業(yè)主人身財產(chǎn)受損，物業(yè)何種情形擔責
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
物管公司與業(yè)主因安全問題引發(fā)的諸多矛盾隨著《物業(yè)管理條例》(下稱《條例》)的深入貫徹施行有所緩解，但實際生活中，仍舊存在物管公司及業(yè)主對條例的誤解而引發(fā)的糾紛。
保安擅離崗位造成業(yè)主遇害，須承擔相應責任
女大學生王某在做完家教趕回所住小區(qū)時被閑逛于此的張某看見，張見王一個人，便尾隨其后直至進入居民樓的電梯。當電梯駛至14樓王某欲走出時，張上前對其實施不軌，掙扎中的王某按響了電梯的警鈴，受了驚嚇的張某在慌亂中將王某扼死。兇手已被法院判刑，但死者父母認為，其女在遇害之前曾經(jīng)呼救，并按響電梯警鈴，終因保安人員不在崗才導致悲劇的發(fā)生，物業(yè)公司難逃責任。于是，一紙訴狀將物業(yè)送上了法庭。
點評:此案例屬于物業(yè)公司不履行安全保障義務而應依法承擔對業(yè)主侵權補充責任的典型。雖然《條例》第四十六條和第四十七條分別對物業(yè)管理企業(yè)對其管理區(qū)域內違反有關治安等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為應當制止，以及物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好其管理區(qū)域內的安全防范工作等作了明確的規(guī)定，但實際操作起來卻有一定困難，難以判定物業(yè)公司的作為或不作為與導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的因果關系。物業(yè)公司的物業(yè)管理服務只能通過一定措施，預防犯罪行為發(fā)生，但并不能夠杜絕一切犯罪行為發(fā)生。不過，本案物業(yè)公司保安擅離崗位，業(yè)主呼救，保安未能提供安保服務，屬于未能履行服務合同的約定，因而違反了《條例》第四十七條第二款“保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責”的規(guī)定，故應依該條規(guī)定承擔相應違約責任。
業(yè)主財物受損，物業(yè)公司難辭其咎
某小區(qū)業(yè)主張某發(fā)現(xiàn)自己停在車位上的小車擋風玻璃被砸碎，經(jīng)派出所調查，是樓上住戶扔下的玻璃瓶砸碎的。于是，張某拿出與物業(yè)公司簽訂的機動車管理委托協(xié)議書，向物業(yè)提出賠償修車費1.5萬元的要求。遭到拒絕后，張某起訴到法院。物業(yè)公司認為，依據(jù)這個協(xié)議，物業(yè)公司所收取的費用只是“占地費”，對車輛所受損害不承擔責任。法院認為“占地費”于法無據(jù)，判決物業(yè)公司承擔管理不周的責任。
點評:這是一起因物業(yè)小區(qū)發(fā)生財物損壞而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責任問題上的糾紛。這些年，因小區(qū)住戶停放在小區(qū)內的自行車、汽車等被損壞或丟失，或因家庭財產(chǎn)被盜，引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責任問題上的糾紛并不鮮見，但目前物業(yè)管理立法卻顯滯后，物業(yè)管理關系的法律內涵仍不太明確。現(xiàn)實生活中，物業(yè)公司與業(yè)主圍繞物業(yè)管理方面的權利和義務主要依靠雙方的約定來處理。如果約定條件時考慮不周全或約定含糊，出現(xiàn)糾紛時，雙方往往各執(zhí)一詞，很難找到共同的規(guī)范解決。在處理上，司法機關往往適用普通法(如民法通則和合同法)進行處理。本案業(yè)主張某既可以要求扔玻璃瓶者(找不到扔瓶者時則整棟樓的人須以共同危險責任的方式)承擔侵權賠償責任，也可以按物業(yè)管理服務合同，要求物業(yè)公司承擔管理不周的責任。如業(yè)主選擇后一種方式處理，則業(yè)主與物業(yè)公司的關系以及這種關系所包含的權利義務在處理爭議中就顯得十分重要。小區(qū)內的物業(yè)管理關系雖然也屬于民事關系，但跟普通民事關系有些區(qū)別，如物業(yè)公司不得隨意放棄管理(即使有人欠繳費用)。因為，物業(yè)公司責任的歸責原則主要是嚴格責任。就本案而言，物業(yè)公司辯稱其收取的是“占地費”于法無據(jù)，實際上應是保管費，因此應按保管合同一般原理，物業(yè)公司(相當于保管人)要承擔保管責任。《條例》第三十六條規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”業(yè)主要求物業(yè)公司承擔責任也就于法有據(jù)。對照《條例》，本案應屬業(yè)主財產(chǎn)受到損害的情形，具有管理義務的物業(yè)公司難辭其咎。
繳納了物管費，物業(yè)公司就該對業(yè)主失竊負責?
