”的思想由來已久，有的地方已達(dá)根深蒂固的地步。由于“重建輕管”，許多房屋建設(shè)者只求自身經(jīng)濟(jì)利益，建房不為住房想，建房不為管房想。建造的房屋，有的偷工減料，有的粗制濫造，如果按照建設(shè)部頒布的新房接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，則很難找到一棟完全符合標(biāo)準(zhǔn)的。更為嚴(yán)重的是，有的隱患當(dāng)時(shí)還查找不到，如地下管道未接通，甚至未鋪設(shè)，這樣的房屋交付使用后，住房者苦惱，房管者不僅維修經(jīng)費(fèi)難以承擔(dān)，甚至找不到毛病所在。
　　由于“重建輕管”，許多房管者也因循守舊，缺乏研究和探索新的管理方法的積極性，致使新建小區(qū)仍然沿襲過去的按產(chǎn)權(quán)、按部門進(jìn)行分散管理的方式，弊端很快暴露無遺。小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)單位之間、住戶鄰里之間，有的亂圈用地和亂搭建；有的自封陽臺；有的占用走廊、過道，亂堆放雜物；有的只顧自家的裝潢，而不考慮整個(gè)結(jié)構(gòu)的安全，亂打亂拆。這不僅導(dǎo)致了原有建筑格局、景觀和房屋的使用功能過早損壞，使社會財(cái)富遭到不應(yīng)有的損失，而且還破壞了市容市貌的完美，造成鄰里間矛盾糾紛。
　　如果采取物業(yè)管理之后，則上述現(xiàn)象可以得到有效的制約和規(guī)范。因?yàn)椋飿I(yè)管理是企業(yè)型經(jīng)營管理，房屋在這種企業(yè)型經(jīng)營管理下，也像其他商品生產(chǎn)一樣，其價(jià)值在于使用。房屋必須經(jīng)用戶的檢驗(yàn)，必須有一定的保修期。代表房屋業(yè)主和住戶利益的物業(yè)管理部門，按照這一原則要求參加組織驗(yàn)收，不合格的要維修達(dá)標(biāo)，并按政府政策規(guī)定，收取一定比例的養(yǎng)護(hù)費(fèi)作為維修管理的啟動基金，從而對房屋開發(fā)建設(shè)者“重建輕管”的思想行為產(chǎn)生制約和規(guī)范的作用。
　　同時(shí)，物業(yè)管理部門作為房屋業(yè)主和使用人的委托管理者，根據(jù)對經(jīng)營的房屋保值、增值考慮以及維護(hù)業(yè)主和使用人權(quán)益，也必須制定相應(yīng)的管理章程，并與使用者簽約，從而可以規(guī)范住戶的行為，防止房屋結(jié)構(gòu)的損害，保證小區(qū)房屋整體功能和建筑格局的完好。

　　（四）良好的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象

　　競爭機(jī)制是現(xiàn)代市場機(jī)制的基本要素之一。市場經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，競爭越激烈，越能顯現(xiàn)出企業(yè)的素質(zhì)。通過競爭，生產(chǎn)要素得到合理流動，形成動態(tài)平衡，從而促使企業(yè)不斷改進(jìn)技術(shù)，加強(qiáng)管理，降低成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。市場競爭，又使消費(fèi)者的地位日益上升。誰贏得消費(fèi)者，誰就贏得了市場，就能產(chǎn)生效益。要想贏得消費(fèi)者的信賴，不是靠形式主義和應(yīng)酬式的突擊表現(xiàn)，而是用物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽(yù)，從而提高物業(yè)價(jià)值及開發(fā)商的信譽(yù)。當(dāng)前許多房地產(chǎn)公司建造的商品房滯銷。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)處在低谷時(shí)，優(yōu)良的物業(yè)管理可使人們從心里建立起對企業(yè)的信任感，從而贏得更多的消費(fèi)者。這類例子很多，如海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司，他們奉行“開發(fā)一塊，美化一塊，服務(wù)一塊”的理念，積極為小區(qū)的住戶進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，解決住戶的各種困難，日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工作使企業(yè)聲譽(yù)得到保護(hù)，贏得了一期又一期購房新客戶。又如目前高檔別墅積壓很多，無法銷售出去，然而南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的東方花園高檔別墅一建好就全部售空，還有客戶不時(shí)來要求購買。重要的原因之一是東方花園的物業(yè)管理使客戶極為滿意。