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　三、綜合題

　　1. 【正確答案】：企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=(9%-4%)×1.2=6%

　　企業(yè)的資本化率=6%+4%=10%

　　前5年評(píng)估值=100/(1+10%)+110/(1+10%)^2+120/(1+10%)^3+120/(1+10%)^4+130/(1+10%)^5=434.647(萬(wàn)元)

　　后續(xù)的評(píng)估值=130/(10%-2%)×(P/F，10%，5)=1 008.9625(萬(wàn)元)

　　該企業(yè)的評(píng)估值=434.647+1 008.9625=1 443.61(萬(wàn)元)。

　　2. 【正確答案】：

　　(1)建立容積率地價(jià)指數(shù)表。

　　容積率1.01.11.21.31.41.5

　　地價(jià)指數(shù)100105110113116119

　　(2)案例修正計(jì)算。

　　A.600×105/102×100/101×113/110×100/99=635

　　B.550×105/105×100/99×113/113×100/101=550

　　C.580×105/105×100/100×113/100×100/100=655

　　D.700×105/102×100/102×113/119×100/102=658

　　E.650×105/101×100/100×113/110×100/101=687

　　(3)評(píng)估結(jié)果

　　經(jīng)分析判斷，案例B的值較為異常，應(yīng)予剔除，其它結(jié)果較為接近，取平均值作為評(píng)估結(jié)果。

　　因此，待估宗地M的評(píng)估結(jié)果為：

　　(635+655+658+687)/4=659(元/平方米)。

　　【答疑編號(hào)10079082】

　　3. 【正確答案】：海運(yùn)費(fèi)=20×5%=1(萬(wàn)美元)

　　保險(xiǎn)費(fèi)=(20+1)×0.4%=0.08(萬(wàn)美元)

　　CIF價(jià)格=20+1+0.08=21.08(萬(wàn)美元)

　　關(guān)稅=CIF價(jià)格×關(guān)稅稅率=21.08×16%=3.37(萬(wàn)美元

　　消費(fèi)稅=[(CIF價(jià)格+關(guān)稅)×消費(fèi)稅稅率]/(1-消費(fèi)稅稅率)

　　=[(21.08+3.37)×6%]/(1-6%)

　　=1.56(萬(wàn)美元)

　　增值稅=(關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅)×增值稅稅率

　　=(21.08+3.37+1.56)×17%

　　=4.42(萬(wàn)美元)

　　銀行手續(xù)費(fèi)=FOB價(jià)格×0.4%=0.08(萬(wàn)美元)

　　公司手續(xù)費(fèi)=CIF價(jià)格×1%=0.21(萬(wàn)美元)

　　以上資金合計(jì)數(shù)=21.08+3.37+1.56+4.42+0.08+0.21+0.7=31.42(萬(wàn)美元)

　　資金成本=31.42×30%×5%×1.5+31.42×70%×5%×0.5=1.26(萬(wàn)美元)

　　重置成本=(31.42+1.26)×6.8=222.22(萬(wàn)元人民幣)

　　所以，該設(shè)備的重置成本為222.22萬(wàn)元人民幣。

　　4.

　　【正確答案】：(1)該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法評(píng)估。

　　(2)計(jì)算總收益。總收益為客觀收益而不是實(shí)際收益

　　年總收益=60×12×1 800×(1-10%)=1 166 400(元)

　　(3)計(jì)算總費(fèi)用。

　　年管理費(fèi)=1 166 400×3%=34 992(元)

　　年維修費(fèi)=2 500×1 800×1.5%=67 500(元)

　　年稅金=25×1 800=45 000(元)

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=2 500×1 800×0.2%=9 000(元)

　　所以，年總費(fèi)用=34 992+67 500+45 000+9 000=156 492(元)

　　(4)計(jì)算房地產(chǎn)純收益。

　　年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費(fèi)用

　　=1 166 400-156 492

　　=1 009 908(元)

　　(5)計(jì)算房屋純收益

　　年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限=(2 500×1 800)/48=93 750(元)

　　(注意這里，土地使用年限小于房屋耐用年限，采用孰短原則，確認(rèn)房地產(chǎn)使用者可使用的年限為48年)

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年貶值額×已使用年限

　　=2500×1800-93 750×1

　　=4 406 250(元)

　　房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率

　　=4 406 250×8%

　　=352 500(元)

　　(6)計(jì)算土地純收益

　　土地純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益

　　=1 009 908-352 500

　　=657 408(元)

　　(7)計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值

　　土地使用權(quán)在2010年1月的剩余使用年限為50-3=47(年)

　　P=657 408/6%×[1-1/(1+6%)^47]=10 248 352(元)

　　單價(jià)=10 248 352/1 000=10 248(元/平方米)

　　(8)評(píng)估結(jié)果

　　本宗土地使用權(quán)在2010年1月的價(jià)值為10 248 352元，單價(jià)為10 248元/平方米。