業主人身財產受損，物業何種情形擔責
發布時間：2010-01-14 共1頁
物管公司與業主因安全問題引發的諸多矛盾隨著《物業管理條例》(下稱《條例》)的深入貫徹施行有所緩解，但實際生活中，仍舊存在物管公司及業主對條例的誤解而引發的糾紛。
保安擅離崗位造成業主遇害，須承擔相應責任
女大學生王某在做完家教趕回所住小區時被閑逛于此的張某看見，張見王一個人，便尾隨其后直至進入居民樓的電梯。當電梯駛至14樓王某欲走出時，張上前對其實施不軌，掙扎中的王某按響了電梯的警鈴，受了驚嚇的張某在慌亂中將王某扼死。兇手已被法院判刑，但死者父母認為，其女在遇害之前曾經呼救，并按響電梯警鈴，終因保安人員不在崗才導致悲劇的發生，物業公司難逃責任。于是，一紙訴狀將物業送上了法庭。
點評:此案例屬于物業公司不履行安全保障義務而應依法承擔對業主侵權補充責任的典型。雖然《條例》第四十六條和第四十七條分別對物業管理企業對其管理區域內違反有關治安等方面法律法規規定的行為應當制止，以及物業管理企業應當協助做好其管理區域內的安全防范工作等作了明確的規定，但實際操作起來卻有一定困難，難以判定物業公司的作為或不作為與導致業主人身、財產安全受到損害的因果關系。物業公司的物業管理服務只能通過一定措施，預防犯罪行為發生，但并不能夠杜絕一切犯罪行為發生。不過，本案物業公司保安擅離崗位，業主呼救，保安未能提供安保服務，屬于未能履行服務合同的約定，因而違反了《條例》第四十七條第二款“保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責”的規定，故應依該條規定承擔相應違約責任。
業主財物受損，物業公司難辭其咎
某小區業主張某發現自己停在車位上的小車擋風玻璃被砸碎，經派出所調查，是樓上住戶扔下的玻璃瓶砸碎的。于是，張某拿出與物業公司簽訂的機動車管理委托協議書，向物業提出賠償修車費1.5萬元的要求。遭到拒絕后，張某起訴到法院。物業公司認為，依據這個協議，物業公司所收取的費用只是“占地費”，對車輛所受損害不承擔責任。法院認為“占地費”于法無據，判決物業公司承擔管理不周的責任。
點評:這是一起因物業小區發生財物損壞而引發的業主和物業公司在對小區安全責任問題上的糾紛。這些年，因小區住戶停放在小區內的自行車、汽車等被損壞或丟失，或因家庭財產被盜，引發的業主和物業公司在對小區安全責任問題上的糾紛并不鮮見，但目前物業管理立法卻顯滯后，物業管理關系的法律內涵仍不太明確。現實生活中，物業公司與業主圍繞物業管理方面的權利和義務主要依靠雙方的約定來處理。如果約定條件時考慮不周全或約定含糊，出現糾紛時，雙方往往各執一詞，很難找到共同的規范解決。在處理上，司法機關往往適用普通法(如民法通則和合同法)進行處理。本案業主張某既可以要求扔玻璃瓶者(找不到扔瓶者時則整棟樓的人須以共同危險責任的方式)承擔侵權賠償責任，也可以按物業管理服務合同，要求物業公司承擔管理不周的責任。如業主選擇后一種方式處理，則業主與物業公司的關系以及這種關系所包含的權利義務在處理爭議中就顯得十分重要。小區內的物業管理關系雖然也屬于民事關系，但跟普通民事關系有些區別，如物業公司不得隨意放棄管理(即使有人欠繳費用)。因為，物業公司責任的歸責原則主要是嚴格責任。就本案而言，物業公司辯稱其收取的是“占地費”于法無據，實際上應是保管費，因此應按保管合同一般原理，物業公司(相當于保管人)要承擔保管責任。《條例》第三十六條規定:“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”業主要求物業公司承擔責任也就于法有據。對照《條例》，本案應屬業主財產受到損害的情形，具有管理義務的物業公司難辭其咎。
繳納了物管費，物業公司就該對業主失竊負責?