黎某家住四川省某市某小區(qū)，幾天前他家被盜，于是他向小區(qū)物業(yè)公司索賠，遭物業(yè)公司拒絕。黎某認為，自己繳納了管理費就是與物業(yè)公司形成了合同關系，家中財物被盜，物業(yè)公司就應該賠償損失。 點評:本案物業(yè)是否應當賠償，首先要看物業(yè)公司與黎某所在小區(qū)的業(yè)主委員會或開發(fā)商之間簽訂的物業(yè)服務合同是否有對業(yè)主財產(chǎn)安全進行保護的內容。為此，就要區(qū)分以下情況:
第一，物業(yè)公司與業(yè)主委員會或開發(fā)商訂立的物業(yè)服務合同中明確約定物業(yè)公司有保護每個業(yè)主家庭財產(chǎn)安全的義務，或者雖在書面合同中未明確約定，但物業(yè)公司向業(yè)主收取的管理費中包含提供該項服務的費用，則物業(yè)公司對黎某有財產(chǎn)安全保護的義務。黎某財物被盜，根據(jù)《條例》第三十六條，物業(yè)管理公司應該賠償黎某的損失。
第二，物業(yè)公司與業(yè)主委員會或開發(fā)商在物業(yè)服務合同中未約定物業(yè)公司有保護每個業(yè)主財產(chǎn)安全義務的內容，而且物業(yè)公司向業(yè)主收取的管理費中也不包含提供該項服務的費用，則物業(yè)公司與業(yè)主之間只是一般物業(yè)服務合同關系，物業(yè)公司并沒有保護每個業(yè)主財產(chǎn)安全的義務，物業(yè)公司履行日常防范注意義務即可。《條例》第六條第二款規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，有按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的權利。據(jù)此規(guī)定，業(yè)主只能按照物業(yè)服務合同的約定要求物業(yè)公司提供相應的服務，不能對物業(yè)公司提出額外的要求。如果物業(yè)公司盡了通常的安全防范義務，在此情況下，小偷偷走黎某財物造成的損失不是因為物業(yè)公司違反合同約定造成的，物業(yè)公司不需要賠償黎某損失。
保安擅離崗位造成業(yè)主遇害，須承擔相應責任
女大學生王某在做完家教趕回所住小區(qū)時被閑逛于此的張某看見，張見王一個人，便尾隨其后直至進入居民樓的電梯。當電梯駛至14樓王某欲走出時，張上前對其實施不軌，掙扎中的王某按響了電梯的警鈴，受了驚嚇的張某在慌亂中將王某扼死。兇手已被法院判刑，但死者父母認為，其女在遇害之前曾經(jīng)呼救，并按響電梯警鈴，終因保安人員不在崗才導致悲劇的發(fā)生，物業(yè)公司難逃責任。于是，一紙訴狀將物業(yè)送上了法庭。
點評:此案例屬于物業(yè)公司不履行安全保障義務而應依法承擔對業(yè)主侵權補充責任的典型。雖然《條例》第四十六條和第四十七條分別對物業(yè)管理企業(yè)對其管理區(qū)域內違反有關治安等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為應當制止，以及物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好其管理區(qū)域內的安全防范工作等作了明確的規(guī)定，但實際操作起來卻有一定困難，難以判定物業(yè)公司的作為或不作為與導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的因果關系。物業(yè)公司的物業(yè)管理服務只能通過一定措施，預防犯罪行為發(fā)生，但并不能夠杜絕一切犯罪行為發(fā)生。不過，本案物業(yè)公司保安擅離崗位，業(yè)主呼救，保安未能提供安保服務，屬于未能履行服務合同的約定，因而違反了《條例》第四十七條第二款“保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責”的規(guī)定，故應依該條規(guī)定承擔相應違約責任。
業(yè)主財物受損，物業(yè)公司難辭其咎
某小區(qū)業(yè)主張某發(fā)現(xiàn)自己停在車位上的小車擋風玻璃被砸碎，經(jīng)派出所調查，是樓上住戶扔下的玻璃瓶砸碎的。于是，張某拿出與物業(yè)公司簽訂的機動車管理委托協(xié)議書，向物業(yè)提出賠償修車費1.5萬元的要求。遭到拒絕后，張某起訴到法院。物業(yè)公司認為，依據(jù)這個協(xié)議，物業(yè)公司所收取的費用只是“占地費”，對車輛所受損害不承擔責任。法院認為“占地費”于法無據(jù)，判決物業(yè)公司承擔管理不周的責任。
