物業稅稅基評估體系的構建思路
發布時間：2010-01-14 共1頁
當前，物業稅是社會極大關注的焦點問題，而 2007年10月1日起實施的《物權法》則為開征物業稅提供了法律保障?？梢哉f，物業稅的出臺只是時間問題，但開征物業稅需要研究的具體現實問題還很多，其中一個突出的關鍵問題就是如何構建物業稅稅基評估體系。
一、物業稅和當前的房地產價值評估體系物業稅又稱“不動產稅”，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，而稅款將隨著其市值的升高而提高。世界各國物業稅的計稅依據主要有房地產的租賃收入、房地產的賬面價值或獲得成本、房地產的評估價值等幾種。我國的物業稅是一種在房地產保有環節征收的財產稅，按評估值征稅可以促使納稅人合理利用房地產，從而促進房地產資源的有效配置。因此，我國物業稅的征收離不開對物業稅稅基即房地產市場價值的評估。
由于物業稅的計稅依據是房地產的市場評估價值，加之稅值會隨房地產的升值而提高，因此，它關系到千家萬戶的切身利益，而且與他們的經濟承受能力緊密相連。如果沒有一個科學規范的物業稅稅基評估體系，將很有可能引發其他社會問題。
目前，我國國內的房地產價值評估體系并不完善，評估企業良莠不齊，評估人員的主觀隨意性較大，不同房地產評估機構的評估價值往往相差很大，先有價格后套方法的現象屢見不鮮，評估方法和評估依據等的選擇缺乏令人信服的科學依據，使得房地產評估“藝術性”有余，而科學性不足。因此，完全依靠當前的房地產價值評估體系來評估物業稅的稅基是不合適的。因此，如何根據我國物業稅稅基評估工作面廣、量大、類多、敏感性強、具有周期性的特點來構建一套相對獨立的物業稅稅基評估體系，是物業稅開征前所必須解決的一大問題。
二、物業稅稅基評估體系的構建思路（一）評估組織為了保證評估工作的公正、科學、專業、高效、統一，物業稅稅基評估應由稅務部門統一組織，不宜由社會評估機構分散組織。各地統一組織評估可采取以下兩種形式：1.稅務部門成立專門的房地產評估機構；2.稅務部門會同房地產管理部門指定一家資質高、社會信譽度好、配備足夠數量專業評估人員且已有多年評估經驗的房地產評估機構來承擔評估任務。因為委托多家評估機構的形式容易造成評估標準和評估結果不一致，故不宜采納。
地方稅務部門無論采用哪一種形式，都應在國家公布的統一評估標準下公正、科學地開展工作，并接受國家稅務總局的指導和監督。同時，由于物業稅征收關系到千家萬戶的切身利益，為保證納稅人的知情權，地方稅務部門在組織對物業稅稅基進行評估后，應將區片評估結果對外公布，并給予一定的申訴期。
?。ǘ┰u估原則在構建物業稅稅基評估體系時，除了應遵循房地產估價的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、最高最佳使用原則和估價時點原則等外，還必須遵循以下原則：1.高效率低成本原則物業稅征收的涉及面非常廣，因此，稅基評估工作必須要保證高效率和低成本，否則將直接影響物業稅征收工作的正常開展。
2.統一估價標準原則在房地產評估中，不同的評估方法、參數選擇、評估人員評出的房地產價值往往相差很大，因此，物業稅稅基評估應由國家公布統一的評估標準，這樣既保證了評估工作的效率性，又能體現評估工作的公正性。統一的評估標準細則主要包括各類房地產的評估方法選擇、各類參數指標的選擇、因素修正調整的幅度等等。而各地區可以在評估中根據當地房地產市場的實際情況修正各類參數指標值。
3.分區分類評估原則由于物業稅稅基評估的工作量非常大，在實際工作中要對每一宗房地產單獨進行評估顯然是不現實的，因此，需要盡可能廣泛地應用房地產評估中的替代原則進行批量評估，這樣既能保證評估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時，考慮到不同類型、不同區片、不同住宅小區的房地產價格相差很大，所以，應在分片、分區、分類的基礎上進行批量評估，同時應注意房地產價格橫向比較的合理性。