黎某家住四川省某市某小區，幾天前他家被盜，于是他向小區物業公司索賠，遭物業公司拒絕。黎某認為，自己繳納了管理費就是與物業公司形成了合同關系，家中財物被盜，物業公司就應該賠償損失。 點評:本案物業是否應當賠償，首先要看物業公司與黎某所在小區的業主委員會或開發商之間簽訂的物業服務合同是否有對業主財產安全進行保護的內容。為此，就要區分以下情況:
第一，物業公司與業主委員會或開發商訂立的物業服務合同中明確約定物業公司有保護每個業主家庭財產安全的義務，或者雖在書面合同中未明確約定，但物業公司向業主收取的管理費中包含提供該項服務的費用，則物業公司對黎某有財產安全保護的義務。黎某財物被盜，根據《條例》第三十六條，物業管理公司應該賠償黎某的損失。
第二，物業公司與業主委員會或開發商在物業服務合同中未約定物業公司有保護每個業主財產安全義務的內容，而且物業公司向業主收取的管理費中也不包含提供該項服務的費用，則物業公司與業主之間只是一般物業服務合同關系，物業公司并沒有保護每個業主財產安全的義務，物業公司履行日常防范注意義務即可。《條例》第六條第二款規定，業主在物業管理活動中，有按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務的權利。據此規定，業主只能按照物業服務合同的約定要求物業公司提供相應的服務，不能對物業公司提出額外的要求。如果物業公司盡了通常的安全防范義務，在此情況下，小偷偷走黎某財物造成的損失不是因為物業公司違反合同約定造成的，物業公司不需要賠償黎某損失。
保安擅離崗位造成業主遇害，須承擔相應責任
女大學生王某在做完家教趕回所住小區時被閑逛于此的張某看見，張見王一個人，便尾隨其后直至進入居民樓的電梯。當電梯駛至14樓王某欲走出時，張上前對其實施不軌，掙扎中的王某按響了電梯的警鈴，受了驚嚇的張某在慌亂中將王某扼死。兇手已被法院判刑，但死者父母認為，其女在遇害之前曾經呼救，并按響電梯警鈴，終因保安人員不在崗才導致悲劇的發生，物業公司難逃責任。于是，一紙訴狀將物業送上了法庭。
點評:此案例屬于物業公司不履行安全保障義務而應依法承擔對業主侵權補充責任的典型。雖然《條例》第四十六條和第四十七條分別對物業管理企業對其管理區域內違反有關治安等方面法律法規規定的行為應當制止，以及物業管理企業應當協助做好其管理區域內的安全防范工作等作了明確的規定，但實際操作起來卻有一定困難，難以判定物業公司的作為或不作為與導致業主人身、財產安全受到損害的因果關系。物業公司的物業管理服務只能通過一定措施，預防犯罪行為發生，但并不能夠杜絕一切犯罪行為發生。不過，本案物業公司保安擅離崗位，業主呼救，保安未能提供安保服務，屬于未能履行服務合同的約定，因而違反了《條例》第四十七條第二款“保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責”的規定，故應依該條規定承擔相應違約責任。
業主財物受損，物業公司難辭其咎
某小區業主張某發現自己停在車位上的小車擋風玻璃被砸碎，經派出所調查，是樓上住戶扔下的玻璃瓶砸碎的。于是，張某拿出與物業公司簽訂的機動車管理委托協議書，向物業提出賠償修車費1.5萬元的要求。遭到拒絕后，張某起訴到法院。物業公司認為，依據這個協議，物業公司所收取的費用只是“占地費”，對車輛所受損害不承擔責任。法院認為“占地費”于法無據，判決物業公司承擔管理不周的責任。
點評:這是一起因物業小區發生財物損壞而引發的業主和物業公司在對小區安全責任問題上的糾紛。這些年，因小區住戶停放在小區內的自行車、汽車等被損壞或丟失，或因家庭財產被盜，引發的業主和物業公司在對小區安全責任問題上的糾紛并不鮮見，但目前物業管理立法卻顯滯后，物業管理關系的法律內涵仍不太明確。現實生活中，物業公司與業主圍繞物業管理方面的權利和義務主要依靠雙方的約定來處理。如果約定條件時考慮不周全或約定含糊，出現糾紛時，雙方往往各執一詞，很難找到共同的規范解決。在處理上，司法機關往往適用普通法(如民法通則和合同法)進行處理。本案業主張某既可以要求扔玻璃瓶者(找不到扔瓶者時則整棟樓的人須以共同危險責任的方式)承擔侵權賠償責任，也可以按物業管理服務合同，要求物業公司承擔管理不周的責任。如業主選擇后一種方式處理，則業主與物業公司的關系以及這種關系所包含的權利義務在處理爭議中就顯得十分重要。小區內的物業管理關系雖然也屬于民事關系，但跟普通民事關系有些區別，如物業公司不得隨意放棄管理(即使有人欠繳費用)。因為，物業公司責任的歸責原則主要是嚴格責任。就本案而言，物業公司辯稱其收取的是“占地費”于法無據，實際上應是保管費，因此應按保管合同一般原理，物業公司(相當于保管人)要承擔保管責任。《條例》第三十六條規定:“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”業主要求物業公司承擔責任也就于法有據。對照《條例》，本案應屬業主財產受到損害的情形，具有管理義務的物業公司難辭其咎。
繳納了物管費，物業公司就該對業主失竊負責?
黎某家住四川省某市某小區，幾天前他家被盜，于是他向小區物業公司索賠，遭物業公司拒絕。黎某認為，自己繳納了管理費就是與物業公司形成了合同關系，家中財物被盜，物業公司就應該賠償損失。 點評:本案物業是否應當賠償，首先要看物業公司與黎某所在小區的業主委員會或開發商之間簽訂的物業服務合同是否有對業主財產安全進行保護的內容。為此，就要區分以下情況:
第一，物業公司與業主委員會或開發商訂立的物業服務合同中明確約定物業公司有保護每個業主家庭財產安全的義務，或者雖在書面合同中未明確約定，但物業公司向業主收取的管理費中包含提供該項服務的費用，則物業公司對黎某有財產安全保護的義務。黎某財物被盜，根據《條例》第三十六條，物業管理公司應該賠償黎某的損失。
第二，物業公司與業主委員會或開發商在物業服務合同中未約定物業公司有保護每個業主財產安全義務的內容，而且物業公司向業主收取的管理費中也不包含提供該項服務的費用，則物業公司與業主之間只是一般物業服務合同關系，物業公司并沒有保護每個業主財產安全的義務，物業公司履行日常防范注意義務即可。《條例》第六條第二款規定，業主在物業管理活動中，有按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務的權利。據此規定，業主只能按照物業服務合同的約定要求物業公司提供相應的服務，不能對物業公司提出額外的要求。如果物業公司盡了通常的安全防范義務，在此情況下，小偷偷走黎某財物造成的損失不是因為物業公司違反合同約定造成的，物業公司不需要賠償黎某損失。