點評:這是一起因物業(yè)小區(qū)發(fā)生財物損壞而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責任問題上的糾紛。這些年，因小區(qū)住戶停放在小區(qū)內的自行車、汽車等被損壞或丟失，或因家庭財產(chǎn)被盜，引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責任問題上的糾紛并不鮮見，但目前物業(yè)管理立法卻顯滯后，物業(yè)管理關系的法律內涵仍不太明確。現(xiàn)實生活中，物業(yè)公司與業(yè)主圍繞物業(yè)管理方面的權利和義務主要依靠雙方的約定來處理。如果約定條件時考慮不周全或約定含糊，出現(xiàn)糾紛時，雙方往往各執(zhí)一詞，很難找到共同的規(guī)范解決。在處理上，司法機關往往適用普通法(如民法通則和合同法)進行處理。本案業(yè)主張某既可以要求扔玻璃瓶者(找不到扔瓶者時則整棟樓的人須以共同危險責任的方式)承擔侵權賠償責任，也可以按物業(yè)管理服務合同，要求物業(yè)公司承擔管理不周的責任。如業(yè)主選擇后一種方式處理，則業(yè)主與物業(yè)公司的關系以及這種關系所包含的權利義務在處理爭議中就顯得十分重要。小區(qū)內的物業(yè)管理關系雖然也屬于民事關系，但跟普通民事關系有些區(qū)別，如物業(yè)公司不得隨意放棄管理(即使有人欠繳費用)。因為，物業(yè)公司責任的歸責原則主要是嚴格責任。就本案而言，物業(yè)公司辯稱其收取的是“占地費”于法無據(jù)，實際上應是保管費，因此應按保管合同一般原理，物業(yè)公司(相當于保管人)要承擔保管責任。《條例》第三十六條規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”業(yè)主要求物業(yè)公司承擔責任也就于法有據(jù)。對照《條例》，本案應屬業(yè)主財產(chǎn)受到損害的情形，具有管理義務的物業(yè)公司難辭其咎。
繳納了物管費，物業(yè)公司就該對業(yè)主失竊負責?
黎某家住四川省某市某小區(qū)，幾天前他家被盜，于是他向小區(qū)物業(yè)公司索賠，遭物業(yè)公司拒絕。黎某認為，自己繳納了管理費就是與物業(yè)公司形成了合同關系，家中財物被盜，物業(yè)公司就應該賠償損失。 點評:本案物業(yè)是否應當賠償，首先要看物業(yè)公司與黎某所在小區(qū)的業(yè)主委員會或開發(fā)商之間簽訂的物業(yè)服務合同是否有對業(yè)主財產(chǎn)安全進行保護的內容。為此，就要區(qū)分以下情況:
第一，物業(yè)公司與業(yè)主委員會或開發(fā)商訂立的物業(yè)服務合同中明確約定物業(yè)公司有保護每個業(yè)主家庭財產(chǎn)安全的義務，或者雖在書面合同中未明確約定，但物業(yè)公司向業(yè)主收取的管理費中包含提供該項服務的費用，則物業(yè)公司對黎某有財產(chǎn)安全保護的義務。黎某財物被盜，根據(jù)《條例》第三十六條，物業(yè)管理公司應該賠償黎某的損失。
第二，物業(yè)公司與業(yè)主委員會或開發(fā)商在物業(yè)服務合同中未約定物業(yè)公司有保護每個業(yè)主財產(chǎn)安全義務的內容，而且物業(yè)公司向業(yè)主收取的管理費中也不包含提供該項服務的費用，則物業(yè)公司與業(yè)主之間只是一般物業(yè)服務合同關系，物業(yè)公司并沒有保護每個業(yè)主財產(chǎn)安全的義務，物業(yè)公司履行日常防范注意義務即可。《條例》第六條第二款規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，有按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的權利。據(jù)此規(guī)定，業(yè)主只能按照物業(yè)服務合同的約定要求物業(yè)公司提供相應的服務，不能對物業(yè)公司提出額外的要求。如果物業(yè)公司盡了通常的安全防范義務，在此情況下，小偷偷走黎某財物造成的損失不是因為物業(yè)公司違反合同約定造成的，物業(yè)公司不需要賠償黎某損失。