4.動態更新評估原則房地產評估價值的時效性一般在三到六個月之間，故物業稅的稅基每年都需要重新評估。重新評估時，需要修改的僅僅是一些最新的房價、各類參數指標值和因素修正調整的幅度等基本數據，而房地產價值的評估方法等基本上不需調整。因此，每年的物業稅稅基評估，只需在物業稅稅基評估信息系統的支持下作動態的更新評估即可。
?。ㄈ┰u估技術思路根據房地產的替代原理，借鑒土地標定地價的評估思路，可以考慮以標定物業價格為核心來實現物業稅稅基的大批量評估。
標定物業價格可以作如下定義：政府根據管理需要，評估或認可的具體物業（房地產）在正常房地產市場和正常經營管理條件下某一期日的物業價格。首先，政府按照區域分布情況設定一定數量的標準物業 （如一個住宅小區設定各種類型的物業各一套）后，評估確定標定物業價格并公布于眾；然后根據每一宗房地產的具體情況，按照標定物業價格修正系數進行簡單修正即可得到待估房地產的價格，從而達到高效率低成本進行物業稅稅基評估的目的。
?。ㄋ模┰u估程序和方法1.評估程序標準物業是政府根據管理需要設定的具體物業，它的評估可以采用現有房地產評估體系中的各種評估方法，而大批量的待估物業的物業稅稅基評估則可利用標定物業價格進行適當的修正。主要包括以下幾個步驟：（1）評估標準物業的價格。根據標準物業的用途不同，分別選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進行評估。
?。?）橫向比較分析，確定標定物業價格。先利用各種房地產價格影響因素，建立標準物業的橫向比較指標體系，測定標準物業的比較分值；然后，在前面評估的基礎上，對各標定物業價格進行橫向比較分析，并調整確定各標定物業價格。
（3）編制修正系數表。根據標準物業的用途和類型，先設定若干個房地產影響因素作為修正因素，再結合當地的房地產市場價格情況，來編制標準物業統一的修正系數表，如可以參考商品房買賣中對于不同因素的修正系數來編制。
?。?）修正得到待估物業的價格。在建立了標準物業、標定物業價格和修正系數表組成的的評估體系后，即可大批量地評估物業稅稅基。對于某一需要評估的物業，先在標準物業中確定一個相似物業作為參照，然后對照“標準物業——待估物業修正系數表”，比較待估物業和標準物業在各項修正因素上的差別，即可計算出待估物業的價格。
2.標定物業價格的橫向比較分析由于物業稅征收涉及到所有的房地產，因此，在采用基本的評估方法評估各標定物業價格后，應進行標定物業價格的橫向比較分析。
?。?）橫向比較指標體系的建立。根據對各種用途房地產價格影響因素的分析，確定各種用途物業橫向比較指標及其權重。
?。?）標準物業比較分值的測定。建立標定物業價格的橫向比較指標體系后，評估人員需進行實地勘察，并采用德爾菲法組織相關專家進行咨詢打分，從而測定標準物業的比較分值。
?。?）標定物業價格的調整確定。根據評估得到的標定物業價格、德爾菲法得到的標準物業比較分值，結合分析當地房地產市場的實際，遵循前面所述的房地產評估原則，最后調整確定各標定物業價格。
（五）物業稅稅基的動態更新評估1.動態更新評估步驟一般可以在物業稅稅基評估信息系統的支持下，先根據實際變化情況確定是否調整標準物業或增刪標準物業的數量；其次，重新評估標定物業價格；最后，根據實際變化情況適當調整修正系數表即可實現物業稅稅基的批量評估。
2.動態更新評估方法標定物業價格的重新評估可以采用重新評估法 （即選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進行重新評估）和房地產價格指數調整法兩種方法。
