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【解析】
一、單項選擇題
1．A市場營銷學的發(fā)展歷史，一般可分為初創(chuàng)、應(yīng)用、形成與發(fā)展三個時期。應(yīng)用時期：從20世紀20年代到第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束，是市場營銷學的應(yīng)用時期。該時期各部門大量生產(chǎn)的出現(xiàn)，形成了生產(chǎn)相對過剩和買方市場。經(jīng)濟危機的進一步加劇，市場空前蕭條和大量企業(yè)的倒閉，使企業(yè)重視銷售。20世紀20年代，已有若干本市場營銷學教科書問世，并初步建立了理論體系。1937年了成立了著名的美國市場營銷協(xié)會，使得理論與實踐結(jié)合起來，既促進了企業(yè)的經(jīng)營，也促進了市場營銷學的發(fā)展。
2．C房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)就是參與實現(xiàn)房地產(chǎn)市場營銷的各有關(guān)方面構(gòu)成的相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機整體，作為一個人為構(gòu)造的開放系統(tǒng)，它主要表現(xiàn)在：
（1）房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)是由一系列相關(guān)要素構(gòu)成的；
（2）房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)的運行結(jié)構(gòu)也是由輸入、過程及輸出三個部分構(gòu)成；
（3）房地產(chǎn)市場營銷具有特定目標；
（4）房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)具有環(huán)境相關(guān)性。
3．C房地產(chǎn)產(chǎn)品具有以下幾個特征：
（1）開發(fā)周期長；
（2）投入金額大，風險性高；
（3）產(chǎn)品差異性大；
（4）需要眾多行業(yè)和人員的協(xié)同作戰(zhàn)。
4．C市場營銷控制過程包括以下4個步驟：
（1）設(shè)定市場營銷目標；（2）衡量業(yè)績；（3）估計業(yè)績與目標存在差異的原因；（4）采取行動彌補目標與業(yè)績的差距。
5．C市場調(diào)研是運用科學的方法，有目的、有計劃的搜集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù)。市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費者的意見、觀念、習慣、行為和態(tài)度等方面。市場調(diào)研的原則是遵循客觀性與科學性。市場調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過科學方法處理分析后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種形式的調(diào)研報告向社會或委托人公布。
6．A房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制訂調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。
7．A房地產(chǎn)市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品、價格、促銷、廣告等活動。因此房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研應(yīng)圍繞這些營銷組合要素展開。包括：房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研、房地產(chǎn)價格調(diào)研、房地產(chǎn)促銷調(diào)研、房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研。
8．C抽樣調(diào)研：是從調(diào)查對象全體（總體）中選擇若干個具有代表性的個體組成樣本，對樣本進行調(diào)查，然后根據(jù)調(diào)查結(jié)束可能推斷總體特征。可分為兩大類：一是隨機抽樣，二是非隨機抽樣。隨機抽樣又可以分為3種：隨機抽樣、分層隨機抽樣、分群隨機抽樣。非隨機抽樣也可分3種具體方法：就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣。
9．B短期預(yù)測：房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷計劃的預(yù)測。中期預(yù)測：企業(yè)對1～5內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及其發(fā)展趨勢的預(yù)測。長期預(yù)測：房地產(chǎn)企業(yè)對五年以上的房地產(chǎn)市場變化及其趨勢的預(yù)測。
10．C市場細分是指營銷者在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費者需求的差別出發(fā)，以消費者的需求為立足點，根據(jù)消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體一子市場，使企業(yè)可以從中認定目標市場的過程和策略，這種過程和策略在房地產(chǎn)市場營銷中的具體應(yīng)用，則稱之為房地產(chǎn)市場細分。市場細分是企業(yè)制定戰(zhàn)略性房地產(chǎn)市場營銷計劃的關(guān)鍵和核心。
