2012年注冊會計師考試稅法章節練習：土地增值稅法
發布時間：2012-05-24 共1頁
土地增值稅法
一、單項選擇題（每題1分，每題只有一個正確答案）
1．房地產開發企業在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是( )。(2005年)
A．營業稅，印花稅
B．房產稅，城市維護建設稅
C．營業稅，城市維護建設稅
D．印花稅，城市維護建設稅
正確答案:C 解題思路：首先，房地產開發企業的印花稅已經包括在房地產開發費用中，不能再單獨扣除，所以不能選擇A、D；其次，計算土地增值稅可扣除的稅金不包括房產稅，所以不能選擇B。
2．關于土地增值稅預征率(除保障性住房外)的規定不正確的是( )。
A．全國平均不低于5％
B．東部地區省份預征率不得低于2％
C．中部地區和東北地區省份不得低于1．5％
D．西部地區省份不得低于1％
正確答案:A 解題思路：預征率的確定要科學合理，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2％，中部地區和東北地區省份不得低于1．5％，西部地區省份不得低于1％。注意不要與核定征收率搞混。
3．下列各項中應征土地增值稅的有( )。
A．非房地產企業間用房地產進行投資
B．兼并企業取得被兼并企業房地產
C．企業間房地產交換
D．房地產的出租
正確答案:C 解題思路：非房地產企業之間用房地產進行投資聯營以及被兼并企業將房地產轉移到兼并企業暫免征收土地增值稅；房地產的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍；企業問房地產交換屬于土地增值稅的征稅范圍。
4．某生產企業2008年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200萬元。該辦公樓原值700萬元，已計提折舊400萬元。經房地產評估機構評估，該辦公樓的重置成本為1400萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費共計72萬元。該生產企業銷售辦公樓應繳納土地增值稅( )。(2009年原制度)
A．128．4萬元
B．132．6萬元
C．146．8萬元
D．171．2萬元
正確答案:B 解題思路：銷售該辦公樓的扣除項目金額總和=1400×50％+72=772(萬元)增值額=1200-772=428(萬元)增值率=428÷772=90．68％應納土地增值稅=428×40％-772×5％=132．6(萬元)。
5．2004年，某房地產開發公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1．4億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發成本合計為4800萬元，該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該商品房所在地的省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例為10％，銷售商品房繳納有關稅金770萬元。該公司銷售商品房應繳納的土地增值稅為( )。(2005年)
A．2256．5萬元
B．2445．5萬元
C．3070．5萬元
D．3080．5萬元
正確答案:B 解題思路：銷售收入=14000(萬元)，扣除項目合計=土地使用權費及開發成本4800+房地產開發費用4800×10％+相關稅金770+加計扣除費用4800×20％=4800+480+770+960=7010(萬元)，應納土地增值額=14000-7010=6990(萬元)，增值額與扣除項口比例=6990／7010=99．71％<100％，土地增值稅額=6990×40％-7010×5％=2445．50(萬元)。
二、多項選擇題（每題1分，每題均有多個正確答案，每題所有答案選擇正確的得1分；不答、錯答、漏答均不得分）
6．在計算土地增值稅應納稅額時，納稅人為取得土地使用權支付的地價款準予扣除。這里的地價款包括( )。
A．以協議出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金
B．以轉讓方式取得土地使用權的，為實際支付的地價款
C．以拍賣出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金
D．以行政劃撥方式取得的土地使用權變更為有償使用的，為補交的土地出讓金
正確答案:ABCD 解題思路：題目中的四種情況均為納稅人為取得土地使用權支付的地價款。
7．《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人在轉讓房地產時有下列( )情形之一的，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅。