設P‘為更新后的標定物業價格，P為更新前的標定物業價格，I為房地產價格指數，則可采用以下計算公式來測算更新后的標定物業價格：P’＝P×I／100在以上測算的基礎上，結合標定物業價格的橫向比較分析，重新確定各標準物業的價格，作為再次征收物業稅時稅基評估的基礎依據。
一、物業稅和當前的房地產價值評估體系物業稅又稱“不動產稅”，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，而稅款將隨著其市值的升高而提高。世界各國物業稅的計稅依據主要有房地產的租賃收入、房地產的賬面價值或獲得成本、房地產的評估價值等幾種。我國的物業稅是一種在房地產保有環節征收的財產稅，按評估值征稅可以促使納稅人合理利用房地產，從而促進房地產資源的有效配置。因此，我國物業稅的征收離不開對物業稅稅基即房地產市場價值的評估。
由于物業稅的計稅依據是房地產的市場評估價值，加之稅值會隨房地產的升值而提高，因此，它關系到千家萬戶的切身利益，而且與他們的經濟承受能力緊密相連。如果沒有一個科學規范的物業稅稅基評估體系，將很有可能引發其他社會問題。
目前，我國國內的房地產價值評估體系并不完善，評估企業良莠不齊，評估人員的主觀隨意性較大，不同房地產評估機構的評估價值往往相差很大，先有價格后套方法的現象屢見不鮮，評估方法和評估依據等的選擇缺乏令人信服的科學依據，使得房地產評估“藝術性”有余，而科學性不足。因此，完全依靠當前的房地產價值評估體系來評估物業稅的稅基是不合適的。因此，如何根據我國物業稅稅基評估工作面廣、量大、類多、敏感性強、具有周期性的特點來構建一套相對獨立的物業稅稅基評估體系，是物業稅開征前所必須解決的一大問題。
二、物業稅稅基評估體系的構建思路（一）評估組織為了保證評估工作的公正、科學、專業、高效、統一，物業稅稅基評估應由稅務部門統一組織，不宜由社會評估機構分散組織。各地統一組織評估可采取以下兩種形式：1.稅務部門成立專門的房地產評估機構；2.稅務部門會同房地產管理部門指定一家資質高、社會信譽度好、配備足夠數量專業評估人員且已有多年評估經驗的房地產評估機構來承擔評估任務。因為委托多家評估機構的形式容易造成評估標準和評估結果不一致，故不宜采納。
地方稅務部門無論采用哪一種形式，都應在國家公布的統一評估標準下公正、科學地開展工作，并接受國家稅務總局的指導和監督。同時，由于物業稅征收關系到千家萬戶的切身利益，為保證納稅人的知情權，地方稅務部門在組織對物業稅稅基進行評估后，應將區片評估結果對外公布，并給予一定的申訴期。
?。ǘ┰u估原則在構建物業稅稅基評估體系時，除了應遵循房地產估價的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、最高最佳使用原則和估價時點原則等外，還必須遵循以下原則：1.高效率低成本原則物業稅征收的涉及面非常廣，因此，稅基評估工作必須要保證高效率和低成本，否則將直接影響物業稅征收工作的正常開展。
2.統一估價標準原則在房地產評估中，不同的評估方法、參數選擇、評估人員評出的房地產價值往往相差很大，因此，物業稅稅基評估應由國家公布統一的評估標準，這樣既保證了評估工作的效率性，又能體現評估工作的公正性。統一的評估標準細則主要包括各類房地產的評估方法選擇、各類參數指標的選擇、因素修正調整的幅度等等。而各地區可以在評估中根據當地房地產市場的實際情況修正各類參數指標值。
3.分區分類評估原則由于物業稅稅基評估的工作量非常大，在實際工作中要對每一宗房地產單獨進行評估顯然是不現實的，因此，需要盡可能廣泛地應用房地產評估中的替代原則進行批量評估，這樣既能保證評估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時，考慮到不同類型、不同區片、不同住宅小區的房地產價格相差很大，所以，應在分片、分區、分類的基礎上進行批量評估，同時應注意房地產價格橫向比較的合理性。