11．D房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)：
（1）地理細分：是按照消費者所在的地理位置、地形、氣候等因素來細分市場。
（2）人口細分：是按照人口的一系列性質(zhì)因素所造成的需求上的差異來細分市場
（3）心理細分：是按照消費者的生活方式和個性進行市場細分。為了進行生活方式細分，可以從三個尺度來測量消費者的生活方式：活動、興趣、意見。
（4）行為細分：是按照消費者購買或使用某種產(chǎn)品的時機、追求的利益、使用者情況、使用程度、信賴情況、消費者待購階段等行為變量來細分房地產(chǎn)市場。
12．B房地產(chǎn)細分市場需求預(yù)測主要包括以下內(nèi)容：銷售速度與價格、資金回籠速度和項目銷售與租賃的比例。
13．C市場最低量Q。和市場潛量Q2之間的距離Q2一Q，表示出需求的市場敏感性，也就是說Q2-Q1較大時，產(chǎn)品的市場營銷敏感性強；Q2-Q1較小時，產(chǎn)品的市場營銷敏感性較弱、
14．C萊利零售引力法則：
DA=（DA+DB）/（1+（PB/PA）12）=5100/[1+（200/50）12]=1700m
15．C產(chǎn)品定位，就是指形成市場差異化的產(chǎn)品。研究對象：首先，要研究房地產(chǎn)市場環(huán)境，確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產(chǎn)品定位提供市場基礎(chǔ)。其次，要研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標客戶消費使用過程。
17．C房地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容包括三部分：產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位。
（1）產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位，就是指形成市場差異化的產(chǎn)品。
研究對象：首先，要研究房地產(chǎn)市場環(huán)境，確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產(chǎn)品定位提供市場基礎(chǔ)。其次，要研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標客戶消費使用過程。
（2）客戶定位
客戶定位，就是確定房地產(chǎn)項目的目標消費群體和他們的特征。
研究對象：消費者的消費行為、消費動機、消費方式以及消費者自身的人格、觀念、所處階層、環(huán)境、文化背景、偏好和生化方式等。
（3）形象定位
形象定位，主要是找到該房地產(chǎn)沒所特有的、不同于競爭對手、能進行觀念化描述、通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。研究對象：房地產(chǎn)項目的市場表達方式。形象定位一般通過統(tǒng)一的廣告、包裝、模型與樣板房等形式來表達。
18．C建筑策劃方法的研究內(nèi)容：
第一領(lǐng)域：研究建筑、環(huán)境、人的課題；
第二領(lǐng)域：研究建筑功能和空間的組合方法。
19．ASWOI、為優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）和威脅（Threats）的總稱。優(yōu)勢和劣勢分析主要是著眼于項目自身的實力及其與競爭對手的比較；而機會和威脅分析是外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響，兩者之間有著緊密的聯(lián)系，故：最理想的對策是SO對策，即著重考慮優(yōu)勢因素和機會因素，努力使其均趨于最大。
20．B房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期策略：
（1）引入期
價格稍低一些，以薄利為宗旨；在推銷手段上，可采取廣告、新聞發(fā)布會等擴大影響；同時，還加強對市場的調(diào)查和預(yù)測。
（2）成長期
可大幅提高銷售價格，并開辟新市場，擴大市場滲透，加強銷售前、中、后的服務(wù)。
（3）成熟期
保持適當而薄利的價格，并根據(jù)用戶的需要對房屋做某些改良，并為開發(fā)建設(shè)新型的房地產(chǎn)做準備。
（4）衰退期
銷售價格靈活機動，該降就降；銷售方式應(yīng)采用多種競爭手段，并加強售后服務(wù)；同時，應(yīng)盡快開發(fā)出新的房地產(chǎn)來占領(lǐng)市場。
21．A房地產(chǎn)定價原則：
（1）掌握定價范圍；
（2）反映市場供求；
（3）體現(xiàn)樓盤價值。
22．D成本加成定價法：
單位產(chǎn)品價格=[單位產(chǎn)品總成本×（1+成本加成率）]÷（1-銷售稅費率）
單位產(chǎn)品總成本=單位產(chǎn)品固定成本+單位產(chǎn)品可變成本
故：單位產(chǎn)品價格=[120000000/40000×（1+38000000/120000000）]÷（1-10%）=4389元/m²
23．A盈虧平衡定價法：
盈虧平衡定價法又稱收支平衡定價法、損益平衡定價法。盈虧平衡點產(chǎn)（銷）量=固定成本總額/（售價一單位變動成本）=30000000/（3000—1600）=21429m²
24．C低開高走定價策略，多用于期房銷售，低開的目的是吸引市場視線，其線路是根據(jù)工程進度和銷售進展情況提升價格。適合處于宏觀經(jīng)濟恢復(fù)階段或者人氣較旺的待售或小區(qū)采用。運用關(guān)鍵：掌握好調(diào)價頻率和調(diào)價幅度。