A．提供的扣除項目金額不實的
B．隱瞞、虛報房地產成交價格的
C．轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的
D．轉讓房地產的成交價格高于房地產評估價格，又無正當理由的
正確答案:ABC 解題思路：選項D不屬于稅務調整的范圍。
8．2008年1月，下列業務中對土地增值稅的相關處理正確的有( )。
A．李甲與王乙因工作調動互換住房，經稅務機關核實后，未計征土地增值稅
B．丙企業與丁企業互相交換廠房，可以申請稅務機關核實后免征土地增值稅
C．戊房地產企業將開發產品作為投資資本投入己外商投資企業，共擔風險，戊企業未繳納土地增值稅
D．庚企業與辛企業雙方合作建房，庚企業出地，建成后雙方各得50％，合作雙方均未對此業務繳納土地增值稅
正確答案:AD 解題思路：選項B，企業之間房地產交換行為，應當繳納土地增值稅，對個人之間互換自有居住用房的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅；選項C，房地產企業用開始產品對外投資，需繳納土地增值稅。
9．符合下列情形( )之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
A．已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為90％
B．房地產開發項目全部竣工、完成銷售的
C．當年竣工驗收的房地產開發項目，尚未對外銷售
D．納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的
正確答案:AD 解題思路：選項B屬于納稅人應當進行土地增值稅清算的情況；選項C不需要進行土地增值稅清算。
10．下列免征或不征土地增值稅的行為有( )。
A．將抵押的不動產用于抵債
B．經核實的個人之間互換居住用房
C．將不動產用于出售
D．非房地產企業將不動產用于投資
正確答案:BD 解題思路：選項B、D免征土地增值稅的征稅范圍。
三、判斷題（每題1分，請判斷每題的表述是否正確，每題判斷正確的，得1分；每題判斷錯誤的，倒扣1分；不答題既不得分，也不扣分。扣分最多扣至本題型零分為止）
11．納稅人是自然人的。當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務機關申報納稅；當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在房產坐落地的稅務機關申報納稅。
A．對
B．錯
正確答案:B 解題思路：納稅人是自然人的。當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務機關申報納稅；當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。
12．納稅人為取得土地使用權所支付的地價款一律為納稅人向國家所支付或補繳的土地出讓金。
A．對
B．錯
正確答案:B 解題思路：納稅人如果以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。
13．按照土地增值稅有關規定，屬于納稅人應進行清算情況的，須在滿足清算條件之日起60日內到主管稅務機關辦理清算手續。
A．對
B．錯
正確答案:B 解題思路：按照土地增值稅有關規定，屬于納稅人應進行清算情況的，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
14．對用于抵債的房地產，應對債務人征收土地增值稅，對債權人征收契稅。
A．對
B．錯
正確答案:A 解題思路：抵債房地產的債務人，是房地產的轉讓者，因此屬于土地增值稅的納稅人；抵債房地產的債權人，是該房地產的受讓者，應繳納契稅。
15．房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，但在稅款清算時應列收入，并扣除相應的成本和費用。
A．對
B．錯
正確答案:B 解題思路：房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
四、計算分析題（每題6分，要求列出計算步驟，除非特別指定，每步驟運算得數精確到小數點后兩位）
16．李某系某市居民，于2005年2月以50萬元購得一臨街商鋪，同時支付相關稅費1萬元，購置后一直對外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為賣，以80萬元轉讓給他人，簽訂產權轉移數據，經相關評估機構評定，房屋的重置成本價為70萬元，成新度折扣率為80％。
要求：根據上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數。
(1)李某轉讓商鋪應繳納的營業稅、城建稅、教育費附加。
