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三、綜合題

　　1.某被評估企業(yè)未來5年的預(yù)期收益總額分別為100萬元，110萬元，120萬元，120萬元和130萬元。從第6年開始，收益總額將在第5年的基礎(chǔ)上，每年比前一年度增長2%。據(jù)調(diào)查，評估基準(zhǔn)日的社會平均收益率為9%，無風(fēng)險報酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為9%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比率B為1.2，被評估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。

　　要求：試計算該企業(yè)的評估值。

　　2.有一塊待估宗地M需要評估，現(xiàn)收取到5塊類似的于2009年進(jìn)行交易的地塊，具體情況見下表：

　　宗地成交價(元/平方米)交易時間交易情況容積率土地狀況

　　A6003月+1%1.2-1%

　　B5504月-1%1.3+1%

　　C5804月01.00

　　D

　　7006月+2%1.5+2%

　　E6505月01.2+1%

　　M 4月01.30

　　該城市2009年的地價指數(shù)表如下：

　　時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

　　指數(shù)100101102105101102104111

　　107112113

　　另據(jù)調(diào)查，該城市地價與容積率的關(guān)系為，當(dāng)容積率在1-1.2之間時，容積率每增加0.1，地價比容積率為1時的地價增加5%，容積率超過1.2時，超出的部分容積率每增長0.1，地價比容積率為1時的地價增加3%。

　　表格中的正負(fù)號表示案例條件比待估宗地的優(yōu)劣情況。根據(jù)上述條件，評估宗地M在09年4月的評估值。

　　3.某企業(yè)進(jìn)口一臺設(shè)備，評估基準(zhǔn)日的FOB價格為20萬美元，美元對人民幣的匯率為1:6.8，該設(shè)備的重置成本包括：設(shè)備的貨價、海外運輸費、海外保險費、關(guān)稅、銀行手續(xù)費、公司手續(xù)費、安裝費、資金成本。其中海運費率5%，保險費率為0.4%?，F(xiàn)行的關(guān)稅稅率為16%，消費稅稅率為6%，增值稅稅率為17%，銀行手續(xù)費費率0.4%，公司手續(xù)費費率1%，安裝費用0.7萬美元。該設(shè)備從訂貨到安裝完畢需要兩年的時間，第一年投入的資金比例為30%，第二年投入的資金比例為70%，假設(shè)資金是均勻投入的，銀行貸款利率為5%。

　　要求：

　　計算設(shè)備的重置成本。(計算結(jié)果保留兩位小數(shù))

　　4.某房地產(chǎn)公司于2007年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并于2009年1月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0。評估基準(zhǔn)日，該類建筑重置價格為每平方米2 500元。該建筑物占地面積為1 000平方米，建筑面積為1 800平方米，現(xiàn)用于出租，每年實收租金72萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3%，維修費為重置價格的1.5%，土地使用及房產(chǎn)稅為每建筑平方米25元，保險費為重置價格的0.2%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。

　　要求：試根據(jù)以上資料選用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄔu估該宗地2010年1月土地使用權(quán)的價值。(計算結(jié)果不保留小數(shù))