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房地產估價技術報告

　　一、個別因素分析（略）
　　二、區域因素分析（略）
　　三、市場背景分析（略）
　　四、最高最佳使用分析（略）
　　五、估價方法選用
　　結合估價對象的特點，經過估價人員反復的分析與研究，估價對象為收益性房地產，可以收集到類似房地產的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場結進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結果，并結合估價人員的經驗，確定最終的估價結論。
　　六、估價測算過程
　　（一）收益法估價測算過程
　　1.年有效毛收入估算　估價人員經過細致的市場調查與分析得知，該大廈21～30層計1000m²全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細實例比較與分析略）。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費及物業管理費另計），出租率為90％，公共面積波及系數占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/（月/個），出租率100％，故：
　　年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1加.2）+100×30000×6％+1000×12×100×100％
　　　　　　　　=2211.60萬元。
　　2.年運營費用估算
　　（1）年維修費。根據××市的規定和估價對象的建筑結構，估價對象的維修費確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為1500元/m²（確定依據及過程略），故：
　　年維修費=1500×3800×2％=114.00萬元
　　（2）年管理費。年管理費按年租金的3％計，故：
　　年管理費=2211.6×3％=66.35萬元
　　（3）年保險費。估價對象的保險費按房屋重置價的0.3％計，故：
　　年保險費=1500×38000×0.3％=17.10萬元
　　（4）年房產稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。根據有關規定，房產稅為房產租金收入的12％，營業稅、城市維護建設稅和教育附加為租金收入的5.5％，則：
　　年房產稅和兩稅一費=2211.6×（12％+5.5）=387.03萬元
　　（5）年土地使用稅。根據××市的有關規定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：
　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.
　　（6）年運營費用合計：
　　年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元
　　3.年凈收益估算
　　年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60-586.98=1624.62萬元
　　4.確定適當的報酬率通過市場調查，采用市場提取法，確定本類房地產（含地下車庫）的綜合報酬為7.5％（具體過程略）。
　　5.求取收益價格預測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。
　　自估價時點至土地使用權終止日期2041年10月9日，土地使用權剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：
　　V=A/R×[1-1/（1+R）ⁿ]=1624.62/7.5％×[1-1/（1+7.5％）³⁷]=20170.26萬元
　　故運用收益法的估價結果為20170.26萬元。
　　（二）市場法估價測算過程
　　1.可比實例的選取 估價人員通過市場調查，按時用途：結構、地段等級等相同或相似，成變日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表（房地產狀況中的區域因素、個別因素詳細情況比較略）。

　　2.比較修正過程
　　（1）交易情況修正。由于實例B、C的交易方式為拍賣、、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2％和1％，故實例A、B、C的交易情況修正系數分別為100/100、100/102、100/101。
　　（2）交易、日期修正。根據估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產業的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實例A、B、C的交易日期修正系數分別為：105/100、104/100、103/100。
　　（3）區域因素修正：估價人員經過認真調查、分析，并對實例A、B、C目前的區域因素狀況和估價對象目前的區域因素狀況進行了比較，確定區域因素修正系數分別為100/99、100/101、100/100。
　　（4）個別因素修正。估價經過逐項認真調查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2％，實例8的個別因素狀況比估價對象好1％，實例C的個別因素狀況比估價對象差1％（具體分析判斷過程略），故實例A、B、C的個別因素修正系數分別為100/98、100/101、100/99。
　　3.求取比準價格
　　實例A：
　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ²6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m²6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m²由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術平均值作為估價對象的單位比準價格：
　　單位比準價格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m²故運用市場法的估價結果為：
　　比準價格=6843×3000＝20529.00萬元
　　七、估價結果確定
　　由于采用收益法和市場法估價的結果非常接近，故取兩種估價方法估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產的價格。
　　估價對象房地產價格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63萬元
　　取整為20350（精確到萬元）
　　單位價格：20350+38000=5355元/m²（取整）
　　估價人員根據估價目的，按時房地產估價的估價原則、方法和程序，并結合估價人員的經驗，確定估價對象在估價時點2004年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價：（略）