(2)李某轉讓商鋪應繳納的印花稅。
(3)李某轉讓商鋪應繳納的土地增值稅。
(4)李某轉讓商鋪應繳納的個人所得稅。(2009年原制度)
正確答案:
(1)營業稅、城建稅和教育費附加=(80-50)×5％×(1+7％+3％)=1．65(萬元)
(2)印花稅=80×0．05％=0．04(萬元)
(3)可扣除項目=70×80％+1．65+0．04=57．69(萬元)增值額=80-57．69=22．31(萬元)增值率=22．31／57．69=38．67％<50％土地增值稅=22．31×30％=6．69(萬元)
(4)應納稅所得額=80-50-1-1．65-0．04-6．69=20．62(萬元)轉讓商鋪繳納個稅=20．62×20％=4．12(萬元)。
17．位于市區的某國有工業企業利用廠區空地建造寫字樓，2007年發生的相關業務如下：
(1)按照國家有關規定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關稅費160萬元；
(2)寫字樓開發成本3000萬元，其中裝修費用500萬元；
(3)寫字樓開發費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明)；
(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1／2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元；將另外1／2的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。(其他相關資料：該企業所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用)
要求：根據上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數：
(1)企業計算土地增值稅時應扣除的取得土地使用權所支付的金額；
(2)企業計算土地增值稅時應扣除的開發成本的金額；
(3)企業計算土地增值稅時應扣除的開發費用的金額；
(4)企業計算土地增值稅時應扣除的有關稅金：
(5)企業應繳納的土地增值稅；
(6)企業應繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加；
(7)企業應繳納的房產稅。(2008年)
正確答案:
這是近年土地增值稅的命題風格，本題考核了完工項目已售與未售的成本分攤，也考到了土地增值稅與營業稅、城建稅和教育費附加、印花稅的關系。
(1)應扣除的土地使用權扣除額=(4000+160)×1／2=2080(萬元)
(2)應扣除的房地產開發成本=3000×1／2=1500(萬元)
(3)應扣除的房地產開發費用=(4160+3000)×10％×1／2=358(萬元)
(4)應扣除的與轉讓房地產有關的稅金=6500×5％×(1+7％+3％)+6500×0．5‰=357．5+3．25=360．75(萬元)當題目中出現"合同"字樣，就要考慮印花稅。這是本題的主要陷阱之所在。
(5)扣除項目總額=2080+1500+358+360．75=4298．75(萬元)增值比例=(6500-4298．75)÷4298．75×100％=2201．25／4298．75×100％=51．21％適用40％的稅率，速算扣除系數5％。應納土地增值稅額=2201．25×40％-4298．75×5％=665．56(萬元)
(6)企業應繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加=(6500+15)×5％×(1+7％+3％)=325．75×(1+7％+3％)=358．33(萬元)
(7)應納房產稅=15×12％=1．8(萬元)。
18．某外商投資企業，專門從事房地產開發業務，2008年有關經營情況如下：
(1)2月1日與當地建設銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日11月30日。
(2)2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的使用權用于開發寫字樓和商品房，合同記載土地使用權為60年，2月末辦完相關權屬證件。
(3)第一期工程("三通一平"和第一棟寫字樓開發)于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的"三通-平"費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。
(4)到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽了售房合同，每平方米售價0．32萬元，共計收入16000萬元，按售房合同規定全部款項于12月31日均可收回，有關土地權證和房產證次年為客戶辦理。