4.動態更新評估原則房地產評估價值的時效性一般在三到六個月之間，故物業稅的稅基每年都需要重新評估。重新評估時，需要修改的僅僅是一些最新的房價、各類參數指標值和因素修正調整的幅度等基本數據，而房地產價值的評估方法等基本上不需調整。因此，每年的物業稅稅基評估，只需在物業稅稅基評估信息系統的支持下作動態的更新評估即可。
?。ㄈ┰u估技術思路根據房地產的替代原理，借鑒土地標定地價的評估思路，可以考慮以標定物業價格為核心來實現物業稅稅基的大批量評估。
標定物業價格可以作如下定義：政府根據管理需要，評估或認可的具體物業（房地產）在正常房地產市場和正常經營管理條件下某一期日的物業價格。首先，政府按照區域分布情況設定一定數量的標準物業 （如一個住宅小區設定各種類型的物業各一套）后，評估確定標定物業價格并公布于眾；然后根據每一宗房地產的具體情況，按照標定物業價格修正系數進行簡單修正即可得到待估房地產的價格，從而達到高效率低成本進行物業稅稅基評估的目的。
?。ㄋ模┰u估程序和方法1.評估程序標準物業是政府根據管理需要設定的具體物業，它的評估可以采用現有房地產評估體系中的各種評估方法，而大批量的待估物業的物業稅稅基評估則可利用標定物業價格進行適當的修正。主要包括以下幾個步驟：（1）評估標準物業的價格。根據標準物業的用途不同，分別選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進行評估。
?。?）橫向比較分析，確定標定物業價格。先利用各種房地產價格影響因素，建立標準物業的橫向比較指標體系，測定標準物業的比較分值；然后，在前面評估的基礎上，對各標定物業價格進行橫向比較分析，并調整確定各標定物業價格。
（3）編制修正系數表。根據標準物業的用途和類型，先設定若干個房地產影響因素作為修正因素，再結合當地的房地產市場價格情況，來編制標準物業統一的修正系數表，如可以參考商品房買賣中對于不同因素的修正系數來編制。
?。?）修正得到待估物業的價格。在建立了標準物業、標定物業價格和修正系數表組成的的評估體系后，即可大批量地評估物業稅稅基。對于某一需要評估的物業，先在標準物業中確定一個相似物業作為參照，然后對照“標準物業——待估物業修正系數表”，比較待估物業和標準物業在各項修正因素上的差別，即可計算出待估物業的價格。
2.標定物業價格的橫向比較分析由于物業稅征收涉及到所有的房地產，因此，在采用基本的評估方法評估各標定物業價格后，應進行標定物業價格的橫向比較分析。
?。?）橫向比較指標體系的建立。根據對各種用途房地產價格影響因素的分析，確定各種用途物業橫向比較指標及其權重。
?。?）標準物業比較分值的測定。建立標定物業價格的橫向比較指標體系后，評估人員需進行實地勘察，并采用德爾菲法組織相關專家進行咨詢打分，從而測定標準物業的比較分值。
?。?）標定物業價格的調整確定。根據評估得到的標定物業價格、德爾菲法得到的標準物業比較分值，結合分析當地房地產市場的實際，遵循前面所述的房地產評估原則，最后調整確定各標定物業價格。
（五）物業稅稅基的動態更新評估1.動態更新評估步驟一般可以在物業稅稅基評估信息系統的支持下，先根據實際變化情況確定是否調整標準物業或增刪標準物業的數量；其次，重新評估標定物業價格；最后，根據實際變化情況適當調整修正系數表即可實現物業稅稅基的批量評估。
2.動態更新評估方法標定物業價格的重新評估可以采用重新評估法 （即選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進行重新評估）和房地產價格指數調整法兩種方法。
設P‘為更新后的標定物業價格，P為更新前的標定物業價格，I為房地產價格指數，則可采用以下計算公式來測算更新后的標定物業價格：P’＝P×I／100在以上測算的基礎上，結合標定物業價格的橫向比較分析，重新確定各標準物業的價格，作為再次征收物業稅時稅基評估的基礎依據。
