2014年資產評估師考試《資產評估》考前沖刺試題八
發布時間：2014-07-30 共2頁
三、綜合題
1.某被評估企業未來5年的預期收益總額分別為100萬元，110萬元，120萬元，120萬元和130萬元。從第6年開始，收益總額將在第5年的基礎上，每年比前一年度增長2%。據調查，評估基準日的社會平均收益率為9%，無風險報酬率為4%，被評估企業所在行業的基準收益率為9%，企業所在行業的平均風險與社會平均風險的比率B為1.2，被評估企業持續經營。
要求：試計算該企業的評估值。
2.有一塊待估宗地M需要評估，現收取到5塊類似的于2009年進行交易的地塊，具體情況見下表：
宗地成交價(元/平方米)交易時間交易情況容積率土地狀況
A6003月+1%1.2-1%
B5504月-1%1.3+1%
C5804月01.00
D
7006月+2%1.5+2%
E6505月01.2+1%
M 4月01.30
該城市2009年的地價指數表如下：
時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
指數100101102105101102104111
107112113
另據調查，該城市地價與容積率的關系為，當容積率在1-1.2之間時，容積率每增加0.1，地價比容積率為1時的地價增加5%，容積率超過1.2時，超出的部分容積率每增長0.1，地價比容積率為1時的地價增加3%。
表格中的正負號表示案例條件比待估宗地的優劣情況。根據上述條件，評估宗地M在09年4月的評估值。
3.某企業進口一臺設備，評估基準日的FOB價格為20萬美元，美元對人民幣的匯率為1:6.8，該設備的重置成本包括：設備的貨價、海外運輸費、海外保險費、關稅、銀行手續費、公司手續費、安裝費、資金成本。其中海運費率5%，保險費率為0.4%。現行的關稅稅率為16%，消費稅稅率為6%，增值稅稅率為17%，銀行手續費費率0.4%，公司手續費費率1%，安裝費用0.7萬美元。該設備從訂貨到安裝完畢需要兩年的時間，第一年投入的資金比例為30%，第二年投入的資金比例為70%，假設資金是均勻投入的，銀行貸款利率為5%。
要求：
計算設備的重置成本。(計算結果保留兩位小數)
4.某房地產公司于2007年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權，并于2009年1月在此地塊上建成一座框架結構的寫字樓，經濟耐用年限為60年，殘值率為0。評估基準日，該類建筑重置價格為每平方米2 500元。該建筑物占地面積為1 000平方米，建筑面積為1 800平方米，現用于出租，每年實收租金72萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平米60元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3%，維修費為重置價格的1.5%，土地使用及房產稅為每建筑平方米25元，保險費為重置價格的0.2%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。
要求：試根據以上資料選用恰當的方法評估該宗地2010年1月土地使用權的價值。(計算結果不保留小數)
