物業管理操作實務(六)
發布時間：2010-01-14 共3頁
二、市場經濟呼喚著物業管理
黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發展，我國房地產業迅速發展。據聯合國統計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。據有關部門1998年統計，建國以來新建住宅40.4億平方米，占現有城鎮住宅總量的2/3多。其中改革開放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全國城鎮居民人均居住面積由20年前的3.6平方米，提高到現在的9.3平方米。新建5萬平方米的住宅小區5000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經濟體制改革的深化，市場經濟的建立和發展，以實現住房商品化、按照商品經濟原則組織住宅的生產和流通為目標的住房制度改革的深入發展，房地產管理社會化問題，尤其是住宅小區的管理問題被提上了議事日程。為了適應社會主義市場經濟，順應房地產綜合開發的發展，許多有識之士借鑒了國外先進住房管理經驗，并從我國的實際出發，提出了“物業管理”的新方法。因此，物業管理是改革開放、市場經濟、住房制度改革的產物，它的管理模式必須適應社會主義市場經濟。其具體體現在以下幾個方面：
（一）物業管理適應城鎮住房制度改革
近些年來，城鎮住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產權的多元化，這使過去以傳統的開發商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業管理方式發生了根本的變化。例如過去一幢樓或一片小區都是一個單位的福利房，或歸房管所管理，公共設施壞了自然是單位或房管部門派人來修。然而現在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產權歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產權歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產權歸房管部門。由于產權多元化給維修服務帶來了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費用需樓內住戶共同承擔，其中屬于該單位職工承擔的那部分，單位代出，其余部分應由其他住戶分擔，而其他住戶不愿意出，由于經費問題無法落實，此問題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經濟體制改革的實踐中，而未能及時在管理體制上作相應的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業管理則適應了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業管理公司管理范圍內，它只須根據與業主簽定的有關協議（契約），按照社會化、專業化、經營型管理形式就能解決。
（二）物業管理適應社會主義市場經濟體制
市場經濟最重要的功能之一是按照價值規律合理地分配有限資源，充分調動人的積極性，提高效益。物業管理作為一種社會化管理模式，就是為了適應社會化大生產，它與社會主義市場經濟體制的不斷深化和完善是一致的。它改變了過去的福利型房產管理制度，采取適應市場經濟的企業管理，它通過提供普遍需要的社會化服務，并注意強調規模經濟效益，不僅有利于提高房地產的管理水平，而且有利于企業從“企業辦社會”的樊籬中解脫出來，使企業提高效益。只有擺脫現行的“小而全”模式，實現專業分工，建立專業公司，實行“單獨核算、自主經營、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的運行模式，才能適應市場競爭，才能使物業管理踏上一個新的臺階。
（三）物業管理是根除“重建輕管”弊端的有力措施
在我國“重建輕管”的思想由來已久，有的地方已達根深蒂固的地步。由于“重建輕管”，許多房屋建設者只求自身經濟利益，建房不為住房想，建房不為管房想。建造的房屋，有的偷工減料，有的粗制濫造，如果按照建設部頒布的新房接管驗收標準進行驗收，則很難找到一棟完全符合標準的。更為嚴重的是，有的隱患當時還查找不到，如地下管道未接通，甚至未鋪設，這樣的房屋交付使用后，住房者苦惱，房管者不僅維修經費難以承擔，甚至找不到毛病所在。
由于“重建輕管”，許多房管者也因循守舊，缺乏研究和探索新的管理方法的積極性，致使新建小區仍然沿襲過去的按產權、按部門進行分散管理的方式，弊端很快暴露無遺。小區內產權單位之間、住戶鄰里之間，有的亂圈用地和亂搭建；有的自封陽臺；有的占用走廊、過道，亂堆放雜物；有的只顧自家的裝潢，而不考慮整個結構的安全，亂打亂拆。這不僅導致了原有建筑格局、景觀和房屋的使用功能過早損壞，使社會財富遭到不應有的損失，而且還破壞了市容市貌的完美，造成鄰里間矛盾糾紛。
如果采取物業管理之后，則上述現象可以得到有效的制約和規范。因為，物業管理是企業型經營管理，房屋在這種企業型經營管理下，也像其他商品生產一樣，其價值在于使用。房屋必須經用戶的檢驗，必須有一定的保修期。代表房屋業主和住戶利益的物業管理部門，按照這一原則要求參加組織驗收，不合格的要維修達標，并按政府政策規定，收取一定比例的養護費作為維修管理的啟動基金，從而對房屋開發建設者“重建輕管”的思想行為產生制約和規范的作用。
同時，物業管理部門作為房屋業主和使用人的委托管理者，根據對經營的房屋保值、增值考慮以及維護業主和使用人權益，也必須制定相應的管理章程，并與使用者簽約，從而可以規范住戶的行為，防止房屋結構的損害，保證小區房屋整體功能和建筑格局的完好。
（四）良好的物業管理有利于樹立開發商的良好形象
競爭機制是現代市場機制的基本要素之一。市場經濟越發展，競爭越激烈，越能顯現出企業的素質。通過競爭，生產要素得到合理流動，形成動態平衡，從而促使企業不斷改進技術，加強管理，降低成本，提高產品質量、服務質量和經濟效益。市場競爭，又使消費者的地位日益上升。誰贏得消費者，誰就贏得了市場，就能產生效益。要想贏得消費者的信賴，不是靠形式主義和應酬式的突擊表現，而是用物業管理的內容、質量去贏得商業信譽，從而提高物業價值及開發商的信譽。當前許多房地產公司建造的商品房滯銷。當房地產開發處在低谷時，優良的物業管理可使人們從心里建立起對企業的信任感，從而贏得更多的消費者。這類例子很多，如海南珠江實業股份有限公司，他們奉行“開發一塊，美化一塊，服務一塊”的理念，積極為小區的住戶進行優質服務，解決住戶的各種困難，日復一日出色的物業管理工作使企業聲譽得到保護，贏得了一期又一期購房新客戶。又如目前高檔別墅積壓很多，無法銷售出去，然而南京棲霞房地產開發公司開發的東方花園高檔別墅一建好就全部售空，還有客戶不時來要求購買。重要的原因之一是東方花園的物業管理使客戶極為滿意。