(說明：計算增值稅開發費的扣除比例為10％，利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤。)
根據上述資料，按下列序號計算有關納稅事項，每問需計算出合計數：
(1)征收土地增值稅時應扣除的取得土地使用權支付的金額；
(2)征收土地增值稅時應扣除的開發成本金額；
(3)征收土地增值稅時應扣除的開發費用和其他項目金額；
(4)2008年應繳納的土地增值稅。
正確答案:
(1)征收土地增值稅時應扣除的土地使用權的支付金額=[(2000+800)×12000÷40000]×(50000÷60000)=700(萬元)
(2)征收土地增值稅時應扣除的開發成本金額=(7200×50000÷60000)+(400×12000÷40000)×(50000÷60000)=6100(萬元)
(3)征收土地增值稅時應扣除的開發費用和其他項目金額=(700+6100)×(10％+20％)=2040(萬元)
(4)2008年應繳納的土地增值稅增值額=16000-(700+6100+2040+16000×5％)=16000-9640=6360(萬元)
增值率=6360÷9640×100％=65．98％
應繳納土地增值稅=6360×40％-9640×5％=2544-482=2062(萬元)
五、綜合題
19．某外商投資企業，專門從事房地產開發業務，2005年有關經營情況如下：
(1)2月1日與當地建設銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日11月30日。
(2)2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米得使用權用于開發寫字樓和商品房，合同記載土地使用權60年，2月末辦完相關權屬證件。
(3)第一期工程("三通一平"和第一棟寫字樓開發)于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的"三通一平"費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。
(4)到12月31日為止，對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽了售房合同，每平方米售價0．32萬元，共計收入16000萬元，按售房合同規定全部款項于12月31日均可收回，有關土地權證和房產證次年為客戶辦理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日簽訂租賃合同約定出租時間先定1年，租金從12月1日起計算，每月收租金21萬元，合同共記載租金252萬元，租金每月收一次；另外3000平方米轉為本企業固定資產作辦公室用。11月30日用于出租和自用得房屋面積已全部辦好相關出租、資產轉賬手續，于當日全部交付并從12月1日使用。
(5)在售房、租房等過程中發生銷售費用1500萬元；發生管理費用(不含印花稅)900萬元(其中交際應酬費80萬元)。(說明：計算土地增值稅開發費用的扣除比例為10％，企業所得稅稅率30％，地方所得稅稅率為3％)根據上述資料，按下列序號計算有關納稅事項，每問需計算出合計數：
(1)銷售和出租的房屋應繳納的營業稅。
(2)該房地產開發企業應繳納印花稅。
(3)征收土地增值稅時應扣除的取得土地使用權支付的金額。
(4)征收土地增值稅時應扣除的開發成本金額。
(5)征收土地增值稅時應扣除的開發費用和其他項目金額。
(6)2005年應納土地增值稅。
(7)2005年所得稅的應稅收入總額。
(8)所得稅前應扣除的銷售成本。
(9)所得稅前應扣除的期間費用。
(10)所得稅前應扣除營業稅金及附加。
(11)2005年度應繳納的所得稅。(2006年考題，該題目10分，土地增值稅3分)
正確答案:
說明：由于該題目所涉及的政策在近兩年有所明確或調整，故下面答案是按照現在教材政策做出的解答和分析，與考試時原標準答案不同。
(1)銷售和出租的房屋應納的營業稅801．05萬元(16000+21)×5％=801．05(萬元)
(2)該房地產開發企業應繳納印花稅12．03萬元2000萬元借款合同適用0．05％0稅率；(2000+800)萬元購買土地使用權的產權轉移書據，適用0．5‰稅率；土地使用權證按件貼花5元；(400+7200)萬元建筑合同適用0．3‰稅率；16000萬元銷售房屋合同屬于產權轉移書據適用0．5‰稅率；252萬元房租合同屬于財產租賃合同適用1‰稅率。2000×0．05‰+(2000+800)×0．5‰+0．0005+(400+7200)×0．3‰+16000×0．5‰+252×1‰=0．1+1．4+2．28+8+0．252=12．03(萬元)
(3)征收土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額700萬元(2000+800)×(12000÷40000)×50000÷60000=700(萬元)
