04年房地產估價師案例與分析真題及答案
發(fā)布時間：2012-08-03 共7頁
四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤。（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯１處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）。
某房地產開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價格取得1000m2的國有土地使用權，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項目享受應上繳政府部門的市政配套設施費等合計300元/m2減免30％的政策優(yōu)惠；項目全部以房地產開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價人員掌握如下與本次估價相關的估價時點時的資料與參數(shù)，并擬以成本法評估項目竣工日2003年12月31日該房地產的市場價值。
資料與參數(shù)表
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名稱 |
參數(shù)值 |
名稱 |
參數(shù)值 |
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契稅稅率 |
4% |
該區(qū)域同類住宅用地招標拍賣的平均出讓價格 |
16120元/m2 |
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營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加 |
55% |
同類建筑物重置價格 |
1000元/m2 |
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專業(yè)費用率 |
建筑物建造成本的6% |
土地報酬率 |
5% |
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一年期貸款年利率 |
6% |
管理費用 |
30元/m2 |
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直接成本利潤率 |
20% |
銷售費用率 |
2.5% |
評估測算如下（節(jié)選）：
1.土地年期修正系數(shù)置：
K=[1-1/（1+5％）67]/[1-1(1+5％）70]
2.土地取得成本：10000×1600×0.9946=15913600元
3.開發(fā)成本：
①12000×1000=12000000元
②12000000×6％=720000元
③上繳市政配套建設費等：12000×300×（1-3％）=252000元
④開發(fā)成本小計：12000000+720000+2520000=15240000元
4.管理費用：12000×30=360000元
5.投資利息正常建設期為1年，土地取得成本設定在建設期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費用在建設期內均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息：
15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+360000）×[1+6％]0.5-1]=1415999元
6.開發(fā)利潤：（15913600+15240000）×20％=6230720元
7.銷售稅費：（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元
8.評估價值：總價值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元
單位價值=43984871÷12000≈3665元/m2
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