04年房地產估價師案例與分析真題及答案
發布時間：2012-08-03 共7頁
（一）某商業樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。
1.采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應（ ）。
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已÷使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
2.采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（ ）。
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日。
C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料
3.估價機構評估出該商業樓在2004午3月1日公開市物價值為49000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5％趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70％。估價機構向委托人提交的估價結果應該是（ ）萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
4.假設在2005年9月1日，業主委托某估價機構重新評估該商業樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（ ）。
A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權
B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
（二）某臨街商鋪業主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產估價機構對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。估價機構的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值為人民幣190萬元；2002年。8月1日，遭受火災后建筑物價值為人民幣50萬。
5.火災給該商鋪房屋造成直接損失為（ ）。
A.人民幣140萬元
B.人民幣150萬元
C.人民幣190萬元
D.人民幣700萬元
6.下列表述中不正確的是（ ）。
A.2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價
B.2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價
C.2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價
D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元
7.下列表述中正確的是（ ）。
A.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災時轉讓的參考價
B.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時繳納房產稅的參考價
C.200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價
D.190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時繳納房產稅的參考價
（三）需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規整的土地。該兩地塊的法定用途為商業，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現均由毛地開發成熟地。經咨詢機構的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發商業綜合樓可以實現土地的最高最佳利用。現經某房地產估價機構評估，1號地塊的單價為9000元/m2，2號地塊的單價為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發商業綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2。
8.下列關于增值收益的表述中正確的是（ ）。
A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號塊的增值
B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率
C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配
D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小
9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是（ ）。
A.以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例
B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
C.以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例
D.以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例
10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發商業綜合樓合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為（ ）萬元。
A.1616
B.2560
C.1882
D.1920
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