(4)征收土地增值稅時應扣除的開發成本金額6100萬元400×(12000÷40000)×(50000÷60000)+7200×(50000÷60000)=6100(萬元)
(5)征收土地增值稅時應扣除的開發費用和其他項目金額2040萬元(700+6100)×10％+(700+6100)×20％=2040(萬元)
(6)應繳納土地增值稅2062萬元土地增值額=16000-(700+6100+2040+16000×5％)16000-9640=6360(萬元)6360÷9640×100％≈66％應納土地增值稅：6360×40％-9640×5％=2062(萬元)
(7)2005年所得稅應稅收入總額16021萬元16000+21=16021(萬元)
16000萬元為售房收入；21萬元為租金收入。
(8)所得稅前應扣除的成本6800萬元700+6100=6800(萬元)
(9)所得稅前應扣除的期間費用2380.03(萬元)允許扣除的交際應酬費=80×60％=48＜16021×5‰
(10)所得稅前應扣除營業稅金及附加2863.05萬元801.05+2062=2863.05(萬元)
(11)2005年度應繳納的所得稅1312．71萬元(16021-6800-2380．03-2863．05)×33％=3977．92×33％=1312．71(萬元)。
20．1995年10月，某單位(非房地產開發單位)轉讓辦公樓一幢，共取得轉讓收入10000萬元，公司即按國家稅法規定繳納了營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅(營業稅稅率為5％、城建稅稅率為營業稅稅額的7％、教育費附加征收率為營業稅稅額的3％、印花稅稅率為0．5‰)。已知該單位為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用為2000萬元，投入的房地產開發成本為3000萬元；房地產開發費用中的利息支出為500萬元(能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息。另知該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5％。該單位在申報繳納土地增值稅時作如下計算：
(1)扣除項目金額總計=2000+3000+500+(2000+3000)×5％+10000×5％+10000×5％×(7％+3％)+(2000+3000)×20％=7300(萬元)
(2)增值額=10000=7300=2700(萬元)
(3)增值額占扣除項目金額的比率=2700／7300≈37％
(4)土地增值稅稅額=2700×30％=810(萬元)請依據《土地增值稅暫行條例》及有關規定，具體分析該單位計算繳納的土地增值稅稅額是否正確，如不正確，請指出錯誤之處，并列出步驟計算應納土地增值稅稅額。(1996年)
正確答案:
(1)不正確。
(2)錯誤之處有三：
①加罰的利息不能扣除，該單位卻作為扣除項目金額扣除。應相應減少扣除項目金額。
②印花稅可以扣除，該單位卻未作扣除項目金額扣除。應相應增加扣除項目金額。
③非房地產開發單位不能加扣20％，卻作為扣除項目金額扣除了。應相應減少扣除項目金額。
(3)應納土地增值稅稅額：
①扣除項目金額=2000+3000+(500-50)+(2000+3000)×5％+10000×5％+10000×5％×(7％+3％)+10000×0．5‰=6255(萬元)
②增值額=10000-6255=3745(萬元)
③增值額與扣除項目金額的比率=3745÷6255≈60％
④應納土地增值稅額=3745×40％-6255×5％=1185．25(萬元)。
六、簡答題（要求列出計算步驟，除非特別指定，每步驟運算得數精確到小數點后兩位）
21．如何區分土地使用權出讓和轉讓的差別?
正確答案:
土地使用權出讓屬于土地買賣的一級市場，指土地使用者通過支付土地出讓金而獲得一定年限的土地使用權的行為。而土地使用權轉讓屬于土地買賣的二級市場，指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權后，在土地二級市場上將土地再轉讓的行為。
22．房地產企業對買來但未進行任何開發的土地轉手賣出，是否還可以加扣20％?非房地產企業從事房地產開發是否能加扣20％?若開發后賣給本單位職工還能加扣嗎?
正確答案:
房地產企業對買來但未進行任何開發的土地轉手賣出，是不能享受加扣20％的政策的。非房地產企業從事房地產開發不能加扣20％，房產公司開發后賣給本單位職工按照正常銷售和正常加扣處理。
23．房地產開發企業自建商品房銷售征土地增值稅時，其扣除項目中的營業稅只計算銷售不動產的營業稅，不計算建筑業的營業稅嗎?
正確答案:
房地產企業不是建筑企業，房地產企業建房是承包給建筑企業去做的，建筑企業已繳納了建筑業營業稅，房地產企業出售自建房屋一般情況下只涉及銷售不動產的營業稅。
