淺談物業管理的價值實現與價格的體現
發布時間：2010-01-14 共1頁
企業存在的根本道理就是贏利，這是一個客觀的要求。但目前物業管理企業，尤其是居住小區的物業管理企業，卻因社會對其認識的錯位及法律法規的不完善，面臨著服務價值無法實現，價格又難以體現的現狀。物業管理企業為了生存，紛紛采取根據專業拆分經營、經營三級中介、利用小區公共區域開展廣告收益、加大有償延伸服務等手段以增加物業管理公司的收益，在經歷了反復的嘗試后，再次回到了將物業管理主業淡化的道路上。有些物業管理企業甚至只把物業管理做為一種依托媒介，用來開展各種經營，完全把物業管理的位置與作用擠兌到了幾乎無立腳之地的境界。
個人認為，如此發展下去，物業管理將會逐漸失去其應有的功能，逐步為一些急功近利經營行為所侵害，最終將導至設施管理及客戶服務的缺失，損害廣大業主的利益，并與和諧社會的建設背道而馳。那么，物業管理為什么會出現這種現象呢？
首先，社會對物業管理定位的錯位，造成物業管理價值無法實現
物業管理企業是獨立的法人，它通過向業主提供服務獲取回報而達到企業贏利的目的，這本是理所當然的。但現在社會上無論是房地產公司還是社會民眾，甚至一些政府管員，都把物業管理當成了房地產公司理所當然的“售后服務”部門。大家知道，從消費的角度來說，售后服務，尤其是因質量問題導致的售后返修，本是出售方的一種責任與義務，它是不能以贏利為目的的，而物業管理企業卻必須通過自己的服務達到贏利的目的，否則企業將無法生存。這個認識上的錯位，導致很多業主把很多本不應由物業公司擔負的責任無辜地壓在了物業管理企業身上，但卻沒有就這方面予以相應的報酬，導致很多物業公司在無權、無錢去解決這些問題的情況下卻無端地承擔了大量責任與工作，同時，又讓很多房地產企業推御掉了本屬于自己的“售后服務”。根據統計，新入住3年內的住宅小區，物業管理企業35%以上的精力用于為業主提或協調解決返修、質量投訴等方面的事宜，而只有約65%左右的精力用于正常的日常物業管理，這相當于物業公司用35%以上的人力成本來解決地產公司的“售后服務”問題，而這一部分幾乎完全是免費的。這些售后的問題，不但直接大大增加了物業管理企業的負擔，也直接導至了廣大業主與物業公司之間的矛盾，更直接影響了正常物業管理費的回收，導致物業管理企業所付出的勞動價值無法得到應有的體現，使物業管理企業陷入經營困境。
其次，服務標準量化規范的不足，使得業主期待、服務質量標準與收費標準的不統一，導致期望值、服務標準及收費標準的混亂。
盡管作為業主誰都不希望把自己分成一個三六九等，但不同的服務標準確客觀地需要不同的成本支出，因而收費標準的不一樣也客觀地要求服務標準必須有所區別。雖然各地政府職能部門也出臺了一些物業管理等級標準，但由于沒有形成統一的行業規范，不具備強制性，而且在非物業管理行業中的宣傳不夠，很多老百姓并沒有形成象酒店一樣不同星級不同服務水平的認識，因此往往不管交費標準是多少要求都一個樣，這樣給低收費的一些項目帶來了很大的壓力，也容易引發業主與物業公司相互間的不信任。
第三，因為物業管理費回收率低，導致雖然制定有合理的物業管理價格，卻因實際回收率低而無法實現物業管理的價值。
目前在內地，物業管理費的回收率往往只有百分之八十多，而多數物業管理企業在進行管理成本測算時，都不太可能以這么低的回收率來作為測算依據。這樣往往導致測算的費用合理，但實際管理過程中卻往往入不敷出。
第四，物業管理定價的不可持續發展性導致物業管理價格與CPI漲幅偏離，從而導致物業管理利潤空間受|來源|考試|大|到嚴重擠壓甚至出現負值。
目前物業管理價格的制定方式一般是從前期由開發商或前期物業管理企業制定后實行或由業主大會審議通過。雖然說理論上物業管理價格有調整的空間與制度，但由于由業主大會通過具有操作困難、非即時性及與CPI脫勾的性質，往往導致物業管理價格很難及時反映市場成本的變化，尤其在遇到通貨膨脹時，物業管理價格定位往往遠落后于市場成本，因而經常出現物業管理費要么長期不變，要么一下子變化達百分之十幾二十甚至百分之幾十的情況，令業主無法理解與接受，客觀上造成了物業管理價值難以得到體現的現象。
綜上所述，由于物業管理真正的服務價值沒有能得到有效的實現，加上物價上漲，物業管理企業或經營受到了嚴重的影響，不少企業或者虧損，或者降低服務品質，或者降低主業比重，加大非主業經營力度以增加收入。但不管如何，長此以往，將會嚴重損壞廣大業主的權益，阻礙和諧社會的建立。那么，如何解決這一問題？本人認為，要解決此問題，須從以下幾方面著手：
一、由政府主導，輿論引導，做好物業管理的正確定位
目前最需要的是把物業管理從“房地產售后服務”的錯誤認識中糾正過來，建立物業管理與地產開發平等的行業角色，實現物業管理服務企業與業主及房地產企業的平等地位，實現服務與收費的等價交易，真正實現物業管理的價值與價格的一致性。
二、建立國家統一的物業服務行業等級規范及準入考核機制，并建立物業管理服務價格投訴機構，解決廣大業主“質價不符”的疑慮，真正實現質價相當，并客觀引導廣大老百姓建立花錢買服務的意識。
三、物業管理企業加強內部建設，增加管理透明度，處理好與廣大業主的關系，提升管理費回收率，在實現價值與價格一致的前提下再有理有據與業主大會進行價格的實現。
四、條件成熟的情況下，可以考慮從政府的角度出發，將長期的物業管理|來源|考試|大|費用以成本的形式攤入房地產開發中，如規定房地產開發中必須有一定比例的經營用房劃歸物業管理企業，明確物業管理企業靠此經營用房的收益作為物業管理費用，這樣可以真正實現經營收益與社會物價變化緊密相隨，避免物業管理價格的滯后性。
以上觀點僅供參考。
